【初心者向け】最強の住宅ローンの選び方！ 金利・団信別に徹底比較

住宅ローンの金利は「変動型」、「全期間固定型」、「固定期間選択型」の３つから選びます。住宅ローンは長期間に渡って支払いを続けるものなので、金利タイプによって、例え同じ額を借りたとしても、毎月の返済額や総返済額が大きく変わってきます。

長い期間に家族が増えたり、お子様の教育費負担額が増えたりするなど、ライフステージが変化することによって、必要になるお金も変わってきます。

金利タイプの特徴を理解して、あなたに合った最強の住宅ローンを選びましょう。

変動金利を選ぶメリット以下になります。

• 他の金利タイプと比べて低金利
  
• 毎月の返済額が安く、ゆとりある生活ができる
• 繰り上げ返済をする余力ができる
• （金利が変らなければ）返済総額が少なく済む

変動金利のデメリット以下になります。

• 金利が上昇すると支払額が多くなる
• 将来の返済計画が立てにくい
• ライフプランに影響が出るリスクがある

上記の通り、変動金利の最大のデメリットは変動リスクがある、ということです。毎月の支払額をとにかく安く抑えたい、という方には変動金利タイプがおすすめです。

金利は半年ごとに見直しをされ、５年ごとに返済額が変わる可能性があります。返済額の上昇率上限は1.25倍までと制限されていますが、金利が上昇し続けると支払いが困難になるリスクもあります。

変動金利が向いている人は、次のような人です。

• 年齢が比較的若く、
• 今後ある程度の年収増加が見込めてる人
• 早い時期での繰り上げ返済を考えている人

変動金利は、選ぶ人が多いのでほぼ全ての金融機関で取り扱っていますが、中でもネット銀行や流通系銀行など比較的新しい金融機関が取り扱いに積極的です。

全期間固定金利は、借入から完済までずっと同じ金利が適用されます。金利変動リスクを避け安定的に返済をしたい、という方には最強の金利タイプです。

全期間固定のメリットは以下になります。

• 返済額が一定なので金利上昇局面に強い
• 返済計画が立てやすい
• 支払額はずっと一定なので、精神的負担が少ない
  

全期間固定のデメリットは以下になります。

• 他の金利タイプと比べると金利が高くなる
• 変動金利で借りた人と比べると、利息及び総返済額が高額になる可能性

全期間固定金利が向いているのは次のような人です。

• 今後金利の上昇を予想されている人
• 将来失業のリスクが少ない安定した企業にお勤めな人

なお、貸す側の金融機関からすると、インフレなどが起きた時でも上昇リスクを金利に転嫁できないので、長期間に渡ってリスクを負わなければならず、積極的に扱っている金融機関は少ないです。

全期間固定金利の代表は、住宅金融支援機構が出しているフラット35という商品があります。

固定金利期間選択型は、借り入れから一定期間は同じ金利（固定金利）が適用されます。一定期間終了後は、新たに変動金利にするか固定金利にするかを選択できます。

変動金利・全期間固定どちらのいいところ取りをしたいという人には最強の金利タイプです。

固定金利期間選択はメリットは以下になります。

• 全期間固定金利より金利が安い
• 一定期間内は金利上昇のリスクがないこと

固定金利期間選択はデメリットは以下になります。

• 期間終了後の優遇金利の幅は契約締結時より劣後する
• 期間終了後、改めて固定金利にするか変動金利にするか考えなければならない

期間選択型は変動金利と全期間金利のよいところを合わせた金利タイプといえるでしょう。

この金利タイプが向いているのは次のような人です。

• 今後数年以内に金利が上昇すると考えている人
• 全期間固定・変動金利を契約段階でどちらにするか決めきれない人

固定金利期間選択型は、メガバンクから地方銀行まで比較的どの金融機関でも商品設定されています。金融機関によって、細かく商品設定されており、固定期間も2年・3年・5年・10年・20年・30年と豊富に選べます。

金融機関によっては、変動金利・全期間固定金利などがミックスできる住宅ローンも取り扱っています。

金利タイプを選ぶときの判断材料として、総返済額から考えることができます。総返済額とは、諸費用や利息を含めてかかる借入から完済までに支払う総額のことです。

選ぶ金利タイプによって総返済額は変わってきます。一番安いのは、金利が低く支払う利息が安い変動金利になります。

しかし、これは金利が変動しなかったことを前提にしているので、金利相場の上昇によっては支払総額が固定金利より高くなることもあります。

今後の金利変動についてご自身が考える許容範囲を設定し、最強住宅ローンを判断すると良いでしょう。

総返済額の中には、月々の返済額だけではなく、ローン契約時に支払う諸費用も含まれています。

諸費用の内訳は、手数料や保証料、印紙代などです。

この諸費用は借入をする金融機関ごとに異なってきます。

ある金融機関は保証料は安い（あるいは0円）けども手数料が借入額の2％掛かる、別の金融機関は保証料が高くて手数料が安いということがあります。手数料と保証料だけではなく、団信もフラット35だけは加入するのに別負担があります。

その他では、ネット銀行は紙での契約書を作成しないため、印紙代が掛からないなどの違いがあります。

一つ一つの項目だけを見て節約できたとしても、トータルで考えると損をしてしまっているということはあり得ます。最強の住宅ローンを選ぶには、金利だけではなく、諸費用を含めた総返済額で判断をすると良いでしょう。

金融機関によっては住宅ローンに、金利以外に独自のサービスを付けているところがあります。

付加価値によって他金融機関との差別化をしているのです。

具体的な付加するサービスですが、団信特約などが代表です。フラット35以外の住宅ローンには基本となる一般団信は付いているのですが、そこに加えてがん特約や3大疾病特約などの商品があります。

がん特約や3大疾病特約は、付帯するのに金利が0.1％から0.3％をプラスさますが、金融機関によっては疾病特約も無償で提供しているところもあります。

その他では、流通系銀行であるイオン銀行では、イオンでの買い物が毎日5％OFFになるというものや、ソニー銀行では固定金利と変動金利の切り替えが何度でも可能、といったサービスがあります。

住宅ローンの付帯サービスという側面から最強住宅ローンを選んでみるのも良いでしょう。

数ある金融機関の中から厳選したおすすめ人気の住宅ローンをランキング形式にしてご紹介します。

このランキングでは各金融機関の公式サイトを参考に変動金利・全期間固定金利・固定期間選択型に分けて作成されております。

各種サービスを受けるには金融機関ごとに適用条件があります。詳細につきましては、必ず公式サイトや、取り扱い金融機関にご確認してください。

また、ローン審査結果によっては、適用される条件が異なる場合があります。事前審査を行う場合は必ず複数の金融機関でおこなってください。

それではあなたに合った最強の住宅ローンをお探しください！

最強の住宅ローン変動金利部門の第１位は住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行は多くの人に選ばれる正に最強という名前に相応しい住宅ローンです。

最低水準の「低金利」

auじぶん銀行はMUFGグループのネット銀行です。加えて専用アプリがあり、申し込みが簡単にできることも特徴です。

金利の安さ

auじぶん銀行は業界の中でトップクラスの低金利。

基準となる金利が安く設定されているうえに、携帯電話のauユーザーやじぶんでんきを契約をすれば、さらに金利を差し引いくれます。

負担なしでの団信特約の充実

団信特約の充実もauじぶん銀行の特徴です。

がん団信50%（がんと診断されたら残債が50％保障）・全失病保障（すべてのけが・病気で、180日以上入院した場合を保障）が金利上乗せなしで付帯されます。

また、１カ月入院していれば、その月の分の返済を保障してくれる月次返済保障も付帯されています。

更なる追加サービス

住宅ローン契約手続き申込完了前までに「じぶんでんき」「au携帯電話」（どちらかでも可）に加入していると、金利の追加割引が受けられます。

現在au携帯電話やじぶんでんきを使っている人、あるいは使う予定がある人、生活固定費を抑えたい人などにおすすめです。

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第３位のSBIマネープラザ住宅ローンLは、SBI銀行の住宅ローンです。SBIマネープラザが代理店として取り扱っているので、実店舗を持ちながら、ネット銀行特有の低金利、充実の保障が提供されます。

低金利

SBI銀行の住宅ローンの金利は業界最安レベルです。それに加えて、保証料や繰上げ返済、ゆうちょ銀行はじめ国内の主要な銀行への資金移動時の振り込み手数料が無料となっています。

団信の保証内容も充実

全疾病保障（働けない状態が１ヶ月以上続いた場合、月々の返済を保証。また働けないが続いた場合などはローンが完済される）や先進医療特約が無料で付帯してくれます。

対面で相談ができる

SBIのマネープラザは実店舗が設置されているため、自分に合う借入方法や借入期間などが対面で相談できます。

SBIマネープラザは主要都市に住んでいる方で、実際に担当者と会って相談したい人におすすめです。

SBIマネープラザ　住宅ローンはこちら

つづいては全期間固定型についてご紹介いたします。

全期間固定型は、その名の通り金利が返済終了まで固定されている住宅ローンで、代表的なものでフラット35があります。

フラット35とは政策金融機関である住宅金融支援機構と、民間の金融機関が共同して扱っている住宅ローンです。

なお、同じ「フラット35」という名称でも、取り扱い金融機関により、金利や手数料が異なります。

ここでは、フラット35を含めた全期間固定型金利プランのランキングをご紹介いたします。

ARUHIのフラット35取り扱い金融機関の大手です。

フラット35の中でも金利が安い

ARUHIのフラット35業界最低水準金利となっています。そのARUHIが扱う商品の一つがスーパーフラット9Sです。スーパーフラット9Sは自己資本を物件価格の1割以上1.5割未満があり、返済比率20％以内の場合に利用することができる住宅ローンです。

相談窓口が全国に展開

続いては三井住友銀行の超長期固定金利型プランです。三井住友銀行は言わずと知れた日本3大メガバンクの１つです。

メガバンクならでは安心感

全国各地に店舗があるため、会って相談したい人にはおすすめです。電話相談では、土日祝日、夜間も対応しています。

アプリで簡単に審査を申し込める

自宅にいながら住宅ローンに申し込めます。

トータルでのサポート

住宅ローンを借りている人は、自動車ローンや教育ローンの金利が引き下げられて利用可能です。その他では、三井住友銀行の関連企業での引っ越しやリフォームなどが安く利用できる特典が付きます。

メガバンクであることと、固定金利であることなどから、堅実派な人には最強の住宅ローンです。

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中央労働金庫は通常の銀行と違い、労働組合や生協の会員が共同で組織している金融機関です。

中央労働金庫との取引で金利引き下げ

中央労働金庫を給与受取口座に設定し、カードローンの登録をするなどの条件を満たすとさらに適用金利を引き下げてもらえます。

生協や労働組合の会員だと様々な優遇が受けられる

生協や労働組合に加入していればローン手数料が通常3分の1の11,000円になるなど様々な優遇を受けることができます。

年収150万円から審査対象になる

審査対象が年収150万円からなので、年収が足りず他の金融機関に申し込めないという方にも強い味方です。

生協や労働組合に加入している方や、年収に不安のある方には最強の住宅ローンと言えるでしょう。

中央労働金庫　住宅ローンはこちら

続いては固定期間選択型のご紹介です。固定期間選択型はメガバンクから地方銀行、ネット銀行まで金融機関ごとに様々な種類の商品が出ています。

もっとも金融機関ごとの特色がでやすい商品といえるでしょう。

固定期間選択型は一定期間後に改めて変動か固定かを選べます。そのため借入時だけではなく、将来の金利タイプ選択時にも関わりますので、借入先はより慎重に選びましょう。

ここでは、固定期間選択型の最強ローンランキングをご紹介いたします。

固定期間選択型では、auじぶん銀行 住宅ローン 当初期間引下げプラン 固定10年が第１位です！

安い金利

変動金利と同じくネット銀行ならではの金利の低さや、諸費用の安さが特徴です。当初期間引下げプラン固定10年なら、3年固定や5年固定よりも低金利に抑えているので、非常に人気です。

簡単手続き

手続きはネット完結型で、来店や申込書類の記入などは不要です。申し込み時の書類はスマホで写真を撮ってアップするだけ。質問があれば電話で何度でも丁寧に答えてくれるので安心です。

じぶんでんきとauモバイル回線で適用金利から金利引き下げ

ネット経由でのお申込みに抵抗がなく、少しでも安く借り入れをしたい人におすすめです。

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2位の住信SBIネット銀行もその名の通りネット銀行になります。

トップクラスの低金利

住信SBIネット銀行はネット銀行の強みを生かし、業界内でもトップクラスの低金利となっています。また、固定期間も2年・3年・5年・7年・10年、15年・20年・30年・35年から選ぶことができます。

手厚い団信保障

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは、すべての病気やケガに対する充実した保障である全疾病保障が無料で付帯します。

保証料や一部繰上返済手数料が0円

WEB上で申込が完結し、ローン契約書の署名・捺印が不要です。また、保証料・繰上返済手数料が無料となってます。繰上返済は1円単位で何度利用してもできます。

金利が安いだけではなく、安心した保障も付けたい、という人におすすめです。

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PayPay銀行は、ヤフーなどを運営するZホールディングスのグループ会社です。

業界最低水準の金利

住宅ローンを借りる際に加入する団信（団体信用生命保険）には、一般団信、がん保障、3大疾病保障、8大疾病保障、全疾病保障、ワイド団信など、様々な種類があります。

住宅ローンを選ぶ際に、金利は比較検討をする方が多いですが、団信については気にしない方がいます。

しかし、住宅ローンは長い期間に渡って返済をしていくものです。そして団信は、住宅ローンの主債務者に万が一が起きたとき、自宅を残せることによって、家族を守るものになります。

ここでは最強の住宅ローンに相応しい、最強の団信をご紹介いたします。

団信は、住宅ローンとセットになっていますので、片方だけを見てもどちらが良いか判断ができません。そこで、金利は数字で比較することができるので、団信もその経済的価値から金利に変換して、比較します。

団信を金利換算した経済的価値の目安は次のようになります。

一般団信

• 死亡保障：0.1％
• 高度障害補償：0.02％
• 身体障害補償：0.05％
• リビングニーズ特約：0.01％

疾病団信

• がん50％：0.1％
• がん100％：0.2％
• ２疾病：0.1％
• 全疾病：0.05％

これを検討中の団信に当てはめていきます。例えば一般的な団信（リビングニーズ特約付）次のようになります。

0.1％（死亡）+0.02％（高度障害）+0.01％（リビングニーズ）＝0.13

つまり0.13％金利分の経済的価値が付いていることになります。そして、これをローンの表示金利から控除すると実質的な金利を計算することができます。

団信を数値化することによって、住宅ローンという商品全体の価値が分かります。

疾病団信に加入をしていたとしても、保障対象の病気に罹患しただけでは保険金を受け取れない場合があります。

がん保障以外は原則、病気になって一定期間、就業不能状態や180日以上の入院などを継続しないと、保障は適用されません。

同じ名前の疾病団信でも提供している保険会社によっては、一定の状態や継続期間が異なりますので、注意する必要があります。

例えば、3大疾病保障と全疾病保障を比べた場合、全疾病保障の方が全てをカバーしていて優れているという印象を受けます。

しかし、がんに罹患した時、3大疾病保障だと診断されただけで住宅ローン残高がなくなりますが、全疾病保障だと1年以上就業不能状態が継続しないと住宅ローン残高がなくならない、といったことがあります。

そのため、団信の名称に惑わされず、しっかりと保障内容を確認することが重要です。

団信の加入時に、持病などに関する質問に回答する告知書の提出が義務付けられています。

また、借入額によっては健康診断書の提出が必要になります。

その際、持病があると団信に加入ができない場合があります。

すると、一般の住宅ローンでは団信への加入が条件となっておりますので、住宅ローン自体が否決されてしまいます。

そのような場合は、加入条件が緩和されているワイド団信を利用します。ワイド団信では、通常の団信に比べて金利が上乗せされますが、既往症がある方でも比較的承認されやすくなります。

なお、ワイド団信も否決されてしまいましたら、あとはフラット35の利用を検討するといいでしょう。

フラット35は団信への加入は条件となっていません。そのため、団信未加入でも住宅ローンが組めるのです。

もしフラット35を使って、団信未加入で住宅を購入する場合は、借入額は物件購入額いっぱいまでは借りない方が良いでしょう。

住宅ローンを組んで数年のうちに主債務者が万が一亡くなってしまうと、物件を売却しても残債を返せない、所謂オーバーローンの状態になり、残された家族に大きな負担になる恐れがあるためです。

いかがでしたでしょうか。今回は、最強住宅ローンの選び方を金利の種類や、団信や諸費用などから解説しました。現在は、過去最低水準で金利が推移しています。

しかし、金利だけで判断をせず、将来の金利変動リスクや、団信の備え、日常の口座利用の際の利便性などトータルで考えることことをおすすめいたします。

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