住宅ローン5年ルールのデメリットは？適用されない銀行や125%ルールも解説

住宅ローンの説明書や銀行の相談窓口で「5年ルール」という言葉を見聞きしたことがある人も多いと思います。

• 金利が上昇しても5年間は返済額が変わらない
• 固定期間選択型の住宅ローンには適用されない
• 元金均等返済には適用されない 

住宅ローンは、借入金額にプラスして利息を支払っていく必要があります。

変動金利型を選んだ場合、金利は低くなることもありますが、高くなることもあります。例えば、0.5%→0.6%→0.7%…と上昇していく可能性もあります。

そうなると利息の支払いが増え、ローン返済額が高くなってしまいます。月々の返済額が増えるのは家計にとって大きな痛手になります。

金利上昇のリスクをふまえ、5年のあいだは返済額を変えない、金利と返済額の見直しは5年ごとというのが5年ルールです。ローン契約者の負担を減らすために考えられたのが5年ルールなのです。

この5年ルールによって減額された部分については、別に支払う必要があります。のちほど詳しく解説しますが、免除されるわけではありませんので注意しましょう。

金利の3タイプをあらためておさらいしてみましょう。

変動金利型は借入期間中、定期的に金利が見直されるプランです。市場の金利に連動し、ローン返済額が小さくなったり大きくなったりします。このタイプは固定金利に比べ金利が低めに設定されているのが一般的です。

固定金利型は借入期間中、ずっと金利が変わりません。そのためローン契約時に利息も含めた総支払い額が決まり、支払い計画が立てやすいのが長所です。しかし、変動金利型に対して金利は高めに設定されています。

固定期間選択型は、借入のはじめの何年か（3年、5年、10年など）は固定金利にし、その後は変動型になるというタイプです。変動・固定のミックス型とも言えます。

5年ルールは金利変動型には適用され、固定期間選択型には適用されません。固定期間選択型も部分的に変動金利ではありますが、5年ルールの対象外となります。5年ルールの恩恵を受けたい場合は変動金利型を選ぶ必要があります。

5年ルールが使えるかどうかは、住宅ローンの種類により異なります。住宅ローンには「元利均等返済」「元金均等返済」の2タイプがあり、元利均等返済に対してのみ5年ルールが適用されます。

支払う中身は元金と利息の2要素に分かれますが、例えば借入金額3000万円の場合、

• 元金：3000万円
• 利息：3000万円×金利（%）

となります。

元利均等返済は、「元金＋利息」を毎月同じ金額で返していくスタイルです。金利が変わらなければ、返済額はそのまま変わりません。

元金均等返済は、「元金」は同じ金額を、「利息」については、ローンの最初は多めに、経過とともに減らしながら返済していきます。返済額は終了時に向けてだんだん小さくなるイメージです。

5年ルールは元金均等返済には適用されません。5%ルールは元利均等返済にのみ適用される点を念頭に置いておきましょう。

住宅ローンで変動金利、元利均等返済を選んだ場合、5%ルールのほかに適用される125%ルールというしくみがあります。

金利が上がるということは、ローン返済額も高くなります。変動金利型では常にそのリスクをはらんでいますが、5%ルールと同様に125%ルールを適用して金利変動による増額リスクを抑えることができます。

125%ルールの詳しい内容を見てみましょう。

5年ルールによって金利の見直しは5年ごとになりますが、その後6年目からの返済額はどうなるのでしょうか。この時登場するのが125%ルールです。

5年ルールにより、5年のあいだローン返済額は一定に保たれ、その後は見直し後の金利が適用となり、新しい金利で返済額が再計算されます。

返済額が増額となった場合、そこに上限を設けて返済額を直近の125%（1.25倍）までにするというのが125%ルールです。つまり返済額の増加率が125%以内になるように金利分を調整するしくみです。

例えば、月々の返済額が10万円の場合、6年目の返済額が金利上昇により13万円になったとしても、実際の返済額は12.5万円でOK、となります。

125%ルールも5年ルールと同様に、変動金利型を選んだ場合にのみ適用できます。

変動金利を選んだ場合、返済額の見直しは5年ごとになるという5年ルール。このルールが適用されるとどのような利点があるのでしょうか。

• 家計への影響が小さくなる
• 変動金利のリスクが軽くなる 

5年ルールは家計管理をふまえて誕生したルールという一面もあります。ひとつずつ見ていきましょう。

住宅ローンを支払う時期は、生活費や教育費がかさんで家計管理も大変な頃だと思います。

変動金利でも、5年ルールによりローンの返済額が一定期間変わらず安定し、125%ルールで極端な増額が避けられるということは、家計への影響が少ないというメリットがあります。返済額が安定していればやりくりもしやすい状況になり、その分貯蓄に回すこともできます。

返済額が一定期間変わらない5年ルールは安定した家計管理につながると言えるでしょう。

変動金利型は元来金利が変動するというリスクをともなっています。金利が低いままならいいのですが、金利が上がった場合、その分月々の支払い額が増えてしまいます。

変動金利に5年ルールや125%ルールを適用することにより、こういった変動金利のリスクを軽くさせ、ローン返済額が増えないよう微調整しているというわけです。

しかし、この2つのルールにはメリットと合わせ鏡のようにデメリットがありますので、次の章で解説したいと思います。

ここまで5年ルールのメリットについて見てきましたが、住宅ローンについて一人で判断がするのが難しく感じる方もいらっしゃるでしょう。そんな方はこちらのボタンをクリックし、プロに無料で相談できるマネーキャリアを有効活用してみてください。  

5年ルールのデメリットを忘れてはいけません。家計に影響が少ないというのが5年ルールのメリットでしたが、反面デメリットが存在します。

• 住宅ローンの終わりに一括返済が必要に
• 未払い利息

元利均等返済では、返済額は「元金＋利息」が一定になるように調整されます。

5年ルールのもとでは、金利が上昇した場合、利息分を増やし元金を差し引いて返済額が一定になるよう調整されています。差し引かれた元金は、免除されるわけではなく住宅ローン契約の終盤に一括返済する必要があります。

仮に、月々10万円（元金6万円、利息4万円）を返済しているとしましょう。

金利が上昇し返済利息が1万円増えた場合、5年ルールにより「元金5万円、利息5万円」と

内訳が変わります。

元金の返済が6万円から5万円に減額しますので、差額の1万円をあとで返済する必要があるというわけです。

125%ルールも同様です。ルール適用で差し引かれた金額は、返済の終盤に一括返済する必要があります。

ローン契約者にとっては気づきにくいデメリットかもしれませんが、5年ルールにはメリット・デメリットが背中合わせに存在しているということを忘れないようにしましょう。

5年ルールでは、返済金額を一定に保つよう「元金＋利息」の内訳が変わるというお話をしました。

では、5年ルールで返済額が見直される5年間のあいだに、極端に金利が上がった場合をイメージしてみましょう。

このように金利が上がり過ぎると、返済額を利息が超える場合があります。返済額を超えてしまった利息のことを未払い利息と言います。

未払い利息が発生すると、返済は利息だけになります。ローン残高は一向に減りません。未払い利息も蓄積され、支払い総額はどんどんふくらんでいきます。

変動金利型で元利均等返済を採用した場合は5年ルールが適用されることになりますが、このルールのもとでは、急激に金利が上がると未払い利息が発生する可能性があります。

未払い利息が一旦発生すると、借入元金がまったく減らず、利息の支払いに追われるというおそろしい状況となります。  

変動金利型の最大のリスクは未払い利息であると言えるでしょう。

令和4年現在、未払い利息が生じる可能性はどの程度あるのでしょうか。

未払い利息が生まれるリスクは、現時点ではあまり考慮しなくてよいと思われます。現状、金利は安定しており未払い利息は発生しにくいでしょう。

未払い利息が生まれるのは急激な金利の上昇がある時です。金利の変化が少なく、横ばい状態の場合、未払い利息が生まれるリスクは低くなります。

住宅ローン金利の推移（※）を見ても、近年の変動金利はあまり変化が見られません。金利の推移がこのまま安定した状態であれば未払い利息の可能性は低いと言えるでしょう。

とはいえ、今後の景気動向によっては金利が急上昇しないとも限りません。金利の推移を注視していく必要があります。

※フラット35 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）

金利が上がっても返済額は5年のあいだ一定に保たれるという5年ルールの特徴についてご説明してきました。

• 三井住友銀行
• みずほ銀行

大手2銀行の5年ルールを具体的に見ていきたいと思います。

参考：三井住友銀行 住宅ローン取引 お借入明細照会
元利均等返済の場合

• 毎年4月1日、10月1日に金利を見直し
• 10月1日が5回経過するまで、毎回の返済額は変わらない（元金・利息部分で調整）
• 返済額の見直しには借入利率、残りの元金、残りの期間等に基づき計算

このように、5年ルールは銀行により違う表現で説明されていますが、金利上昇分は元金・利息部分で調整されるという原則は変わりません。

参考：みずほダイレクト［インターネットバンキング］

住宅ローン条件変更 重要事項明説

今までは5年ルールを採用するのが一般的でしたが、現在は5年ルールを設定しない金融機関も増えてきました。

• ソニー銀行
• 新生銀行
• PayPay銀行

5年ルールがないということは、金利が上がった場合リアルタイムで上昇した分の利息を払っていく必要があります。

上昇した金利を逐次払うのか、5年ルールで調整しながら払っていくのか。

5年ルールはローンの支払額にダイレクトに影響するため、5年ルールの有無は住宅ローンを選ぶ判断基準のひとつになるでしょう。

ソニー銀行は、ネット銀行の中でもいち早く住宅ローンを始めた銀行です。ソニー銀行の住宅ローンは、低金利、豊富な団信などで人気があり、オリコンの顧客満足度調査でも1位を獲得しています。

しかし、ソニー銀行の住宅ローンでは5年ルールが適用されないため注意が必要です。

多くの住宅ローンに5年ルールが適用されている中で、このように5年ルール設定のない金融機関がありますので、住宅ローン選びの際には5年ルールの設定有無についても必ず確認するようにしましょう。

PayPay銀行は知らない、と言う人でも、ジャパンネット銀行はご存じの方も多いのではないでしょうか。PayPay銀行とは元ジャパンネット銀行のことで、2021年に名称が変更となりました。

PayPay銀行の住宅ローンはトップレベルの低金利で人気があります。

そしてPayPay銀行も5年ルール、125%ルールを採用していない銀行の一つです。金利変動の影響をダイレクトに受けてしまう点はデメリットですが、金利上昇に連動して返済していく、あとからの一括返済がないという意味では、シンプルでわかりやすいプランという見方ができるかもしれません。

5年ルールや125%ルールは、急激に金利が上昇するという状況をふまえたしくみです。

• 余裕をもった借入額
• 積極的な繰り上げ返済

それではひとつずつ解説していきます。

まずひとつ言えるのは、125%ルールを過信しないことです。ルール適用により返済額が＋25%増額になる可能性があるということは、十分理解しておく必要があります。

増額のシミュレーションをしてみましょう。

月々の返済が8万円、10万円、12万円がそれぞれ125%の増加率となる場合、

このように、月々2～3万円の増額となります。この出費増は家計には非常に痛手となります。

返済額の増額というリスクを見越し、返済月額は余裕を持って設定することは、金利上昇のリスク対策として有効な手法となります。

金利上昇対策としては、借入元金を減らし、借入の期間を短くするのもポイントです。そのためには積極的に繰り上げ返済を行うことが大事です。

ある程度まとまった金額を返していくことで借入金が減り、連動して利息も減ります。

繰り上げ返済には2パターンがあり、

1. 返済額軽減型（返済月額を減らす）
2. 期間短縮型（期間を短く）

金利上昇対策としては「2」の期間短縮型がより効果的となります。

返済期間が長期化するほど、金利の上がる可能性が高くなります。つまり繰り上げ返済で借入期間を短くすることにより、金利上昇のリスクを軽くすることができるのです。

今回は、変動金利の5%ルールについて解説してきました。記事をまとめると、

• 5年ルールは金利変動のリスクを吸収するが、差額は免除されるわけではない
• 5年ルールを採用していない銀行もある
• 金利上昇に備えるには繰り上げ返済が有効

となります。

2021年4月の調査（※）によると、68.1%が変動金利型の住宅ローンを選んでいます。変動金利は低めに設定されていることから、加入しやすいプランでもあるからです。

しかし、変動金利には金利上昇のリスクがあります。長所・短所の両方を十分理解した上で住宅ローンを組み立てることが重要です。

※住宅金融支援機構 住宅ローン利用者の実態調査 

とはいえ、金利やローン返済のしくみは複雑で難しい単語も出てきます。調べるだけでウンザリしてしまいますよね。こんな時はお金の専門家に聞くのが一番の早道です。

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