住宅ローンで節税対策をするには？住宅ローン控除のシミュレーション例を解説

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入や増改築した時に一定の条件のもとで受けられる減税制度のことです。正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、一般的には「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」とよばれています。

住宅ローン控除は、多くの人が住宅を取得しやすくなることを目的としています。住宅ローンを借りる際に支払う金利負担を軽減するために設けられた減税制度です。2022年1月以降に住宅を取得し入居した方の住宅ローン減税は、「毎年末のローン残高の0.7％」が控除額として所得税から差し引かれます。所得税から引ききれない分は、住民税から引くことがが可能です。

新築の場合、住宅ローンの返済期間が10年以上であれば、住宅ローン控除を受けることができるのは13年間です。中古物件の購入やリフォームに関しては、住宅性能に関わらず、住宅ローン控除を受けられるのは10年間です。

通常、住宅ローンは何千万単位で組む方が多いので、住宅ローン控除を利用しないのはもったいないです。毎年数十万円の控除を受けられる住宅ローン控除の制度は、かなり節税効果が高いといえます。

住宅ローン控除を受ける最初の年には確定申告が必要です。2年目以降は、会社員は年末調整により減税を受けることができます。

年収の異なる2例について、住宅ローン控除を受けた時の節税シミュレーションを行いました。

• 年収400万円Aさんの例
  
• 年収600万円Bさんの例
  

2022年の法改正で、所得税の控除率が1％から0.7％に下がりました。さらに、住民税から差し引ける金額は、2021年末まで所得税の課税総所得金額等の7％（最高13.65万円）でしたが、2022年から所得税の課税総所得金額等の5％（最高9.75万円）に引き下げられました。

所得税や住民税の額によっては、実際に控除されるのは年末ローン残高の0.7％よりも少ない金額になります。「住宅ローン控除で戻ってくる所得税＝年末ローン残高の0.7％」ではないことを覚えておきましょう。

年収400万円のAさんは、所得税額が約6万円・住民税額が約14万円です。

3,000万円を借りる場合の資金計画を下記の表にまとめました。

住宅ローン控除で戻ってくる概算の金額は以下のようになります。

• 控除額の上限は約2928万円×0.7％＝約20万円
  
• 所得税額は約6万円なので全額控除される
  
• 住民税は約8.4万円（所得税の課税対象額168万円の5％）が控除される
  
• 住宅ローン控除は約14.4万円

所得税から控除しきれない額は住民税からも控除されます。所得税の課税対象額の5％または13万6500円のうち小さい方の額が上限となります。Aさんの場合は、所得税の課税対象額の7％の約8.4万円が控除されます。

年収600万円のBさんは、所得税額が約16万円・住民税額が約27万円です。

4,000万円を借りる場合の資金計画を下記の表にまとめました。

住宅ローン控除で戻ってくる概算の金額は以下のようになります。

• 控除額の上限は約3904万円×0.7％＝約27万円
  
• 所得税額は約16万円なので全額控除される
  
• 住民税は9万7,500円が控除される
• 住宅ローン控除は約25万7,500円

所得税から控除しきれない額は住民税からも控除されます。所得税の課税対象額の5％または9万7,500円のうち小さい方の額が上限となります。Bさんの場合は、9万7,500円が控除されます。

ネットで検索すれば、詳しい条件を打ち込むタイプの「住宅ローン控除のシミュレーター」を簡単に見つけることができます。

たとえば、イー・ローンの住宅ローンの控除（減税）シミュレーションを利用すれば、住宅ローンを借り入れた際の住宅ローン控除による減税額とすまい給付金の給付額を計算できます。

下記の条件を入力して試算します。

• 借入額
  
• 返済期間
  
• ボーナス返済
  
• 金利タイプ
  
• 金利
  
• 返済方式
  
• 返済開始月
  
• 新築／中古
  
• 住宅の種別
  
• 住宅購入の契約月
  
• 年収
  

イー・ローンのシミュレーションは、令和4年度税制改正および令和3年度税制改正の特例措置に対応しています。

いくら戻るのかを知りたい方は、具体的な数値を入力して、控除シミュレーターを活用することがおすすめです。

住宅ローン減税を受けるための条件は6つあります。

• 10年以上の返済期間がある
  
• 床面積が50㎡以上ある
  
• 特例の課税を受けていない
  
• 物件所有後6か月以内に入居している
  
• 合計所得金額が3,000万円を越えていない
  
• 所有者が自分自身である
  

節税効果の高い住宅ローン控除が受けられないと、もったいないので、条件をしっかり確認しておきましょう。

住宅ローン減税の対象となる借入金の条件として、「償還期間が10年以上の割賦償還方法により返済される借入金であること」が必要とされています。

償還期間とは、「返済期間」と同じ意味です。

国税庁の「繰上返済等をした場合の償還期間」によると、繰り上げて支払ったことにより償還期間が短くなったとしても、最初の返済月から繰り上げ返済で短くなった最終の返済月までの期間が10年以上であれば、住宅ローン減税を受けることができます。

繰り上げ返済を積極的に行うことで、利息を大幅に下げる可能性もあります。しかし、住宅ローン減税の恩恵を最大限受けたいのであれば、返済期間が10年を過ぎてから繰り上げ返済することがおすすめです。

住宅ローン減税の対象となるには、住宅の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上が自分自身の居住用である必要があります。

住宅の面積は、必ず不動産登記上の面積で確認しましょう。戸建住宅の場合は壁心面積で、マンションの場合は内法面積です。

壁心面積は壁厚の中心からの面積のことで、内法面積は壁の内側の面積を表します。

2023年以前に建築確認を受けた新築住宅に限って、例外として延床面積の基準は40㎡以上に引き下げられます。ただし、住宅ローン減税を受ける人の合計所得金額が1,000万円以下であることが条件になります。

住宅ローン減税は、住宅の床面積の広さが基準に満たない場合は受けられないので注意が必要です。

住宅ローン減税の対象となる条件として、入居した年とその前後の２年ずつの合計５年間に、長期譲渡所得の課税の特例などを受けていないことが挙げられます。

「譲渡特例の適用を受けた場合」とは、以下のことを示します。

• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（軽減税率の特例）
  
• 居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円の特別控除）
  
• 特定の居住用財産の買換え・交換の特例
  
• 既成市街地等 内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え･交換の特例
  

ただし、新居に住み始めた年に住宅ローン減税の適用を受け、その翌年または2年後までにその新居を売却して譲渡特例の適用を受ける場合を除きます。

住宅ローン控除を受けるときは「入居時期」を考慮する必要があります。

住宅ローン控除の対象となるのは「新築または取得の日から6ヵ月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること」と定められています。

マイホームを購入しても、6ヵ月以内に入居しないと住宅ローン控除が受けられないので注意しましょう。

住宅ローン控除は「年末の住宅ローン残高」をもとに控除額が計算されます。購入した年に入居する場合と、年が変わってから入居する場合では控除額が変わるので注意が必要です。購入した次の年の1月に入居するよりも、購入した年の12月中に入居したほうが控除額は高くなります。

2022年の法改正では、住宅ローン控除の条件となる入居期限が4年間延長されることになりました。2025年末までに入居した人が住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除を受ける条件には、収入の上限もあります。

住宅ローン控除を受ける年の年間合計所得金額が3,000万円を超えると、適用されません。所得が変動し、3,000万円未満となる年には適用できます。

給与所得控除の額は、給与収入の額によって異なります。2021年以降の給与所得控除は年収が850万円を超えた場合、一律195万円です。 

給与所得とは、所得税計算のもとになる給与所得額を確定させるために、1年間の給与などの収入額に応じて差し引かれる控除です。給与収入に応じて、「経費分」として差し引かれます。

年収3,195万円以下であれば、給与所得控除を適用した後の給与所得額が3,000万円以下となり、住宅ローン控除を受けることができます。

給与所得者の場合は、源泉徴収票を見れば自分の収入額と給与所得控除がいくら引かれているのかを確認できます。2年目以降の住宅ローン控除は年末調整で行うことができます。

住宅ローン控除を受けるための条件は、所有者が自分自身であることです。下記の2つの条件を満たす必要があります。

• 登記の名義が自分になっていること
  
• 自分が住んでいること
  

住宅ローン控除を受けられるのは「自分の住む家を買う場合」と「自分の家をリフォームする場合」の2パターンです。

住居の種類は、新築・中古・戸建て・マンションのいずれでも問題ありません。自分が住むための家である必要があり、別荘やセカンドハウスとして購入した家は住宅ローン控除の対象になりません。

住宅ローン控除は居住用でない事務所や賃貸物件は対象外なので注意が必要です。半分以上が住むためのスペースであれば対象となります。増改築の場合は、リフォーム代の半分以上が居住部分に充てられていれば、住宅ローン控除の対象となります。

中古住宅は、新築住宅の場合とは控除条件が異なるので注意が必要です。原則的に対象となるローン残高は2,000万円で、控除期間は10年間となります。控除率は0.7％で、年間の控除額の上限は14万円なので10年間で最大140万円が減税できます。

中古住宅の中でも、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の場合は、ローン残高の上限が3,000万円に引き上げられます。年間の控除額の上限は21万円なので10年間で最大210万円が減税できます。

 2022年の法改正で中古住宅の要件が緩和されました。昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）は、住宅ローン減税の対象となります。

頭金とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入する際に「住宅ローンを利用しないで支払う部分」のことを指します。 頭金を用意しない場合に比べて毎月の返済額と利息が減るので、住宅ローン返済の負担が軽くなります。

住宅ローンの頭金のメリットには、以下の3つがあります。

• 毎月の返済額が軽減される
  
• 借入額が減ることで利息が減少する
  
• 住宅ローンの審査に通りやすくなる
  

メリットがある一方で、住宅ローンの頭金には以下のようなデメリットがあります。

• 手元の現金が減るリスクがある
  
• 住宅ローン減税の恩恵が減る

頭金ありとなしのどっちの住宅ローンが向いているかは、年収や返済計画によって異なります。

「住宅ローンの毎月の返済額の負担を軽くしたい人」や「所得が少なく住宅ローン減税の影響を受けにくい人」は、頭金ありの住宅ローンがおすすめです。

また、「年収が高く住宅ローン減税の恩恵を受けやすい人」や「手元に現金を残しておきたい人」は頭金なしの住宅ローンが向いています。

住宅ローンを借りるためには、金融機関の審査に通過する必要があります。住宅ローンは長期にわたって返済する高額なローンです。一般のローンよりも多くの審査基準が設けられ、審査に通るには一定以上の収入が必要です。

年収に関する具体的な審査基準は、金融機関によって大きく異なります。主要なネット銀行では、前年度年収の基準を200万円～400万円以上と設定しているところが多いです。大手金融機関の中には前年度年収が100万円以上であれば住宅ローンが組めるところもあります。

年収の低い非課税世帯であっても住宅ローンを組める可能性はあります。しかし、審査基準は「最低基準」なので、年収が低いと審査に通りにくいです。

フラット35は住宅金融支援機構が取り扱う住宅ローンです。フラット35では勤続年数や雇用形態に関する基準が緩和されている上に年収の基準がないため、年収の低い非課税世帯でも住宅ローンを組める可能性があります。

しかし、年収が100万円台の場合は1,000万円以上の借入れを行うことができません。頭金を用意して、住宅ローンを組む必要があります。

共働き世帯の場合は「収入合算契約」や「ペアローン契約」などを利用することで、借入額を上げることが可能です。 毎月の返済額や生活費などをシミュレーションして、無理のない返済ができるように計画を立てましょう。

住宅ローン控除は所得税や住民税を軽減できるお得な減税制度ですが、適用されるためには複数の条件を満たす必要があります。

住宅ローン控除を受けるには「10年以上の返済期間・床面積が50㎡以上・ 特例の課税を受けていない・物件所有後6か月以内に入居・合計所得金額が3000万円以下・所有者が自分自身」という条件があります。

2022年に法改正が行われ、いまはネット上では住宅ローン控除に関する新旧の情報が混交している状態です。法改正後以降、住宅ローン控除を利用すると新築は13年間・中古物件は10年間「毎年末のローン残高の0.7％」が所得税と住民税から控除されます。

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