住宅ローン中に家を売却できる？払えずに売却すると残債はどうなる？

転勤や子どもの転校等の理由で、住宅ローンの返済中に居住中の住居を売却しようと考えている場合、いくつかの条件をクリアする必要があります。

そこで最初は、住宅ローン返済中に住居を売却する場合の条件について、

• 一括売却を行い抵当権を外す必要性あり
• アンダーローンの場合は一括返済が可能
• オーバーローンの場合は不足分を補填する必要性あり

住宅ローンの残債が残っている住居を売却するには、住居に付帯されている「抵当権」を先に外す必要があります。

抵当権とは金融期間が貸付を行うときに住居に付ける「担保」のことであり、この抵当権があることで債務者が返済不能となった際に住宅を売却し資金を回収することができます。

有担保ローンの場合抵当権が抹消されるのは基本的に住宅ローンが完済されたときのみです。そのため原則は売却前にローンの残債を一括返済、抵当権を抹消させる必要があります。

ちなみに抵当権が付帯される住宅ローンのことを「有担保ローン」といい、逆に抵当権がない住宅ローンのことを「無担保ローン」といいます。

住宅ローンが残っている住居から新居に引っ越す場合、その残っている住宅ローンを返済するために住居を売りに出すのが一般的です。

もし旧住居の売却額だけで住宅ローンを完済できるならそれが理想です。その状態を「アンダーローン」といいます。アンダーローンで住宅ローン残債が完済できれば、当然ながら抵当権も抹消されます。

アンダーローンとは逆に、旧住居売却後も売却額が住宅ローンの残債額に届かずローンが残ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合は不足分を補填する必要がありますが、その方法としては

• 保有資産（貯蓄）を切り崩して補填する
• ローンの借り換え（住み替えローン）を利用する
• 金融機関の了承を得て旧住居を任意売却する

住宅ローン返済中の住居を売却する場合、いくつかの点に注意しなければなりません。

そこで次は、ローン返済中の住居を売却するときの注意点について、

1. 不動産会社の選択は慎重に行う
2. 住居の売却時には諸費用が発生する

住居売却に伴ってどこの不動産会社を選ぶのかは、慎重に決める必要があります。依頼する業者を間違えると、売却額が下がり大きく損をする可能性があるからです。

不動産を選ぶ際にどのような点がポイントになるかというと、

• 売却額（不動産会社からの提案内容）
• 会社の実績
• 営業者の資格・知識の豊富さ等

可能な限り良い条件で売却してくれる不動産会社を見極めるために、複数の不動産会社に相談して比較検討することをおすすめします。

その際にどれだけサービスが充実しているか、また信頼における不動産会社なのかどうかを同時に見極められます。

おすすめできるのが不動産の「一括査定」サービスです。ネット上でいくつか利用できる一括査定サービスでは、複数の不動産会社へまとめて売却査定してくれます。不動産会社それぞれに査定を申し込む手間と時間が省けるため、とても便利です。

注意点①でも触れた「住宅売却時に発生する費用」についても覚えておきましょう。

必ず発生する費用としては、

• 仲介手数料：下で詳しく説明
• 印紙税：契約金額により異なる（最低200円～最高48万円）
• 抵当権抹消登記費用：5,000円～20,000円程度
• 譲渡所得税：所有期間5年以内なら39.63%、5年超えは20.315%※
• 返済手数料：5,000円～30,000円程度

住宅ローンが完済できない場合、ほぼ最終手段となるのが金融機関を通して行う任意売却です。任意売却を利用することで残債が残っても抵当権を抹消できますが、デメリットもあります。

そこで次は任意売却を行ったときのデメリットとして、

1. 返済義務はなくならない
2. 残債が払えなくなれば最終的に自己破産の可能性もある

以上の点について解説していきます。

任意売却を行っても住宅ローンの返済義務はなくなりません。

あくまで任意売却は住宅の競売を行わずに抵当権を抹消するための方法であり、売却後にも残債がある場合はその残債分の返済を行わなければなりません。

ただし競売と異なる点は、任意売却した後に残ったローンは分割で返済が可能だという点です。場合によっては月5,000円程度の少額から返済していくことが可能です。

任意売却を行った後の残債も支払えない場合は「自己破産」が本当の最終手段となります。

自己破産は裁判所へ破産の申立を行うことですべての借金の返済義務が免除される方法のためもっとも強力な住宅ローン返済手段となりますが、

• 抵当権がすでになくても住宅は競売にかけられるため失う
• 価値が20万円以上の資産は原則処分される
• 今後10年間は新たに住宅ローンどころかクレジットカードや割賦契約等を利用できない
• 裁判所から支払いが可能と判断された場合は自己破産できない

このようなデメリットがあります。

自己破産はもっとも強力な方法でありながら上記のように失うものも多いため、本当に返済が不可能だと感じても、まずは弁護士等に相談してから決定するべきです。

住宅ローン返済中に住居を売却して売却額が残債を下回る「譲渡損失」となった場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」により、一定の所得控除を受けることができます。

譲渡損益の金額は給与所得や事業所得などの所得から控除できますが、控除できる金額は住宅価格と売却額後の残債（差額）が上限となります。

たとえば

• 住宅価格：5,000万円
• 利息：500万円
• 返済済み：1,000万円
• 売却額：4,000万円

時代の変化に伴うリスクに備えて、将来的に住居を売却する前提で住宅ローンを利用しようと考えている方もおられるかもしれませんが、いくつか注意するべき点があります。

そこで最後は売却前提で利用する住宅ローンの注意点について、

1. 売却する理由を明確にする
2. 常に相場価格を意識する
3. 各種控除を受けられる物件にする

売却前提で住宅ローンを契約するなら、そもそも「なぜ将来的に売却する必要があるのか」という点を明確にしていおきましょう。

たとえば将来親の介護をする予定があるため、または子どもが独立すると同時に小さい家に引っ越すため、などの理由が明確になっていれば選ぶ住居および借り入れ額も変わります。

本来は新築での購入を考えていたものの、上記のような理由で将来的に売却することを考えれば中古住宅や中古マンションを購入してコストを下げようと考えるのも合理的です。

住居を売却する場合は、当然ながら（同条件であれば）新築の方が売却時にの築年数が短くなるため高く売れます。ただし中古住宅でも築20年以内であれば売れやすい傾向にあるため、売却前提の場合は可能な限り築年数が短い物件を選ぶべきです。

物件の相場価格を常に確認しておくことで、地域における需要と供給を常に把握しておきましょう。

物件を売却する際たしかに築年数は重要ですが、たとえ築年数がある程度経過していても需要が高い物件であれば高く売れる場合が多いです。逆にいえば需要が低い物件は築年数が短くても売却額が低くなりやすいです。

たとえば、

• 駅からの距離が近い
• 学校や商業施設が近くにある
• 道路に面しておらず比較的静かである
• 自然災害の影響を受けにくい

売却前提であれば売却段階で検討を始めるのではなく、相場の動きを見ながらもっとも需要と売却額が高くなるときに売却できるように、住居を購入する段階から綿密な計画を立てましょう。

住宅ローン契約に伴って「住宅ローン控除」や「固定資産税の軽減」など各種控除を受けられる物件を選ぶことで、需要が高くなり売却しやすくなります。

たとえば住宅ローン控除は、

• 床面積が50㎡以上
• 借入金の償還期間が10年以上
• 軽減税率の特例が適用されていない

今回は住宅ローンの売却についてさまざまな点を取り上げてきましたが、いかがでしたでしょうか。

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