【2024年】初心者向け住宅ローンの選び方！審査の厳しさも銀行別で紹介

家を建てたいと思った場合、ハウスメーカーなどで相談することがほとんどですが、その際にローンの案内をされることが多いはずです。

家を建てたいとなると、数千万円にも及ぶ資金が必要です。

なかなか数千万円のお金を一括で用意できる人は少ないものですので、ほとんどの人は家を建てるために住宅ローンを組みます。

家を建てるために必要な数千万円の資金を借り、十数年単位で金利も含めて返済していくのですが、その人に資金を貸しても大丈夫かという審査があります。

この審査がローン審査なのですが、借入先によってローンが組める、組めないといった判断が異なるものです。

ローン審査が厳しい順に並べていくと

• ネット銀行：
  ネット上でやり取りができるため手軽だが、書類のみが判断材料であることから融通が効かない
  
• 大手銀行：
  ローン審査のスピードはかなり早いが、地方銀行と比べると審査基準は厳しめ
• 地方金融機関（地方銀行、信用金庫など）：
  資金力は大手銀行に比べると少し弱いところはあるが、対面で相談できるため人となりが分かることから、事情によっては柔軟に対応してくれる
• フラット35：
  民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携していることもあり、収入と物件基準さえ合致すれば誰でも利用できる
  

となります。

それぞれ特徴や審査基準も異なるため、ここであればお得に借りられる！と断言できるものではありません。

選び方としては総合的に判断し、自分の予算や条件と合ったところから借入することをおすすめします。

最近CMなどで見かけることも多くなったため、以前よりもかなり身近な存在として認識されてきているネット銀行ですが、このネット銀行でも住宅ローンの借入を行っています。

ネット銀行の場合、街中に銀行という形で構えていないことから人件費や賃貸料といったものが発生しません。

そのため、コスト削減の結果低コストで運営できるため、住宅ローンに関してもかなり低い金利で提供することができるのです。

パソコンやスマホで家にいながら簡単に手続きができ、必要書類もインターネット上でやり取りができるため、銀行に足を運ぶ必要がないことから忙しい人にもぴったりです。

人件費や賃貸料を削減している分を銀行の利用者に還元しているため、借入金利は低く設定しているというメリットはあるのですが、デメリットとしては審査基準がかなり厳しいということです。

ネット銀行の場合、対面でのやり取りは一切ないため、ネット銀行側が借入を許可するかどうかという判断材料は提出された書類のみなのです。

書類に書かれていることから全て判断し借入の可否を決めるということなので、必然的に基準は厳しくなってしまいます。

たとえジャッジが厳しいとしても低金利で借りたいという人や、仕事で忙しく銀行に足を運ぶ時間がないという人にはおすすめです。

都市銀行といえば、多くの人々が一度は耳にしたことがあるはずです。

• みずほ銀行
• 三菱UFJ銀行
• 三井住友銀行
• りそな銀行

ローン審査の流れがかなり早くテキパキと進むため、審査の可否がすぐに分かるところが嬉しいポイントです。

いくつかの金融機関が候補となっている、審査依頼を出している人にとってはローン審査の結果がすぐに分かるのも契約する上で助かる話ですね。

また全国規模の金融機関ということで資金力が十分であり、金利が低めに設定されているというのも住宅ローンを組む人にとってはありがたい話です。

しかし審査基準が厳しいため、通ることを見越してローン計画を立てると審査が通らない場合にはもう一度0から銀行探しをすることになってしまいます。

都市銀行は対人の相談も可能ですので、できるかぎり金利は低く設定しながらも誰かしらプロと言えるような人に相談して決めていきたいという人におすすめです。

地方金融機関として地方銀行や信用金庫を考えているという人もいるはずです。

地方金融機関はその地域で昔から馴染み深い銀行ということもあり、地方金融機関の口座は1つは持っているという人も多いです。

昔からの馴染みのところにお世話になりたいと考えている人にとって力強い見方になりますね。

資金力はやはり都市銀行にかなわないということもあるため、金利は少し高めとなっていることが多いものです。

しかし金利が高いからといって候補から外すのは早計です。

地方金融機関であるとネット銀行とは仕組みが異なり、直接顔を見ながら質問に答えてもらうこともできます。

地域に根ざした銀行ということもあり、地域の情勢についても深い知識があります。

そのため人によってケースは異なるものの、条件が厳しいローンでも臨機応変に対応してもらえることもあります。

• 多少金利が高いとしても昔からの馴染みのところに相談して決めていきたい
• ローンが許可されるか分からないがやれるだけのことはやりたい

CMやラジオなどで耳にしたことはあるものの、どのようなものかいまいち分からないという人も多いものです。

フラット35とは住宅支援機構と民間金融機関が連携している住宅ローンのことです。

収入と物件の基準さえ満たしていれば誰でも利用できるため、他の住宅ローンでは条件にひっかかってしまうという人にとってもハードルは低いと言えます。

また金利ははじめの段階で決まっているため、市場金利や社会情勢にふりまわされることなく金利の額が明確であるというメリットがあります。

しかし、一方で市場金利が低下した場合は損となることも視野に入れて考える必要があります。

購入する対象の住宅には定められた基準があるため、どのような住宅でも購入できるわけではありません。

独自の基準を見対しているかという証明書を提出する必要があり、そのための費用は別途かかることを頭に入れておいてください。

いざ住宅ローンをという段階で、きちんと住宅ローンの審査に通るか心配になるという人も多いようです。

住宅ローンではどの部分が審査に関係し、可否が決まるのかという点ですが、

• 年齢：
  申込みの時の年齢が20歳〜60代後半まで。完済は75〜80歳を想定
• 勤務状態：
  勤めてから、もしくは自営業の場合仕事を始めてから2〜3年以上であること
  会社員の場合は正社員でないと借入は難しい
• 年収：
  最低でも200〜400万円の年収が必要。年収に占める返済負担率が25〜35%以内
• 保証：
  一部金融機関では保証不要のところもあるが、基本的には所定の保証会社の保証が得られていることが条件
• 団体信用生命保険：
  団体信用生命保険に加入できるか

以上の点が判断に関係してくると言われています。

審査は事前審査と本審査と2回行われますので、それぞれ見られる点について押さえておきましょう。

まず第一関門である事前審査は仮審査とも呼ばれていますが、借入を実行する前に返済能力があるかを事前に確認するためのものです。

事前審査では以下の点が重視されジャッジがくだされることになります。

• 借入・完済時年齢
• 収入
• 物件の担保評価

誰だって信用できない人にお金は貸したくはないですよね。

この事前審査では住宅ローン借入の一連の流れや毎回の返済ができるかどうかというスタートラインに立てるかどうかのチェックです。

つまり、きちんと返済できるような信用できる人かという点がポイントです。

この審査は家の購入の前段階に行う審査なので、どのくらいの金額まで借入できるのか、本当にこの家を購入できるかという振り返りのチャンスとも言えます。

事前審査が終わったら、次は本審査です。

本審査というと、厳しいのではないかと不安になる人もいるようですが、本審査を行う意味としては事前審査に間違いがないかの再チェックにあります。

本審査で見られる部分としては以下の通りです。

• 仮審査の内容に間違いはないか
• 契約者の健康状態

基本的には住宅ローンを正式に申し込んだ後に行われるのがこの本審査であるため、事前審査がきちんと通っていれば通ることが多いです。

しかし以下のような状況の場合、本審査が通らないこともありますので、注意が必要です。

• 転職や退職による収入の大幅減少
• 提示した情報に虛偽が見つかった
• 事前審査後に新たな借入をした

また、住宅ローン借入時には団体信用生命保険の加入が必須であることが多いため、健康状態もチェックされることになります。

事前審査、本審査ともに問題がないとされた場合、ようやく借入ができるというわけです。

住宅ローンを借り入れることができるとなった場合、次に借入金利のタイプを選択します。

選び方としては金利にはタイプがいくつかあるため、自分の返済計画や今後の社会情勢の変化予測によって合うものを選択することがポイントです。

金利の種類と共に、選び方で注意すべきポイントも説明していきます。

1. 全期間固定金利型：
   借入したときに決められた金利が返済期間中はじめから終わりにかけて適用されるため、変動しない
2. 変動金利型：
   一定期間ごとに金利が見直されるため、金利の高低がある
3. 固定金利期間選択型：
   借入、決められた期間に関しては固定金利だが、期間が終わったタイミングで変動金利に変更される。
   ものによっては再度固定金利か変動金利に変更するかを選択できる
4. 参考：
   「金利が低い＝お得」とは言い切れない

全期間固定金利型とは、文字の如く借入している間中金利が固定されているため変わることがないということを意味しています。

返済期間中に借入金利が変わることがないので、返済すべき額があらかじめ分かるというメリットがあります。

返済すべき額があらかじめ分かるということで、家計の管理などもしやすくなります。

そのため、返済計画を事前にしっかり立てることができるため、計画性をもって返済したい人や途中で金利が乱高下したらどうしようと不安を感じる人にはピッタリです。

しかし、金利が変わらないということで同じタイミングで同じ金融機関として比べてみると、借入時点の金利は他のタイプと比べて少し高めに設定されていることがあります。

変動金利型とは、金利が変動するということで一定期間ごとに金利が見直されることを意味しています。

また、金利の急上昇で返済額の大幅な上昇となってしまうことを防ぐためにも、125%ルールが定められています。

見直し後の返済額はこれまでの返済額の125％まで（1.25倍）となるため、払えないほどに返済額が急増してしまうことは防げます。

では仮に金利急上昇によって返済額が1年あたり130万円になってしまった場合、足が出てしまった分の5万円はなくなるのかというとそのようなことはありません。

125%ルールを超えててしまった分は将来に繰り越されることになりますのでご注意ください。

変動金利の住宅ローンは固定金利に比べて借入時の金利が低くなる傾向があるメリットがありますので、金利は少しでも抑えて借入をしたいという人にはおすすめです。

しかし変動金利ということで、市場金利や社会情勢に振り回されるというデメリットがあります。

金利を抑えようと変動金利を選択したにもかかわらず、選び方によっては金利の急上昇によって当初予定していた金利よりも高くなってしまったということも無きにしもあらずです。

また、金利が確定しないということからこの先どのような金利の動きをするのか、金利が急上昇してしまったらどうしようという不安と向き合わなければならないというデメリットも考えられます。

固定金利期間選択型とは、定められた期間は金利が決められているものの、その期間が終わり次第、金利タイプを自分で選ぶことができるものです。

金利が固定される期間については2年、3年、10年などライフプランに応じて決めることができるため、子育てなどの関係から一定期間は出費を抑えたいと考えている人にはピッタリの選び方です。

しかし、この固定金利の期間が過ぎた場合は変動金利にするか、それとも固定金利を継続するかを選ばなくてはならないため少し手間となります。

また、変動金利で適用される5年ルールや125%ルールは使えないため、金利の急上昇の場合、金銭的負担が大きくなってしまう可能性も捨てきれません。

固定金利と変動金利の良いところどりのようにも見える固定金利期間選択型ですが、ルールなどを十分に理解した上で選択するようにしましょう。

金利はできることなら抑えて借入したいと思うものですが、金利が低ければ低いほどいいという考え方は早計です。

なぜなら住宅ローンを借り入れる際必要となる出費としては、元本と金利以外にも様々あるからです。

住宅ローンの返済に必要な費用としては保証料や手数雨量、保険料などの諸費用が挙げられるのですが、選び方や銀行によっては諸費用が高めに設定されていることもあります。

金利の低さにばかり目を取られてしまい、諸費用を考慮していなかったばかりにかえって割高になってしまうということも少なくありません。

反対に金利は高く感じたけれども、選び方を工夫したことによって諸費用は抑えることができたというパターンもあります。

借入先を決める場合は金利の低さばかり重視するのではなく、総合的に見てかかる費用を比べる選び方をするべきです。

住宅ローンと一口に言ったとしても様々な種類がありますので、損をしないためにも住宅ローンの選び方には細心の注意をはらってください。

借り入れる先によって住宅ローンの種類やタイプは異なるため、それぞれの特色などを押さえて自分たちにぴったりの住宅ローンを選択することが必要です。

• 公的ローン
  
• 民間ローン
  
• フラット35

公的ローンとは文字の如く、公的機関が行っているものです。

公的機関が行っているものとしては財形住宅融資、自治体融資の2種類があります。

自治体融資の場合は全国すべての自治体が実施しているとは限りません。

自分の地域では実施しているかどうか、また条件に関してもそれぞれ異なりますので選び方をおさらいすると同時に確認が必要です。

財形住宅融資は財形貯蓄をしている人がターゲットとのことですが、財形貯蓄というものはサラリーマンが給料天引きで行う貯蓄ということもあり、サラリーマンが対象と言えます。

民間ローンは公的機関が行っているローン以外、つまり銀行や保険会社といった民間の機関が行っているものです。

民間ローンは提携しているものとしていないものの2種類に分けられます。

非提携ローンの場合、業者の代行サービス非対応となっていることもあるため、そのような場合は手続きや書類の準備などを全て自分で行なわなければならなくなります。

また提携ローンの場合も金利優遇が受けられることもありますが、ネット銀行などと比べると金利が高めに設定されていることもあります。

フラット35は、民間の金融機関と公的な機関である住宅金融支援機構が提携して提供しています。

契約者の年収などの判断基準が優しいことから様々な人が利用できるというメリットがあります。

しかし、独自の物件検査を通過する必要があるため、検査費用などが別途かかります。

フラット35は大きく分けて2種類あるため、特徴を押さえておく必要があります。

• 買取型
  債権者＝住宅金融支援機構
  民間金融機関がフラット35を販売し、住宅金融支援機構が債権者となる
• 保証型
  債権者＝民間金融機関
  民間金融機関がフラット35の販売もした上で債権者となる

住宅ローンの借入の際に保険に加入する必要があることはご存知でしたか？

1. 団体信用生命保険
   
2. 火災保険
   
3. 地震保険
   
4. 告知義務・免責事項のチェックも重要

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れる際には必ず加入する保険のことであり、契約者のもしもの時に備える効果があります。

住宅ローンの借入から返済に至るまでは数十年という長いスパンで見なければなりません。

その数十年の間に怪我や病気などがあった場合返済が難しくなってしまいますが、団体信用生命保険に加入していれば、もしもの時にはローンが一部もしくは全額免除されることになります。

しかし注意すべきこととしては、

• 団体信用生命保険は一度加入したら途中変更不可
• 契約者の健康状態もチェックされる

が挙げられます。

一度加入したら変更はできないので、加入する時点でプランや保障内容をよく確認して選び方に納得した上で加入するようにしてください。

また、持病の関係で団体信用生命保険に加入できないという人でも、ワイド団信であれば加入できることもありますので、ご検討ください。

住宅ローンを借入れ、やっと念願のマイホームだとしても、いつ何時何があるかはだれにもわかりません。

火事でせっかくのマイホームが灰になってしまい、ローンだけが残るということがないように、加入する時点では原則として住宅ローンとセットで加入することが必要とされています。

プランや選び方のポイントは様々ですが、火災保険は長期間で契約するほど保険料が割安になる傾向があります。

大切な家のもしもの時に備えて、火災保険のプラン内容はしっかりと確認してから加入すると共に、保険料節約の意味でも長期プランに加入することがおすすめです。

日本は島国、地震が多いことでも有名です。

近年地震が頻発していることもあり、地震の被害に遭ってしまったら大金をかけて建てた念願のマイホームが無駄になってしまうのではないかと不安になる人もいます。

せっかくのマイホーム、備えあれば憂いなしということで、地震保険も加入しておくことをおすすめします。

注意すべき点としては、火災保険があった上でのプラスアルファの地震保険ということです。

つまり、地震保険のみでは加入することができないので、加入の際はご注意ください。

保険加入ですが、加入については条件があります。

契約時における健康状態の告知義務や、保険金が降りないケースに関係してくる免責事項についてもよく確認し、理解しておく必要があります。

団体信用生命保険は生命保険のうちの1つであるため、選び方によっては健康状態や持病が原因で加入できないことも無きにしもあらずです。

もしも団体信用生命保険に加入できなかった場合はフラット35を利用するのも1つの手です。

フラット35は団体信用生命保険への加入義務がないため、健康上の理由で保険加入の許可がおりない人や持病を持つ人にとっても利用のハードルは低めになっています。

もちろん告知義務や免責事項以外にも、保障内容や保険金の額についてもしっかりと確認してください。

住宅ローンを借りる場合、さまざまな費用がかかるということを覚えておいてください。

1. 手数料
   
2. 保証料

手数料は事務手数料や融資手数料といった諸々にかかる費用をまとめたものと言えます。

住宅ローンを借りる際に必要な手数料は金融機関に支払うものですが、タイプは2種類ありますので、それぞれの特徴を見ていきましょう。

• 定額タイプ
  借入金額の多少に関わらず手数料が一定
• 定率タイプ
  借入金額に対して一定割合を手数料とする

保証料とは万が一の時に備えるものという考え方ができます。

何十年単位で組む住宅ローンですので、その間に何があるかは神のみぞ知るです。

フラット35などのように保証料不要というローンもありますが、もしも自分でローンの返済ができなくなった時には保証会社がローンを肩代わりすることになります。

その保証会社に支払う費用が保証料です。

もちろん、保証会社が返済を肩代わりした場合は自分から保証会社に肩代わりしてもらった分を後日返済することにはなりますが、いざというときの心強い存在と言えます。

保証料の金額ですが、返済期間と金利によって変わってくるケースの他に、ローン金利に保証料分を上乗せして支払う方法もあります。

住宅ローンを借り入れた後、ローンを返済していくのですが、返済方法が選べるということはご存じでしょうか？

この返済方法は2種類あり、それぞれにメリットとデメリットがあるのみならず、選び方によって最終的な返済額が変わってくる可能性もあります。

1. 元利均等返済：毎月一定額を払う
   
2. 元金均等返済：毎月同じだけ払う

定理均等返済は毎月の返済額が同じという返済方法です。

返済額はその月によって変わらないので、返済計画や家計管理がしやすいというメリットがあるのです。

銀行側としては住宅ローンの返済は元利均等返済で返済していくことを前提に話が進んでいくこともありますが、これには理由があります。

元利均等返済の場合支払総額が高くなり、銀行側にとってのメリットがあるためです。

返済を始めた頃は返済した分は利息にあてられる割合が高く、元金がなかなか減らないという特徴があります。

つまり、元金がなかなか減らないということで、支払い総額でみると多くなってしまうということであり、ローンを組んだ側としてはデメリットと言えます。

元利均等返済とは毎月同じ額の元金を返済する方法です。

先程紹介した定理均等返済の場合は元金＋利息の合計金額が毎月同じ額になるように設定されている方法ですが、今回の元金均等返済は元金が毎月同じというところがポイントです。

元金均等返済の場合は初めのタイミングから元金が確実に減るため、支払総額は元利均等返済よりも下回るというメリットがあります。

しかしながら、返済を始めたタイミングでは元金の金額が大きいために月々の返済額も大きくなってしまうことは避けられません。

全体としては返済額をなるべく抑えるように働きかけるというメリットはあります。

しかし始めの段階では大きな額が出ていくことになるため、メリットとデメリットを十分に把握した上で利用することが必要です。

住宅ローンは数十年という長い付き合いになるからこそ、これといえるような住宅ローンを決めたいものです。

住宅ローンを借りるのであれば、金利などももちろん重要ですが、できる限りサービスが充実しているところを利用したいものですよね。

住宅ローンとしてのサービスはもちろんですが、それ以外のものも決め手の参考にするとよりよい選択ができます。

1. 住宅ローン以外のサービス
   
2. 団体信用生命保険のオプション

住宅ローンの借入ですから、金利や保険の内容ももちろん見ていく内容ではありますが、住宅ローン以外のサービスにも注目した選び方をしてみると思わぬサービスを受けられることがあります。

住宅ローンの借入をしている機関中に受けられるサービスが様々ですので、チェックしておくことをおすすめします。

• ATMの時間外手数料が無料になる
• 給与振込の銀行から自動的に返済額を振り返る
• 銀行独自の助成金が受け取れる

せっかく受けられるサービスですので、できる限り自分が使うようなサービスであったり、得をするようなサービスだとありがたいものです。

団体信用生命保険のオプションも借入先を選ぶ際の参考になることがあります。

団体信用生命保険に加えて、オプションの保険をつけることができるものが増えてきました。

がんや急性心筋梗塞、脳卒中といった疾病はいつ何時襲いかかるかわからないからこそ、備えあれば患いなしと言えます。

もしも疾病にかかってしまったことで返済が困難になってしまったとしても、その後の返済が不要になるといいったオプションが選べるものもあります。

フラット35や民間ローンの一部では、夫婦のどちらかが死亡してしまった場合は返済不要となるオプションもあります。

返済していく長い間で何が起こるかというのは誰にもわからないものだからこそ、オプションでしっかり備えておくと安心感が違います。

住宅ローンはどこも同じと思っていませんか？

または住宅ローンを決める際、どこがいいのかわからずに困っているという人もいるはずです。

今、住宅ローンを組むとしたらおすすめできる銀行をいくつか紹介します。

1. 住信SBIネット銀行
   
2. 三菱UFJ銀行
   
3. PayPay銀行

住信SBIネット銀行はWebでの申込みに限定しているため、自宅にいながら借入に必要な手続きができるという手軽さがあります。

ネット銀行が行っている借入ということで、もしもの時に相談したい時はどうしたらいいかと不安に思う人もいますが、住信SBIネット銀行では対人の住宅ローン専用の相談窓口を用意しています。

住宅ローン専用の相談窓口であるローンプラザは対面で銀行員に相談できるということで安心感があることに加え、土日の相談も可能という利便性もあります。

仕事で忙しく土日しか休めないという人も気軽に相談できるありがたいサービスです。

また、1回あたりの金額は大したことがないとしても、塵も積もれば山となるということで手数料も抑えることができるのならば抑えたいところです。

一部繰り上げ返済の手数料については何回でも無料なので、繰り上げ返済のハードルが下がるというメリットがあります。

三菱UFJ銀行のポイントはネット申し込みと銀行窓口での受付と好きな方を選べるということです。

• Web申込みで手軽に済ませたいという人
• 対面で相談しながらわからないことを解決して申込みをしたいという人

もどちらにも対応しているところが三菱UFJ銀行ならではと言えます。

また、住宅ローンの借入をしている間もしものことがあったらどうしようと不安ですよね。

何十年という長い期間で何が起こるかわからないからこそ、可能な限り備えておきたいものです。

三菱UFJ銀行は7大疾病保証付住宅ローンや火災保険、地震保険などさまざまな保障があるので安心できます。

さらに出産予定や出産直後の女性が契約する場合、優遇特典も受けられるため、様々なライフプランに合った返済が可能です。

PayPay銀行はネット銀行であるため、家にいながらインターネット上で申し込み、借入することができますので、早ければその日のうちから利用できます。

申込みなどが全てインターネットで完結するため仕事や家事で忙しいという人にはもってこいの銀行ですが、メリットは申込みが簡単であることのみではありません。

借入の際必要になってくる手数料、保証料や印紙代など細々としたものも塵も積もれば山となるため気づいたら大きな金額になっているということも多々あります。

PayPay銀行の場合保証料等が０円ですので節約にもなります。

また団体信用生命保険が6種類と種類豊富な取扱があるため、加入条件や金利、ニーズに合わせてぴったりのものを選ぶことができます。

住宅ローンについて金利や元金、返済方法や保険など考えるべきことが山積みです。

何から手を付けたらいいのか、選び方がわからないという人も多いものと言えます。

住宅ローンについて自分なりに調べてみたものの不安が残る、第三者の意見も参考にしたいという人はぜひマネーキャリアにご相談ください。

マネーキャリアは住宅ローン借入相談の経験が豊富なファイナンシャルプランナーが多数在籍しているため、今の現状や要望に合ったプラン探しのお手伝いが可能です。

相談料は無料で予約から相談まで全てオンラインで行うため、仕事や家事に忙しく来店が難しいという人にもぴったりです。

住宅ローンについて相談したい人はマネーキャリアにお声がけください。