住宅ローンは10年で完済するのがベスト？住宅ローン控除との兼ね合いも解説

マイホームの購入は、人生におけるもっとも大きな買い物です。購入者の負担を軽減し、住宅取得を促進するために「住宅ローン控除」という減税制度があります。

住宅ローン控除額は、「年末時点の住宅ローン残高または取得対価×控除率0.7％」で計算されます。上限は40万円です。

下記のポイントを押さえることによって、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けましょう。

• 住宅ローン控除が13年間適用されるか
  
• 資産運用に抵抗がないか
  

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ人のための減税制度です。原則「10年間」にわたって、所得税と一部の住民税が控除されます。

増税時や経済が不安定な時期には、特例による期間延長措置が取られてきました。新型コロナウイルスの影響が大きい状況を受けて、2022年税制改正では、2022年以降も住宅ローン控除の期間が「13年間」に延長されることが決まりました。

住宅ローン控除の期間が13年間に延長されるのは、下記の住宅に限ります。

• 新築住宅
  
• 不動産業者が再販する中古住宅
  

一般の方が売主の中古住宅は、控除期間が10年間なので注意が必要です。

制度の適用は、2025年の年末が入居期限になります。2021年までは控除率が1%だったのに対し、2022年からは0.7%となります。

住宅ローン控除を受けられる期間が長いほどお得なので、新築住宅や不動産業者が再販する中古住宅を購入した場合には、急いで返済する必要はありません。

住宅ローンを組むと「早くローンをなくしたい」という思いになります。

しかし、低金利の状況では、頻繁に繰り上げ返済をするよりも、10年間もしくは13年間の住宅ローン控除を使い切ってから一括返済をする方がお得です。毎年100万円ずつ繰り上げ返済した場合、年末のローン残高が目減りするので、控除される所得税も少なくなります。

新型コロナウイルス感染拡大の影響で、今後の経済は不透明です。すぐに金利が上がるとは考えにくいので、急いでローンを返そうとする必要はありません。 

収入の減少や失業などに備えて、現金や換金性の高い資産を手元に置いておくほうが賢明です。 

低金利下では、住宅ローン控除の期間終了後に一括返済するよりも、資産運用した方が資産拡大効果が大きくなることもあります。

資産運用にリスクはつきものです。しかし、資産運用は長期間になるほど効果が大きいです。

ローンの一括返済は、余剰資金が十分にある状態になってから検討された方がいいでしょう。

住宅ローンは、元本よりも利息が優先されて返済されていきます。そのため、長い期間をかけて返済すると総返済額が多くなります。

まとまったお金ができたら、その都度繰り上げ返済をする家庭もあるでしょう。しかし、毎年100万円ずつ繰り上げ返済するよりも、10年目に一括繰り上げ返済する方がお得です。

その理由は下記の2点です。

• 住宅ローン控除を上手く利用できる
  
• 万が一のとき残債が残らない

2022年の制度改正により、新築住宅・不動産業者が再販する中古住宅の住宅ローン控除期間は13年間になりました。中古住宅は10年間です。2025年末までに入居した住宅について適用されます。

それ以降、住宅ローン控除の期間が原則の10年間に戻るかどうかは、現時点ではわかりません。

住宅ローン控除が10年間の場合、住宅ローンを10年で完済するメリットは、住宅ローン控除を最大限利用できることです。

毎年100万円ずつ繰り上げ返済して住宅ローン残高を減らしたり、住宅ローン控除期間中に完済したりした場合、最大限の減税効果を受けることができません。

そのため、住宅ローン控除期間は繰り上げ返済せず、10年で完済する方がお得です。

残債とは、「住宅購入のために組んだ住宅ローンの残高」から「売却する際の住宅売却価格」を差し引いたときに残る借入金のことです。

万が一、倒産や失業などで家計が破綻した場合、マイホームを売却することがあるかもしれません。住宅ローンの残債がある場合は、基本的に物件を売却することができません。住宅ローンを組む際に購入物件に対して抵当権が発生しているからです。

抵当権付きの物件について住宅ローンが払えなくなった場合、債権者（銀行など）が住宅を競売にかけることでローン残高の回収をします。基本的に、売却できる住宅は残債がなく抵当権が抹消されたものです。

10年で完済していれば、万が一のとき残債が生じる心配がありません。

住宅ローンの繰り上げ返済にお悩みの方は、下のボタンをクリックし、マネーキャリアの無料相談をお気軽にご活用ください。

住宅ローンの利息は返済期間が長いほど増えていきます。しかし、返済期間を短くすると、毎月の返済額が大きくなってしまいます。

毎月の負担を減らしつつ総返済額を減らす方法が繰り上げ返済です。

繰り上げ返済には、一部返済と一括返済があります。

計画的に繰り上げ返済をすることで効果的に利息負担を少なくできる可能性があります。しかし、一括返済のデメリットは下記の通りです。

• 所定の手続きと手数料が必要
  
• 手元の資金が大きく減る
  

一括返済する場合、住宅ローンを契約している金融機関によっては、引き落とし口座に返済額を入金するだけでなく所定の手続きと手数料が必要です。

一括返済するときに必要な流れは下記の通りです。

1. 契約している金融機関に連絡
2. 必要事項を記入した書類を返送
3. 金融機関への支払い

一括返済することを決めたら、返済予定日の1ヵ月前までに電話もしくはインターネットの窓口を通じて金融機関に連絡し、一括返済する旨を伝えましょう。

金融機関から送られてきた書類に必要事項を記入し、期限までに返送します。手続きの際には住宅ローン返済口座の通帳や印鑑、本人確認書類が必要です。

一括返済をする日までに、指定された口座に入金するか金融機関の窓口で支払いをすれば、一括返済の完了となります。

一括返済の最大のデメリットは、手元の資金が大きく減ってしまうことです。

入院やリフォームなどの急な出費に対応できなかったり、お子さんの教育資金やご自身の老後資金の確保が難しかったりする場合は、一括返済するタイミングを考え直した方がよいでしょう。

住宅ローンを完済した後も、日々の出費は続きます。一括返済によって生活に支障が出ないように十分に検討ましょう。

一括返済をしても家計が圧迫されないためには、ある程度の預貯金が必要です。具体的な額は家族構成やライフスタイルによって異なります。

契約者の年齢によって確保すべき金額も違います。生活費の6カ月分～1年分を目安として確保しておくとよいでしょう。

住宅ローンを10年で完済するためのポイントは下記の通りです。

• 頭金を少なく設定しすぐに繰上げ返済をする
  
• 1月に毎年繰上げ返済をする
  

住宅ローンを賢く利用したいなら、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けることが大切です。

近年では、住宅ローンの金利が非常に低い水準で推移しています。住宅ローン控除の減税効果を活用することによって、借入の条件次第では住宅ローンを借りた方がお得になります。

住宅を購入するにあたり「頭金は購入費用の1～2割を用意しておく必要がある」という話を聞いたことがある方もいらっしゃるでしょう。

頭金が多いと、住宅ローンの借入額を少なくできます。その分、家を購入した後の生活が楽になるでしょう。

しかし、近年は低金利が続いています。長い時間をかけて返済していくリスクは大きくありません。

住宅ローン控除を利用できる点も重要です。最近では住宅ローンの金利が1%を切ることも多く、住宅ローンを借りた方がお得な場合もあります。 

例えば、頭金を200万円貯めてから購入しようと計画すると、毎月5万円ずつで約3年間かかります。その間、賃貸であれば家賃の支払いが必要です。

頭金を貯めるよりも、少ない頭金で購入して貯蓄をし、ある程度貯まったらすぐに繰り上げ返済をする方がお得です。

住宅ローンを10年で完済するためには、頭金を貯めることに時間をかけるより、少ない頭金で購入した後に繰り上げ返済を検討しましょう。

繰り上げ返済をするなら、1月に行いましょう。その理由は、住宅ローン控除を最大限活用するためです。住宅ローン控除は、毎年末（12月）の住宅ローン残高をもとに計算されます。  

繰り上げ返済をするときは、住宅ローン控除のしくみを理解することが大切です。

住宅ローン控除とは、「借入から10年または13年の間、住宅ローンの年末残高の0.7%が控除される」お得な減税制度です。

繰上返済をすると、住宅ローンの残高が減ります。住宅ローン控除で受けられる恩恵が減ってしまう点に注意が必要です。

1月に繰り上げ返済すれば、その年の住宅ローン控除額を減らすことなく、元本を減らすことができます。

住宅ローンを10年で完済する場合におすすめの商品を3つ紹介します。

• 中央ろうきん「不動産担保ローン当初期間引き下げ型・月次後払い方式」
  
• 新生銀行「住宅ローン 当初固定金利タイプ・10年固定」
  
• イオン銀行「住宅ローン 当初固定金利プラン・定額型（新規借入）」
  

35年間の固定金利よりも10年間の固定金利の方が金利が低く設定されることが多いです。

中央ろうきんの「不動産担保ローン当初期間引き下げ型」は、下記の商品を対象としています。

• 住宅ローン
• 借換・買替ローン
• 有担保フリーローン
  

固定金利特約型（3・5・10・20年）と上限金利特約型（LooF10）の金利タイプを選んだ場合、標準金利から一定の割合で引き下げられます。全期間引き下げ型の金利の引き下げ幅は、年1.40％です。

当初期間引き下げ型の金利の引き下げ幅は、下記のようになります。

別途、保証料が必要です。保証料の支払い方法は、一括前払い方式（20年1,000万円の借入れの場合、72,250円～144,490円）と月次後払い方式（年0.10％～年0.22％を融資金利に上乗せ）があります。

新生銀行の住宅ローン「当初固定金利タイプ・10年固定」は、今の金利水準を一定期間固定することができます。利率変更時に、所定の方法でその時点での当初固定金利タイプを選択することも可能です。

契約時点の金利水準を完済まで継続でき、借入期間中は適用利率の見直しや変更がないのは「長期固定金利タイプ（全期間固定）」です。35年固定の場合、金利は年1.40％です。

当初固定金利タイプ・10年固定の金利は年1.00％です。（2022年5月現在）

借入金利適用期間終了後の取り扱いは下記の通りです。

• 当初借入金利適用期間終了後に適用される金利タイプは、契約者からの申し出がなければ、その時点での変動金利（半年型）タイプとなる
• 当初借入金利適用期間終了後、所定の方法でその時点での当初固定金利タイプを選択することも可能
• 当初固定金利タイプの選択には、5,500円（税込）の手数料がかかる

イオン銀行の住宅ローン「当初固定金利プラン・定額型（新規借入）」は、当初固定金利特約期間終了後から完済まで店頭表示利率より最大で年1.60％差し引きます。 

 商品概要は下記の通りです。

• 借入金額：200万円以上1億円以内 
• 借入期間：1年以上35年以内 
• 金利種類：固定金利 ローン取扱手数料（定額型）：110,000円（税込） 
• 全額繰上返済手数料：55,000円（税込）
  

 注意点は下記の通りです。 

• 金利環境が大幅に変動した場合などは内容を変更もしくは新規受付を中止する可能性がある
  
• 固定金利特約期間中、返済が遅延した場合は借入利率を店頭表示利率まで引上げる
  
• 固定金利特約期間終了後、金利変更に伴って返済額が変わる
  
• 融資実行後に自己居住以外の用途に変更ならびに延滞などをした場合は、金利差引幅を解除する場合がある

住宅ローンでお悩みの方には、マネーキャリアのFP相談がおすすめです。何度でも無料でご利用いただけます。 

顧客満足度93％のマネーキャリアは、国内最大級のライフプラン相談サービスです。スマホ1つで予約でき、相談もオンラインで完結します。

住宅ローンや保険で節約したい方や家計の見直しをして将来の不安をなくしたい方など、お金のことなら何でもお気軽にご相談いただけます。

オンラインで相談できるので、時間や場所が自由です。地方にお住いの方でも育児中の方でも、ご利用いただきやすい相談サービスです。 

人生でもっとも大きな買い物であるマイホーム購入でお悩みの方は、ぜひマネーキャリアの「お金のプロ」に無料でご相談ください。