40年住宅ローンのメリットは？取り扱い金融機関やシュミレーションも

住宅ローンを借りたいと考えている方の多くが悩むのが返済年数です。従来設定できた返済年数は最長で「35年」でしたが、最近では40年に設定できる住宅ローンも増えています。

そこではじめに、

• 近年増加している「40年ローン」が可能な住宅ローン
• 40年ローンが利用できる金融機関

住宅ローンは本来「35年」が返済期間の上限でしたが、現在ではそれよりも長い「40年」を選択できる住宅ローンが増加しています。

もともと住宅支援機構が「フラット50」という返済期間が50年の住宅ローンを提供していましたが、最近ではそれに倣いいくつかの金融機関が返済期間40年超えの住宅ローンを用意しています。

現在40年ローンを提供している金融機関の一例として、次の表をご覧ください。

これらの金融機関が提供している住宅ローンにおいて返済期間を40年に設定できます。中には「琉球銀行」など50年という長期間返済にも対応している銀行もあります。

40年ローンは金融機関によって融資できる金額に違いがあり、それぞれ選択できる「金利タイプ」も異なります。

実際に40年ローンで住宅ローンを契約した場合、40年よりも短い返済期間に設定した場合の返済額とどれくらい変わるのでしょうか。

次は住宅ローンを40年に設定した場合の、毎月の返済額について解説します。

返済期間を「35年」にした場合と「40年」にした場合の返済額の違いについて、

• 借入額：3,000万円
• 返済方法：元利均等
• 金利タイプ：変動金利
• 年率：1.5％（全期間）
• 融資手数料・保証料：含めない

40年ローンで住宅ローンを利用する場合は総返済額が増えてしまいますが、そもそも返済期間を40年に設定するメリットとは何でしょうか。

次からは40年住宅ローンをで借り入れるメリットについて、

1. 35年と比べて毎月の返済額が少ない
2. 「親子リレー返済」が可能
3. 住宅ローンが残ったまま売却できる場合がある

さきほどシミュレーションで解説したように、40年ローンはその年数以下の返済期間に設定した場合に比べて毎月の返済額を抑えられます。

そのため、できるだけ月々のコストを減らしたい方は40年ローンを利用するメリットがあるでしょう。ただし同時に総返済額は増えてしまうという点は注意が必要です。

返済期間が長い場合、親だけでなく親子2代にわたって返済を行う「親子リレー返済」が利用しやすくなります。

たとえば親がすでに60・70代以上と高齢である場合、親が単独で長期返済の住宅ローンに加入しても存命中に完済できない場合があるため、必然的に返済期間を10年や20年など短期間に設定しなければならず、月々の負担が増えるケースがあります。

しかし親子リレー返済が可能な住宅ローンにおいて返済期間が40年あると子どもが返済を引き継げるため、親だけに負担がかからず余裕をもって返済が可能です。

また親子リレー返済では双方の収入額を合算して借入可能額が審査されるため、一人だけで借り入れる場合よりも多くの金額を借り入れられます。

このように40年住宅ローンを利用することにはメリットがありますが、逆にデメリットがあることも理解しておく必要があります。

そこで次からは40年住宅ローンのデメリットについて、

1. 35年ローンより高金利である
2. 35年ローンより利息負担が増える
3. 選択できる住宅ローンの種類が限られる

固定金利の住宅ローンは返済期間を長くするほど金利が高くなります。

たとえば住宅金融支援機構の「フラット30」と「フラット50」における借入金利水準を比較してみると、

• フラット35（返済期間21〜35年）：1.480％
• フラット50（返済期間36〜50年）：1.980％

住宅ローンの返済期間を40年など長期間に設定すると、利息の負担が増加します。

たとえば3,000万円を1.5％の固定金利で借り入れた場合の35年と40年の利息負担を、住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション」で比較すると、

• 35年金利：38,579,007円
• 40年金利：39,912,637円

現在返済期間を40年に設定できる住宅ローンは「40年ローンを提供する金融機関」で解説したように、一部の金融機関のみが提供しているため選択肢が非常に少ないです。

いわゆる「大手」の金融機関でも40年ローンを用意しているところは少ないため、より多くの金融機関が提供している35年ローンや、住宅金融支援機構と連携する「フラット35」または「フラット50」が有力な選択肢となります。

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これから住宅ローンを40年で組もうと考えている方にとって、可能な限り損をしないためにおさえておくべきいくつかのポイントがあります。

次は住宅ローンを40年で組む場合のポイントについて、

1. 物件の変更について検討
2. 余裕があるなら繰り上げ返済

住宅ローンの返済期間を40年にしようと考えている方の背景には、そもそも物件価格が収入に見合っていない、支払い能力に対して高すぎるという問題があるかもしれません。

一つの目安として住宅ローンは「年収の30〜35％」が返済に充てられる限度となっており、金融機関が審査により借り入れを認める割合もその程度です。ただし返済年数を増やすことで、本来20年や30年の返済期間では返済が難しかった金額を借り入れることもあります。

毎月返済できるギリギリのラインで、さらにそれが40年続くとなると途中で返済が難しくなって滞納したり、一括返済しなければならなくなるリスクが高くなります。

そのため40年ローンを組む前に、物件価格が本当に自分の収入に見合っているか、ローンを組んだ場合今後も無理なく返済を行っていけるローン金額なのかどうかを必ず考えるべきです。

住宅ローンは繰り上げ返済をすることで、返済期間を短くすることができます。

これは月々の返済額を増やすのではなく、ボーナス等で収入に一時的な余裕ができたときに月々の返済とは別に追加で返済を行うことです。これにより

• 利子分の支払いが減る
• 総返済額が減る

住宅ローンは返済期間が長期化するほど契約者が高齢になるリスクがあるため、

• 申込時の年齢
• ローン完済時の年齢

40年住宅ローンを取り扱っている金融機関の選択肢は少ないものの、その中からベストな住宅ローンを選びたいと考えている方は多いでしょう。

そこで最後に、40年住宅ローンでおすすめできる、

1. フラット（複数の銀行）
2. 東海ろうきん
3. 南都銀行

住宅金融支援機構と連携する全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」および「フラット50」を提供している金融機関がおすすめです。

特に「フラット50」では最長50年まで、そのすべての返済期間において金利が固定されている住宅ローンで借り入れできるため、元々40年ローンを考えていた方にもおすすめできます。

一例としてどの金融機関が「フラット50」を提供しているかというと、

• 岩手銀行
• 富山銀行
• 西日本シティ銀行
• 北日本銀行
• トマト銀行

これらの銀行が対応しています。

東海ろうきんでは組合員を対象として、最高1億円まで借り入れができる住宅ローンを提供しています。

東海ろうきんの住宅ローンは、

• 保証料
• 団体信用生命保険料
• 全額・一部繰上返済手数料

南都銀行では最長40年まで返済期間を設定できるいくつかの住宅ローンを提供しています。

住宅ローンを考えている方それぞれのニーズに応じて、

• がん団信付住宅ローン
• 三大疾病保障付住宅ローン
• ライフサポート団信付住宅ローン
• 夫婦連帯債務型ホームローン
• 夫婦連生団信付ホームローン
• フラット35
• リバースモーゲージ型住宅ローン

今回は40年住宅ローンについてさまざまな点を取り上げてきましたが、いかがでしたでしょうか。

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