住宅ローンありでの転勤はどうすべき？賃貸か単身赴任か売却か？

マイホーム購入が大きな夢のひとつだということは、多くの人に当てはまるのではないでしょうか。

住宅ローンの審査も通り、やっと手に入ったマイホーム…。しかし、想定外に転勤しなければいけなくなってしまった！このようなケースがあなたに訪れないとは言い切れません。

今回は住宅ローンを組んだあと、転勤になってしまった際の対処法を解説していきます。まずは、転勤となった際にとれる4つの選択肢についてみていきましょう。

1. 賃貸にして他人に貸し出す
2. 持ち家を売却する
3. 家族と離れて単身赴任をする
4. 転勤の間は空き家にする

まずは自宅を賃貸にして、他の人に貸し出す方法です。

この方法の前提としては、家族全員が転勤先に引っ越して、家具家財なども全て家から運び出しておくことが必要です。

貸し出しをして得られるメリットは、

• 空き家にならずに済む
• 家賃収入を得ることができる
• 持ち家を手放さずに済む
• いずれまた戻ってくることができる

転勤するにあたり、もう持ち家の地域に帰ってこられるかわからない、または帰ってこない場合は、売却することも方法のひとつです。

せっかく住宅ローンを組んで購入したマイホームですが、もう一度住めるかどうかわからないのであれば、早めに売却したほうが価値が下がらずに高めの価格で売ることができます。

売却によるメリットは、

• 早めに売却できれば住宅ローンと相殺できる
• 維持費や管理費、税金などランニングコストがかからなくなる
• 引っ越しなどの手間が省ける

3つ目は、家族に残って住んでもらい単身赴任をする方法です。

この方法であれば家を売却する必要も、空き家にすることもありません。また条件を満たせば、住宅ローン控除も受けることができます。

他にも単身赴任のメリットは

• 大きな手続きが必要ない
• 住宅ローン控除を受けられる
• 持ち家を手放さずに済む

最後の選択肢は、誰も住まないが空き家にしておくことです。

せっかく住宅ローンを組んで購入したマイホームを売りたくもないし、誰かに貸すのもしたくない。このように思う人は空き家にしておく、という方法をとるのもありです。

空き家にするメリットは

• 転勤から戻った後にすぐに住める
• 持ち家を手放さずに済む

です。

しかし、空き家にする方法は他の方法に比べ、手入れに手間がかかるなどのデメリットがあります。

• 維持費、管理費、税金などのランニングコストの支払い
• 住んでいる時より老朽化が早まる

住宅は誰かが住んでいる時よりも、誰も住んでいないほうが老朽化や、傷みが早まってしまいます。あまりひどい状態になると、景観面や衛生面の観点から近隣住民へ迷惑がかかってしまうこともあります。

このような事態を避けるためには定期的に、手入れをしに戻るか、空き家専門の業者に依頼をするなどの配慮が必要です。この手入れ作業もランニングコスト代として、見積もっておかなければなりません。

さて、転勤時の選択方法が4つあることは分かりましたが、住宅ローンを利用している銀行への手続きは何か必要なのでしょうか。

結論として、単身赴任以外の選択肢を選んだ場合、銀行へ相談または手続きを行う必要があります。

では、4つの方法をとる上で銀行への対応について解説していきます。

• 内緒で賃貸契約は規約違反になる
• 一括返済しなければ売却できない
• 家族が住んでいれば住宅ローン控除を受けられる
• 無断で空き家にしてはいけない

住宅ローンの契約を組む規約の中で、「契約者本人や家族が居住すること」という条件があります。つまり自分達が住む目的以外では、住宅ローンを組めないということですね。

このことから、銀行へ相談なく持ち家を賃貸にしてしまうと、規約違反となります。規約違反の場合、ローンの一括返済を求められたり、貸し出していた期間を遡って金利の差額分を求められたり、という事態になる可能性もあるのです。

基本的に、住宅ローンを組んでいる最中に賃貸として貸し出すということは認められていません。しかし、転勤という「持ち家に住みたくても住めない」などやむを得ない事情の場合、賃貸として扱うことを認めてくれるケースもあります。

賃貸として認められないケースを避けたいがあまり、黙って他人に貸し出すのは、バレた際のペナルティが大きくなってしまうため、絶対にやめておきましょう。

多くの場合、住宅ローンの残債があると家を売却することができません。具体的には、銀行と契約した際に結んだ「抵当権」があるためです。

抵当権とは、万が一契約者が住宅ローンを支払えなくなった際に、銀行側がその住宅を担保とし、売りに出すことができる権利のことです。

一般的に、この抵当権が有効なまま、住宅を売却することはできません。住宅を売却する際は、ローンを一括で返済し、このような権利等が抹消されている必要があります。

また、住宅の売却には仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかります。つまり「住宅ローン残債＋諸費用」の支払いが必要ということです。

住宅の売却金額がこの残債と諸費用を上回っていた場合は、一括返済することができるため、問題なく売却できます。

しかし、実際には売却金額が必要な額を下回ることも多く、この場合、残りは預貯金から用意する必要があります。

残りのローンを支払う貯金がない場合には、以下のような方法もあります。

• 不動産会社を比較して高く売ってくれそうな会社を選ぶ
• 両親や兄弟、親族から援助をあおぐ
• 資金になりそうな株や資産を売却する
• 学資保険や積立保険などを解約して資金を作る

家族と住んでいる人は、ほかの家族の生活環境の兼ね合いもあるため単身赴任にするか、家族全員で引っ越しをするかを相談する必要があるでしょう。

結果的に、家族と離れて単身赴任することになったとして、生計を共にする家族が住んでいる場合は、住宅ローン契約者が住んでいることと同じ扱いになります。

そのため、住宅ローンを引き続き利用することは可能です。同じく住宅ローン控除を受けている場合は、問題なく適用されます。特別、銀行へ申し出をすることも不要です。

空き家にしても住宅ローンを止めるわけじゃないのに、銀行に相談する必要があるのか。と思うかもしれませんが、誰も住まなくなる場合も銀行へ相談しなければなりません。

ポイントは、住宅ローンの条件にある「本人や家族が住む物件のため必要となる借入金」ということです。

誰も住まなくなるということは、上記の条件から外れることになるため、銀行へバレた際に、最悪ローンの一括返済を求められるなどのリスクがあります。

銀行に相談しておけば、「定期的に家のメンテナンスを行う」などの条件付きで、空き家にすることを認められるケースもあるため、必ず相談するようにしましょう。住宅ローンについては以下からも相談が可能です。

銀行側への対応について解説しましたが、住宅ローン控除についても受けられるケースと受けられないケースが存在します。

住宅ローン控除を受けられるのは、単身赴任のケースのみで、その他の方法では控除の条件を満たさないため、減税の待遇を受けることができません。

税金面について、注意すべき点を確認しましょう。

1. 住宅ローン控除を受けられるのは単身赴任のみ
2. 売却・空き家・賃貸は控除の対象とならない
3. 住居を対象に収入がある場合は確定申告が必要

住宅ローン契約者本人が単身赴任で、他の家族が残って住み続ける場合、契約者が居住するのと同じ条件と認められ、住宅ローンの控除も問題なく受けられます。

しかし、先にご説明したとおり平成28年3月31日以前に住宅を取得し、海外赴任となる場合はこの限りではありません。

国税庁「転勤と住宅借入金等特別控除等」の単身赴任について記載のある箇所に、この要件が記されていますので、海外赴任となった場合は、住宅を取得した年月日を一度確認しておきましょう。

売却・空き家・賃貸では控除は受けられません。

国税庁の「一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」の住宅ローン控除要件にて「ローン契約者、またはその生計を共にする親族の居住」が条件と記されており、売却・空き家・賃貸はこれに当てはまりません。

ただし、転勤を終え再度自宅へ戻る際に控除期間が残っているのであれば、残りの期間分の控除を受けることが可能です。控除期間は、通常10年間、特殊条件で13年間受けることができます。

住宅を売却や賃貸にすると、利益が出た際に確定申告が必要になってきます。

賃貸にした場合、年間20万円以上の家賃収入を得ると確定申告の対象となります。

売却の場合、確定申告を行うことは必須ですが、売却時の状況や状態により税率が異なります。

売却する土地や住居の所有していた期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年未満の場合は短期譲渡所得となり、下記のように税率が設定されています。

また、売却時に譲渡損益が出た場合は、所得税や住民税は発生しません。逆に負担の軽減措置として、住宅を売却した年のその他の所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができるようになっています。これを損益通算と言います。

では次に、転勤になった際に家族で住んでいる人と、独身で住んでいる人の選択ポイントについて考えてみます。

住宅ローン契約者が転勤となり、家族がいる人は単身赴任をするか家族全員で引っ越しをするか、選ばなければなりません。

しかし、妻（または夫）の仕事の都合や子供の学校の問題もあり、家族全員で違う土地へ引っ越しをすることが難しいこともあります。

家族の生活環境や、必要になる家計の支出、住宅ローン減税のことを考慮して選択していく必要があるのです。

1. 単身赴任が可能か検討する
2. 単身赴任の場合、住宅ローン控除などを計算する
3. 借り換えや売却のほうが良いか検討する

ローン契約者が単身赴任となり、他の家族が残る場合、住宅ローン控除は受けることが可能です。また、他の家族は生活環境を変える必要がないため、配偶者の職場や学校に関する手続きなどが不要となります。

しかし、ひとことで単身赴任をすると言っても、自身と離れた家族の生活費が2重にかかる点は注意が必要です。

異動を指示した会社から、単身赴任先の住居や生活の手当が出るかどうかも、大きなポイントです。

別々で生活する家族と、赴任先で必要となる家計支出について、あらかじめよく計算しておくようにしましょう。

単身赴任にした場合は、返済をしている家に家族が住み続けるため、住宅ローンの減税を受けることができます。

しかし、先ほどの生活費が2重となる件と比較して、住宅ローンを受け続けることが本当に得になるのかは確認しておきたいところです。

また「連帯債務型」という住宅ローン契約者と連帯債務者となる二人の収入を合算してローンを組んでいた場合、契約者と連帯債務者の二人ともが住宅ローン控除を受けることができます。

このような場合は減税効果が2倍となり、家計の負担も軽くなります。単身赴任する場合は、以下の2点について計算しておくことがおすすめです。

• 2重になる生活費の毎月の家計支出
• 転勤している年数の住宅ローン控除額

転勤後同じ場所に戻ってくるとは限らない。このような状況の方もいるでしょう。その場合は、家を売却しなくてはいけない選択肢もあり得ます。

住宅は年数が経つことに市場価値が低くなってしまうため、売却するのなら早めのほうが高値で売れやすいです。

しかし、結婚後に家を購入した人は、夫婦のどちらかが連帯保証人となって住宅ローンを組んでいることが多いため、売却したい場合も家族とよく話し合う必要があります。

一度売却を決めてしまうと、同じ家に戻ることはできなくなるため、さまざまな条件や、利益と損益を考慮して判断するようにしてください。

これまでは家庭を持った人を基準の内容が多くなっていましたが、独身でも家を持つ人はいるでしょう。

独身の人の場合、単身赴任のように残ってもらう家族がいないことがネックです。独身の人が持ち家をどのようにするかは以下について考えることがポイントです。

1. 将来同じ場所に戻ってくるか。
2. 家庭を持ったり、転勤先で家を購入する可能性があるか。
3. 売却などの一括返済で手元にお金が残るか。
4. 残った家に両親に住んでもらえるか。

独身で持ち家を持っている人の選択肢は以下です。

• 売却する
• 賃貸にする
• 空き家にする
• 親に住んでもらう

家を売却する際には、住宅ローンの一括返済が必要なことはすでにご説明しましたね。

しかし、売却には住宅ローンの一括返済だけではなく、売却時の諸費用がかかってきます。これらをあわせた額を一括で返すには大きな資金が必要です。

売却する金額が返済額を上回れば良いですが、住宅ローンの残債を相殺できるような価格で家が売り出されることは、なかなか厳しいのが現状です。

もし将来的にも独身の可能性があるのなら、これからの生活で頼れるのは自分自身です。売却時の一括返済で手持ち資金が減った場合、今後のライフプランに影響を及ぼさないか、よくシュミレーションしておくことが大切です。

家は残したいけど他の人に貸したり、空き家にしたくない。という人は、親に頼んで住んでもらうのもひとつの方法です。

自身の両親が住んでくれる場合、家の劣化の心配も少なくなり、住宅ローンも続けられる可能性があります。ただし、金融機関によってルールが異なるため確認は必要です。

転勤などのやむを得ない事情の際には、両親に住んでもらうことで住宅ローンの解除や一括返済を求められるケースはあまりないとは思いますが、あとからバレてペナルティがつかないように、事前に相談は必須です。

両親が住むことを銀行が認めてくれない場合、ほか住宅ローンへ借り換えも検討するのもよいかもしれません。

転勤の際、住宅ローンの残る家をどうするかについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

夢だったマイホームをすぐに手放しても良いと思う人はいるはずがありません。せっかく住宅ローンを組んで購入したマイホームをどうするかは、かなり悩む問題となるはずです。

あなたがもし、突然異動を伝えられ転勤となってしまった際は、何を一番優先すべきか、同じ場所に戻れる可能性があるのかを、考えてみてください。

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