住宅ローンは20年固定だと370万減少する！完済までをシミュレーション

住宅ローンを組む時に、借入期間について悩む人も多いでしょう。ここでは、20年と35年の借入期間でどれほど毎月の返済額が変わるかシミュレーションをしてみたいと思います。

なお、借り入れ条件は次のようになります。

• 借入額2,900万円
• 金利1.5％
• 元利均等返済
• 金利変動は考慮しないものとする
• ボーナス払いなし

まずは、返済額から比較していきましょう。

• 〈返済期間20年（240回払い）の場合〉139,938円/月
• 〈返済期間35年（420回払い）の場合〉  88,793円/月

このように20年と35年では、支払額に毎月おおよそ5万円の差が出ます。

5万円の負担増であるならば少し頑張れば払える、という方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、不動産を購入するということは、ローン以外にも負担があります。固定資産税や都市計画税、建物の修繕費用や、火災保険などです。それ以外にも長い返済期間の間に、お子様の教育費の負担増や、両親の介護の問題が出てくるかもしれません。住宅ローンは後から返済期間を延ばすことはできません。少しの負担増が、生活を圧迫するかもしれませんので、ご注意ください。

ここでは、期間固定型の20年固定について見てみましょう。期間固定型というものは、選択した期間内は金利が固定される金利タイプで、選べる期間は2年・3年・5年・10年・20年・30年と多種あります。

その中で、期間固定型の20年固定がおすすめな人は次のような人です。

• 20年以内など早めの完済を計画している人 
• 20年後に金利が上がっても無理なく返済できる人

期間固定型の金利は、変動金利よりは高くなりますが、全期間固定金利よりは低金利になります。

期間固定型の20年固定は、金利が当初20年間は金利が変わらない安心感が大きな特徴です。しかし設定金利は金融機関による大きく異なり、当初20年の金利だけで選んでしまうと損をする可能性もあります。

選んだ住宅ローンによっては、固定期間終了後に大きく金利が上がり、返済額が大幅に上がってしまうこともありますので、注意が必要です。

期間固定型は、変動金利がベースとなっており、一定期間のみ金利が固定されている住宅ローンです。

期間固定型の住宅ローンで注意したいのが、一般的には借入当初の固定期間の金利が特に優遇される点です。逆にいうと、固定期間が終了後の金利優遇幅は小さくなります。

そのため、固定金利期間が終了すると、適用金利が大きく上昇し、返済額が高くなる可能性があるります。

金利優遇には「当初優遇タイプ」「全期間優遇タイプ」がありますので、優遇幅と期間を確認し、借り入れ当初から全返済期間の支払総額について、考慮すると良いでしょう。

最近の住宅ローンにはいろいろな付帯サービスが付いています。代表的なのは団信の特約です。一般の団信は債務者が亡くなると、ローンの残債が抹消される仕組みになっていますが、特約ではその適用範囲を広げ、さまざまな疾病に保障が適用されます。

団信特約は金融機関ごとにいろいろと出しておりますが、主に次のようなものです。

• がん50%保障団信
• 3大疾病・7大疾病・12大疾病 
• 全疾病保障 
• 月次返済保障

期間固定型はベースは変動金利型です。変動金利を適用されつつ、一定期間は金利が固定されている、と考えると良いでしょう。そして、固定期間が終了すると、その時点で改めて「変動金利」や「固定金利期間」を選ぶことができるようになります。

ここでは、20年固定の選択についてより詳細にご説明いたします。

期間固定は、先にもご説明した通りベースは変動金利です。期間固定の期間が終了後は、多くの方は変動金利に移行します。

理由としては、当初の期間が終了すると優遇金利の幅が減少してしまいます。改めて期間固定を選ぶこともできますが、金利が当初に比べ上がることにより、返済額に影響がでてしまいます。

そこで変動金利を選ぶことにより、月々の返済額の差が少なくし、返済を継続することができるのです。ただし、これは変動金利の基準金利が大幅に上昇していない場合です。変動金利の基準が上がってしまった場合は、結局は返済額の上昇が避けることができません。

期間固定の終了後に別金融機関に借換えを行うこともできますが、実際に行う方は少ないようです。

理由としては、借換えをすることにより、適用金利は安くなりますが、借換えの諸費用の負担があるからです。借換え時に負担する費用は次のものになります。

• 事務手数料や保証料
• 印紙税 
• 登記費用・司法書士への報酬
  

期間固定には、うまく利用すれば低金利で安定的に返済計画が組めます。

デメリットからくるリスクもありますが、ぜひ、メリットとデメリットを双方理解をした上で、ご利用をご検討してみてください。

それではまず、期間固定20年のメリットについてご紹介いたします。

固定金利は返済額が変わらない、というメリットがありますが、それとは別に精神的な負担（ストレス）が少ない金利タイプ、といえます。

住宅ローンは長期間返済を行うものです。返済期間中に、自身の仕事のこと（転職や転勤）、お子様の教育資金のこと、親の介護のことなど、お金に関わる一大事が起こることは良くあることです。

そのような時に、住宅ローンの金利が変動し、返済額が変ってしまうと大きな影響が出てしまいます。実際には変動していなくても、変動をするのではないかという杞憂によって、負担が掛かってしまう人がいらっしゃます。その点、20年固定金利は、当面の間は心配はありません。

期間固定金利は、フラット35や全期間固定より金利が安い傾向にあります。一般的な住宅ローンが35年なので、半分以上の期間は固定金利が適用されていることになります。

若いころに住宅ローンを組んだ方は、20年の間に年収も次第に増加していき、余裕ができれば繰り上げ返済を行うこともできるようになるでしょう。

また、家族が増えることにより自宅を売却して、新しく住宅を組みことになるかもしれません。その際のローンは一度返済し、新たに組むことになります。

20年期間固定金利のもっとも大きなデメリットは、固定期間終了後に金利変動により返済額が変わる可能性があることです。

期間固定の住宅ローンは、一定の期間が終わったあとは変動金利か改めて期間固定金利か選べます。その時の適用金利は、期間終了後の金利相場が適用され、さらに金利優遇幅も契約当初より下がってしまいます。 そのため借り入れから20年後に返済負担が多くなり、想定以上に家計を圧迫してしまう、ということもあり得ます。

さらに20年固定金利では、「変動金利の125%ルール」が適用されないことにも注意が必要です。期間固定金利はベースは変動金利です。変動金利には、「金利が上昇した場合でも、毎月返済額の125%まで」という支払い上限を設定したルールがあります。

 しかし、20年期間固定の住宅ローンでは、この125%ルールが適用されません。

そのため、21年目以降の返済額が大幅に増加してしまう可能性があるのです。

20年期間固定は、10年固定金利や変動金利と比べると利率が高めに設定されています。

金利が高ければ返済額や総返済額も高くなってしまいます。

変動金利との違いを毎月の返済額と総返済額でシミュレーションすると次のようになります。

＜条件＞借入額3,000万円、返済期間：35年、ボーナス払いなし、元利均等返済

月々の返済額は数千円単位で大きくないように見えますが、総返済額から見ると約213万円の差が生まれます。

期間固定金利は、期間終了後の金利優遇幅が低めに設定されてます。期間終了後の金利優遇幅は、ローン契約時に取り決められます。

つまり、期間終了後の金利は次のように決まります。

期間後の基準金利 - 金利優遇幅 = 適用金利

 固定期間終了後は、金利状況により返済額が変わります。そのため、住宅ローンを見直すタイミングだといえます。

しかし、固定期間が長期に渡るため、見直しをするタイミングを忘れてしまいやすいのです。期間満了までには見直そう、と考えていると忘れてしまいやすいため、期間中でも金利動向は意識して、場合によっては他金融機関へ借換えも視野に入れると良いでしょう。

住宅金融支援機構が出している金融商品のフラット35。金利が全期間固定で、返済期間が35年と設定されている人気商品です。

その返済期間が20年以下に設定されたのが、フラット20です。ここではフラット20についてご説明をいたします。

フラット20はフラット35より低金利に設定されています。そのため、毎月の返済額及び総返済額が低くなります。

ここでフラット20とフラット35のシミュレーションをしてみます。

＜条件＞借入額3,000万円、ボーナス払いなし、元利均等返済

※ここで記載されている金利はシミュレーションのためのものです。実際の適用金利については借入金融機関などでご確認ください。

いかがでしょうか。月々の返済額はフラット35が期間の長い分、約5万円安くなりますが、総返済額は約433万円の差が出ます。

総返済額は少なくすることに越したことはないですが、月々の返済額の負担を考えるとなかなか難しいものです。

そこで、フラット20とフラット35を両方利用することができるダブルフラットという商品もあります。先ほどの同条件で借入額3000万円のうちの2000万円をフラット20で、残りの1000万円をフラット35で借り入れた際のシミュレーションをしてみましょう。

＜条件＞借入額3,000万円、返済期間：25年・35年、ボーナス払いなし、元利均等返済

いかがでしょうか。返済額や総返済額はフラット20を一本で借りるより、かなり安くなります。注意点として、ダブルフラットは契約が２つになりますので、借入諸費用などが倍になる、ということが挙げられます。

ここではフラット20以外の全期間固定で、借入期間20年の住宅ローンについてご紹介いたします。

なお、本記事で記載の金利や諸条件につきましては、2022年5月現在のものになります。最新の情報につきましては、各金融機関ホームページなどでご確認ください。また、審査状況により、適用金利が変わることや、お引き受けできない場合がございます。

＜ご利用いただける方＞

• 勤続年数3年以上かつ前年度税込年収150万円以上の方 
• お借入時の年齢が満20歳以上、最終ご返済時の年齢が満80歳以下の方
  　　
• 保証会社（阪和信用保証）の保証を得られる方 
• 団体信用生命保険へのご加入が可能な方 

＜ご利用いただける方（次のすべてを満たす個人の方）＞

• 借入時年齢満18歳以上71歳未満で、完済時の年齢が82歳未満の方。 
• 世帯主または真正な生計維持者の方 
• 同一勤務先に1年以上お勤めの方。
• 税込年収が250万円以上の方
• プレミアム住宅ローンとして保証会社の保証が得られる方
• 団体信用生命保険に加入が認められる方
• 給与振込または年金振込をご指定いただいている方またはふくぎんマイレージサービス「mybank+」が三ツ星以上の方

＜ご利用いただける方（次のすべてを満たす個人の方）＞

•  借入時年齢満18歳以上71歳未満で、完済時の年齢が82歳未満の方
•  世帯主または真正な生計維持者の方
•  同一勤務先に1年以上お勤めの方。
•  税込年収が250万円以上の方
•  ふくぎん保証株式会社の保証が得られる方
•  団体信用生命保険に加入が認められる方

十八親和銀行　公式サイトはこちら

ここでは当初固定金利（期間固定金利）の20年固定おすすめ住宅ローンをご紹介いたします。

なお、本記事で記載の金利や諸条件につきましては、2022年5月現在のものになります。最新の情報につきましては、各金融機関ホームページなどでご確認ください。また、審査状況により、適用金利が変わることや、お引き受けできない場合がございます。

• auじぶん銀行に円普通預金口座をお持ちの方
• お申込時のご年齢が満20歳以上満65歳未満で、最終ご返済時が満80歳の誕生日までの方
• 前年度の年収（自営業の場合は申告所得）が200万円以上の方
• auじぶん銀行指定の団体信用生命保険にご加入いただける方
• 借入対象物件にauじぶん銀行またはauじぶん銀行が指定する保証会社を第一順位の抵当権者とする抵当権を設定していただける方
• 日本国籍の方、または永住許可を受けている外国籍の方
• auじぶん銀行が定める借入条件に該当する方

＜ご利用いただける方＞

• 新生銀行に総合口座を開設している（またはお申し込みと同時に開設される）方
• 借入申込時の年齢が20歳以上65歳以下で、かつ、完済時年齢が80歳未満である方
• 団体信用生命保険に加入資格を有する方
• 連続した就業２年以上、かつ前年度税込年収が300万円以上の正社員、または契約社員である方
• 日本国籍または永住許可を有する方

新生銀行　公式サイトはこちら

20年を一区切りで考えた場合の住宅ローンの上手な付き合い方をご紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。

20年のうちにライフステージが変わり、必要なお金の種類が変わってきます。

普段の生活に影響を及ぼさないために、金利変動リスクを避けるには固定金利型を選ぶのは良い選択だと思います。しかし、無理な返済計画によって、毎月の返済額の負担が大きくなりすぎては問題です。返済総額とバランスを見て、いろいろな金融機関の住宅ローンを探してみると良いでしょう。

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