住宅ローン10年固定金利に向いている人とは？借り換えや変動金利も解説

住宅ローンを組む際に金利のタイプを何にするかは、多くの人が直面する問題です。中でも比較的低金利といわれる、10年固定金利と変動金利で悩む人は少なくありません。

そこで、まずはそれぞれの主な違いをチェックしてみましょう。

10年固定金利は以下のような人に向いています。

• 自己資金が十分ある人
• 10年前後で収入が上がる見込みがある人
• 10年前後でまとまった資金が手に入る予定がある人
• 子供の独立などにより10年前後で支出が減る見込みがある人
• 金利状況に合わせて適切に行動できる人

変動金利は以下のような人に向いています。

• 金利上昇に対応できる家計状況の人
• 金利動向をこまめにチェックできる人
  
• 返済期間が短い人
• 借入額が少ない人

変動金利は返済開始当初から金利が変動し、常に金利変動リスクにさらされている状態です。金利上昇時にすぐに対処できるようにするためにも、金利動向をこまめに確認する必要があります。また、金利が上がると毎月の返済額が増えるため、家計に影響が出ない十分な収入が必要です。

なお、金利変動リスクは以下のような場合に高くなります。

• 返済期間が長い
• 借入額が多い

つまり、短期間で返済が終わる人や借入額が少額の人は、変動金利が有効な可能性があります。

10年固定金利は、固定期間終了後の11年目以降の金利に注意が必要です。何も対処せずに借り続けていると、返済額が増えて損をする可能性があります。

そのため、以下のポイントを押さえておきましょう。

1. 11年目以降の金利が急上昇するケースがある
2. 金利が高い場合は借り換えを検討する

固定期間終了後の11年目以降は、金利が跳ね上がるケースが多いです。

10年固定金利では、返済開始当初から10年間は金利が変わりません。しかし、その間も市場金利は変動し続けています。そのため、借入時よりも市場金利が上昇していた場合は、住宅ローンの金利が上昇し返済額が増える可能性があります。

メガバンクとネット銀行の適用金利を例に見てみましょう。

以上の結果から、メガバンクでは金利が若干下がるものの、ネット銀行では大幅に上昇する可能性があることがわかります。もちろんメガバンクも今後の金利動向次第では跳ね上がる可能性がゼロではありません。

そのため、10年固定金利を利用する場合は11年目以降の急激な金利上昇に備えることが重要です。

固定期間終了後の金利上昇に備えるなら、借り換えの検討をしてください。

借り換えとは、現在組んでいる住宅ローンを全て返済し、新たに住宅ローンを組むことです。具体的な方法としては11年目以降の金利を計算し、他の金融機関の金利と比較して低い方への借り換えをします。

例えば、以下の条件の住宅ローンへ借り換えを行うとします。

• 残債：3000万円
• 残りの返済期間：25年
• 金利：0.45%

この場合、11年目以降の金利が1%なら100万円、2%なら500万円お得です。

ただし、新たにローンを組むことで改めて手数料等が生じるため、残債が1000万円以上、金利差が1%以上ない場合はむしろ損と言われています。そのため、金利が低いからといって簡単に借り換えを行うのは避けましょう。

10年の固定期間中は金利が変動しない10年固定金利には、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

10年固定金利で住宅ローンを組むメリットは以下のとおりです。

1. 金利上昇リスクが低い
2. 全期間固定・フラット35よりも金利相場が低い

本章では、上記で挙げたメリットについてそれぞれ解説します。

10年固定金利の住宅ローンの1つ目のメリットは、金利の上昇リスクが低いことです。

10年固定金利は返済開始当初10年間の金利変動がありません。固定期間中に大幅な金利変動があったとしても返済額は一定です。

• 子供の教育費がかかる
• 車のローンの返済中

など、特定の期間中に生活費以外の支出がある場合、金利上昇により返済額が増えることで経済的に困窮する恐れがあります。

例えば、文部科学省「平成30年度子どもの学習費調査」によると、子供を幼稚園から高校まで私立に通わせた場合は、約2400万円もの教育資金がかかります。このように特定の時期に大きな支出がある場合に、その間の返済額が抑えられるのは大きなメリットです。

10年固定金利は固定期間中の返済額が一定のため、このようなライフイベントに合わせて返済計画を立てやすいです。また、返済額が増える心配がないため、精神的にも安定が得られます。

10年固定金利の住宅ローンの2つ目のメリットは、全期間固定・フラット35より金利が低いことです。

全期間固定金利は返済開始から終了までずっと金利が固定されています。中でも代表的な住宅ローンがフラット35です。10年固定金利はこれらの金利タイプと比べて、適用金利が低めに設定されています。

金利タイプ別の金利相場は以下のとおりです。

このように、10年固定金利とフラット35で金利相場に約0.4%もの差があります。変動金利は金利相場こそ低いものの、金利上昇により将来的に返済額が増えるリスクがあります。そのため、安定して金利を抑えられる点は10年固定金利ならではの大きな魅力です。

10年固定金利で住宅ローンを組むデメリットは以下のとおりです。

1. 固定期間が終了すると金利が高くなる
2. 125%ルールがない

本章では、上記で挙げたデメリットについてそれぞれ解説します。

11年目以降に経済的な負担が急激に重くなることを防ぐためにも、固定期間中にデメリットを踏まえた対策を行いましょう。

10年固定金利の住宅ローンの1つ目のデメリットは、固定期間終了後の金利が高いことです。

固定期間が終了した11年目以降は、金利が高くなること多いです。金利は市場金利に応じて適用されるため、11年目以降の返済額が想定以上に増加してしまう可能性があります。

想定以上に負担が増えると経済的に困窮する恐れがあるため、固定期間が終了する前から対策を行うことが大切です。具体的な対策としては、

• 金利優遇幅をチェックする
• 繰り上げ返済を行う

などが挙げられます。金利優遇幅とは、基準金利から割引される金利幅です。金融機関によっては0.5%以上も差が出る場合があります。また、ボーナスなどを活用して繰上げ返済を行えば、返済額を減らせる可能性があります。

11年目以降の負担を軽減するためにも、住宅ローンを組む際に金利上昇時の対策も合わせて考えておきましょう。

10年固定金利の住宅ローンの2つ目のデメリットは、125%ルールが適用されないことです。

変動金利では一般的に半年ごとに金利が見直され、5年ごとに適用されます。5年ごとの適用時に金利が急上昇していた場合は、125%ルールにより直前の返済額の1.25倍までしか上昇しません。そのため、返済額が突然1.5倍や2倍になる状況が避けられます。

しかし、10年固定金利には125%ルールありません。金利が上昇すればその分だけ返済額が増額するため、固定期間終了後の適用金利次第では返済額が大幅に増える可能性があります。

このように急激に返済額が増えることを避けるためには、

• 定期的な金利チェック
• 借り換えの検討

などの対策を固定期間中に行うことが重要です。家計状況やライフプランに合った適切な対策を行うためにも、FP（ファイナンシャルプランナー）などお金の専門家に相談してみましょう。

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10年固定金利で住宅ローンを組む場合は、以下のポイントを押さえておきましょう。

1. 固定期間終了後に金利が変動する
2. 固定期間中は金利タイプが変更できない
3. 10年後のライフプランを具体的にイメージする

本章では、上記で挙げたポイントをそれぞれ解説します。

10年固定金利は固定金利終了後の11年目から金利が変動します。

借入当初よりも金利が上昇している場合は、11年目以降の返済額が跳ね上がる可能性があります。また、固定期間中に優遇金利がある場合も注意が必要です。

金融機関や商品によっては新規借入時に優遇金利が適用されず、金利の水準は変わらなくても返済額が増えます。そのため、10年固定金利を利用する際は優遇金利の有無や優遇幅を確認しておきましょう。

金利上昇による経済的負担を軽減したい場合は、

• 借り換え
• 繰り上げ返済

などを検討してください。金利の低い住宅ローンに借り換えたり、繰り上げ返済で以降の返済額を減らしたりすることで、急激な負担の増加を抑えられる可能性があります。

10年固定金利は固定期間中に金利タイプが変更できません。変更できるのは11年目以降です。

万が一固定期間中に変更する場合は、借り換えを行う必要があります。ただし、借り換えの際は改めて各種手数料等の支払いが必要です。再度まとまった資金が発生するため、借り換えは慎重に検討しましょう。

10年固定金利の最大のメリットは10年間金利が変わらないことです。そのため、市場金利が下がっているからといって、固定期間中に借り換えを行うのはあまりおすすめできません。

もし金利動向を見ながら変更をしたいのであれば、変動金利の利用を検討してください。変動金利なら金利タイプの変更がいつでも可能です。

10年固定金利を利用する際は、住宅ローンを組む前に10年後のライフプランを具体化してみましょう。

10年固定金利は11年目以降に金利が変動し、返済額が増える可能性があります。そのため、11年目以降の収支状況をシミュレーションすることが大切です。

固定期間中の10年間やその後の11年目以降には、

• 子供の進学
• 子供の独立
• 自動車のローン
• 家族旅行

など、様々なライフイベントの発生が予想されます。どのタイミングでいくら必要になるかをあらかじめ想定しておくことで、住宅購入に充てられる無理のない金額が見えてきます。

住宅購入は人生の中でも大きなライフイベントの一つです。そのため、収入の変動など家計の収支状況も含めて、家族で話し合いを行いましょう。

10年固定金利の低金利ランキングは以下のとおりです。

1. 中国銀行：クイック住宅ローン<住まーと！プラン/期間金利10年固定>
2. 香川銀行：香川総合住宅ローン特別金利プラン
3. 北洋銀行：ほくようスペシャル住宅ローンα定率型

低金利ランキング1位は中国銀行のクイック住宅ローン<住まーと！プラン/期間金利10年固定>です。こちらの住宅ローンでは、初期費用を支払うことで低い金利での借り入れができます。

金利は以下のとおりです。

プラン適用時の金利はメガバンクと比べても低い水準となっています。そのため、毎月の返済額を抑えたい人におすすめです。

固定期間終了後は金利が見直され、改めて固定期間を設定することもできます。したがって、金利動向やライフプランに合わせた柔軟な利用が可能です。

なお、プラン適用には初期費用として最低143,000円かかります。その他にも保証料などの諸費用がかかるため、他の金融機関や商品と諸費用も含めた総支払額の比較をしておきましょう。

低金利ランキング2位は香川銀行の香川総合住宅ローン特別金利プランです。所定の条件を満たすことで特別プランが適用されます。

金利は以下のとおりです。

低金利ランキング3位は北洋銀行のほくようスペシャル住宅ローンα定率型です。利用の際は、事務手数料を前払いで支払う必要があります。

金利は以下のとおりです。

住宅ローンの実質金利とは、借り入れにかかる諸費用を含めた金利です。ホームページ等に掲載されている金利（表面金利）が高くても、事務手数料などが低い場合は実質金利が低くなる可能性があります。

10年固定金利の実質金利ランキングは以下のとおりです。

1. みずほ銀行：みずほネット住宅ローン（全期間重視プラン、ローン取扱手数料型）
2. 新生銀行：住宅ローン当初固定金利タイプ
3. ソニー銀行：住宅ローン（新規借入、頭金10%以上）・10年固定

本章では、上記の2022年5月現在の金利や特徴を紹介します。

実質金利ランキング1位は、みずほ銀行のみずほネット住宅ローン（全期間重視プラン、ローン取扱手数料型）です。ネット専用住宅ローンで、借入情報登録後に最短1分で借入の可能性がわかります。

金利などの詳細は以下のとおりです。

実質金利ランキング2位は、新生銀行の住宅ローン当初固定金利タイプです。申し込み前の事前相談から契約まで、全て自宅にいながら行えます。

金利などの詳細は以下のとおりです。

定額型なら事務手数料が5.5万円〜のため、借り入れの際にかかる諸費用が抑えられます。住宅購入だけでなくリノベーション資金にも対応しており、リノベーションでも金利は同じです。また、ペアローンや安心パックによりライフプランに合わせた利用もできます。

実質金利ランキング3位は、ソニー銀行の住宅ローン（新規借入、頭金10%以上）・10年固定です。頭金10%以上を支払うことで、通常よりも低い金利が適用されます。

金利などの詳細は以下のとおりです。

10年固定金利のメリット・デメリットや、変動金利との違いなどを解説しましたが、いかがでしたでしょうか。

10年固定金利は10年間一定の金利で返済できますが、11年目以降に金利が跳ね上がるリスクがあるため、住宅ローンを組む前に10年後のライフプランをイメージすることが大切です。

お金のプロであるFPであれば、家計状況に合ったライフプランの作成や住宅ローンのアドバイスができます。そのため、住宅ローンを組む際はまずはFPに相談してみましょう。

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