住宅ローンで税金対策は可能？住宅ローン控除と控除申請方法を解説

税金対策ができる「住宅ローン控除」の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。

住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、下記の条件を満たすと、毎年末の住宅ローンの残高に応じて税金が安くなります。 

• 10年以上の返済期間
• 床面積が50㎡以上
• 特例の課税を受けていない
• 物件所有後6か月以内に入居
• 合計所得金額が3000万円以下
• 所有者が自分自身

住宅ローン控除のルールは2022年に改正されました。控除率が1％から0.7％に変更され、控除期間は新築の場合に10年から13年に延長されています。

住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告が必要です。

また、会社員のような給与所得者は、2年目以降は年末調整で手続きができます。

税金対策ができる「住宅ローン控除」を受けるための条件は、物件によって異なるので注意が必要です。下記の場合について、くわしく説明します。

• 新築物件の場合
  
• 中古物件の場合
  
• 物件リフォームの場合
  

2022年の法改正後は環境性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除の対象となる借入限度額が高くなります。 環境性能が高い住宅とは、以下のようなものです。  

新築と買取再販の物件に関する住宅ローン控除を受けるための条件は以下の通りです。

買取再販の物件とは、リフォームやリノベーションをして再度売り出される中古物件のことです。

• 住宅ローンの借入期間が10年以上
  
• 利用者自身が居住するための住宅（店舗併用住宅の場合は2分の1以上が居住用）
• 新築・取得の日から6ヶ月以内に入居し、控除を受ける年の年末まで居住を継続
• 控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下
• 床面積が50㎡以上（2023年末までに建築確認を受けた新築住宅は40㎡以上。合計所得金額は1,000万円以下）

新築と買取再販の物件の場合、住宅ローンの控除期間は13年間です。

住居の種類によって、下記のような違いがあります。

年間最大控除額は、一般住宅なのか、あるいは長期優良住宅などの高性能な住宅なのかによって区別されます。

中古住宅については新築の場合の条件に加えて、以下のような築年数や耐震基準に関する条件も満たす必要があります。

• 新築住宅と同様の条件を満たしている
• 耐火建築物は入手の時点で築25年以内（耐火建築物以外は築20年以内）
• 1982（昭和57）年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）
  

住宅ローンの控除期間は、新築と買取再販物件の場合は13年間ですが、中古住宅では10年間となっています。

住居の種類によって、下記のような違いがあります。

新築と中古の違いをしっかり確認して税金対策をしましょう。

物件のリフォームをするときにも税金対策ができます。住宅ローン控除を受けるためには以下のような条件を満たす必要があります。

• 新築住宅と同様の条件を満たしている
  
• 自分で所有し居住する住居のリフォーム
• 店舗併用住宅の場合は2分の1以上が居住用のリフォーム
  
• 一定の省エネ・バリアフリー・耐震または大規模な間取り変更や修繕
• 工事費が100万円超

住居のリフォームに対する住宅ローンの控除期間は10年間です。

住居の種類によって、下記のような違いがあります。

物件リフォームの住宅ローン限度額と年間最大控除額は、中古物件を購入する場合と同じです。

実際の住宅ローン控除額を知り、税金対策をしたい方は、ネット検索にてヒットするシミュレーションの活用がおすすめです。例えば、オウチーノ「住宅ローン控除（減税）シミュレーターでは、下記の項目を入力すると住宅ローン控除額の試算ができます。

• 借入金額
• 返済期間
• 金利
• 物件種別（新築・中古）
• 長期優良住宅または低炭素住宅であるか
• 物件の購入年月

住宅ローン控除をシミュレーションすることによって、購入や返済の計画が立てやすくなります。

税金対策ができる住宅ローン控除ですが、「控除」とは「差し引くこと」を意味する言葉です。税金が控除されるということは、課税の対象額が減ったり、税金そのものが減ったりすることを表します。

控除は、最低生活費を保証することを目的としています。収入から控除することで、収入が少ない場合でも最低限の生活費が残されやすくなります。

控除には、「所得控除」と「税額控除」の2つがあります。住宅ローン控除は、所得税と住民税から直接的に税金を減らす税額控除です。所得控除と税額控除は、税金のどこから控除するのかという違いがあります。

「所得控除」は、所得税額が決まる前の課税所得から差し引きます。税率をかける前の控除となるため、節税の効果が小さいです。

一方、住宅ローン控除のような「税額控除」は、計算された所得税額から直接差し引くことができ、節税の効果が大きくなります。

年末時点の住宅ローン残高に対して0.7％の所得税が減税されます。前年分の所得税において控除しきれなかった住宅ローン減税の額を翌年度の住民税で控除できます。住民税から減税できる金額には上限があり、所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）までとなります。

住民税控除の対象者は、下記の条件をすべて満たした人です。

• 2025年12月31日までに入居している
  
• 前年分の所得税において住宅ローン控除を受けている
  
• 所得税から引ききれない控除額がある

2022年の法改正によって、住宅ローン控除を受けられる期間が変更されました。いつまで減税が受けられるのか確認しておきましょう。

• 2021年から2025年に延長
  
• 10～13年の控除期間は変わらない
  

住居の種類や新築・中古の違いによって、住宅ローン控除が受けられる期間や借入限度額が異なるので注意が必要です。

2021年をもって終了する予定だった住宅ローン控除ですが、2022年の税制改正により住宅ローン控除を利用できる期間が4年間延長され2025年までになりました。

改正後の住宅ローン控除では、制度の対象となる借入限度額が住宅の種類や入居した年に応じて細かく分けられることとなりました。新築住宅・買取再販の借入限度額は下記の通りです。

（※2023年までに新築の建築確認がされていた場合は2,000万円）

これまでのルールでは、住宅ローン控除が受けられる期間は原則「10年」でした。特例措置が適用されたときのみ、13年に延長されてきました。特例措置が適用されるのは、マイホームの契約をした日や入居した日などが条件を満たしたときです。

2022年の制度改正後の住宅ローン控除では、以下のように住宅の種類によって控除期間が定められています。

• 新築住宅・買取再販住宅：13年 
• 中古住宅（既存住宅）：10年
  

2024年以降に入居する場合は、新築住宅・買取再販住宅が所定の「省エネ基準」に適合していなければ、控除期間は10年になります。中古住宅については、省エネ性能に関わらず、控除期間は10年です。 

住宅ローン控除を受けるためには、確定申告や年末調整で手続きすることが必須となります。自営業者や会社員など働き方の違いによって、2年目以降の手続き方法が異なるので下記のポイントを押さえておきましょう。

• 住宅ローンは確定申告で申請する
  
• 2年目以降は年末調整でも可能
  

万が一、確定申告を忘れた場合ですが、住宅取得の年を含めて5年間ならば申告が可能です。気付いた時点で急いで行いましょう。 住宅ローン控除の還付金の受け取りは、申告から1カ月半ほどで指定の口座に振り込まれます。

納税は日本国民の義務です。何かしらの所得があった人は、その年の分の所得税を支払う義務があります。

確定申告とは、1年間（1月1日～12月31日）に所得のあった人が所得税額を「申告納税」したり、納め過ぎた所得税を「還付申告」したりする税務処理のことです。原則として翌年の2月16日～3月15日に行います。

会社員の場合、通常は確定申告をすることはありません。会社が代わりに税金を給与から天引きして、税務署に納めています。

住宅ローン控除を受けるためには、初年度のみ「すべての人」が確定申告をする必要があります。会社員も確定申告で申請する必要があるので、注意しましょう。

確定申告には所得税を納める「所得税の申告納税」とは別に、納めすぎた所得税を還付してもらうための「還付申告」もあります。住宅ローン控除は還付申告です。

住宅ローン控除を受けるための還付申告の手続きは「年末調整」ではできません。初年度は、会社員の場合でも自分で確定申告をする必要があります。

手続きは税務署で行いますが、方法は主に以下の通りです。

• 確定申告書を税務署か国税庁サイトから入手し、記入後に税務署へ持参か郵送
• 国税庁サイトの確定申告書に入力後、インターネット上（e-tax）で申請
• 税務署で必要事項を入力後、インターネット上（e-tax）で申請
  

住宅ローン控除を受けるための確定申告に必要な書類は下記の通りです。

• 確定申告書
  
• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  
• 建物・土地の登記事項証明書
  
• 建物・土地の不動産売買契約書写し
  
• 源泉徴収票
  
• 住宅ローンの残高証明書
  
• 本人確認書類
  

どの書類も住宅ローン控除手続きのために必要です。不明な点があれば、税務署やローン契約の金融機関、不動産会社、ハウスメーカーなどに早めに確認しておきましょう。

会社員の場合、毎月の給与からの概算額で会社が税金を払っているため、年末に過不足を調整します。これが「年末調整」です。年末調整があるので、会社員は確定申告をしなくてよいのです。

住宅ローン控除を受ける2年目以降は、確定申告は必要ありません。しかし、年末調整のときに下記の2つの書類を提出します。

• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
• 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
  

 「住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書」は、住宅ローン控除の初年度からではなく、2年目以降の毎年10月に金融機関から送付されてきます。 

「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」は、確定申告した年の10月頃に税務署から送付されます。1年ごとに送られてくるのではなく、10年もしくは13年分がまとめて送られてきます。紛失しないように注意が必要です。

もし紛失した場合は、国税庁サイトで「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除関係書類の交付申請書」をダウンロードできます。記入して最寄りの税務署へ持参するか郵送して再交付手続きを行いましょう。

年末調整のタイミングが企業によって少しずつ違うため、還付金の受け取り時期は12月中旬から1月下旬頃と考えておきましょう。

還付金は、企業によって手渡しか給与口座への振り込みになります。還付金額は明細を見ればわかりますので、いくら戻ってきたか確認しておきましょう。

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マイホームの購入は、人生で最も大きな買い物です。多くの人は、住宅ローンを利用して何千万円もの借り入れをしてマイホームを購入します。

住宅ローン控除は、所得税と住民税が節税できるお得な制度です。しかし、住宅ローン控除のしくみや手続きの方法を理解しておかないと、損をしてしまう可能性があります。

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