住宅ローンは中古マンションでも利用可能？条件や住宅ローン控除も解説

住宅ローンは中古マンションの購入時にも利用することができます。

しかし、新築のマンションを購入を購入する場合と比べて、借入金額や返済期間に制限がある場合があります。その場合、新築時の住宅ローンより短い期間で返済をしなければならないため、毎月の返済額や返済負担率が高くなる傾向にあります。」

なぜ中古マンションは、新築マンションに比べて借入金額や返済期間に制限があるのでしょうか。中古マンション、特に築年数が経っていいるマンションは担保評価額が低く見積もられがちです。万が一、住宅ローンを組んだ債務者が支払いができなくなった場合、至近の回収が難しくなると、金融機関は考えるのです。また、返済期間についても、建物の耐久性の観点から新築より短く設定されることが多いため、月々の返済額を上げて、より短い期間で返済を行う必要があります。

以上、このような観点から、中古マンションを購入する際の住宅ローンは借入金額や返済期間に制限が設けられる場合があるため、慎重に返済計画を立て、無理のない範囲で返済を行っていく必要があります。

中古マンションの購入に際しフルローンを組める金融機関もあります。

フルローンとは、リフォーム費用や手数料や保証料などの諸費用を含めて頭金なしで、金融機関から住宅購入にかかる費用全額の融資を受けることを指します。

また、中古マンションの購入の際には、さまざまな諸費用がかかります。住宅購入にかかる諸費用は物件の金額の10％程度が目安と言われています。さらに、中古マンションの購入後にリフォームを検討している場合、追加でリフォーム費用も必要になってきます。リフォーム費用にも対応したローンの場合、購入する物件よりも多くの金額を借り入れできる商品もあります。

しかし、金融機関によっては、金融機関が評価する担保額と実際に融資する金額に差が出てしまい、フルローンを組めない場合もあります。

フルローンを検討している人は、各金融機関にフルローンが組めるかどうか確認・相談をしてみましょう。

中古マンション購入時に組む住宅ローンは、購入するマンションの築年数によって、条件が変化します。

• 住宅ローンの借入期間の短縮
• 住宅ローンの借入金額上限の低下
• 住宅ローン審査の厳しさ

築年数の古い中古マンションは、担保評価額が低いと見なされ、借入金額に制限がかかります。担保評価額とは、物件を評価する金額のことを指します。また、マンション自体の耐久性の問題から、借入期間に制限がつきます。

本段落では、これらの制限について詳しく解説していきます。

住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合、築年数によって、ローンの返済期間が制限され、短縮される場合があります。

これにより、一般的な住宅ローンと比べて毎月の返済負担額も増えるため、ローンを組む際には注意が必要です。実際にどのくらいの築年数で返済期間が短縮されるのかは公表されておらず、各金融機関によっても違いがあると言われています。

中古マンションの購入時に住宅ローンを組む場合は、ローンの返済期間が短縮される可能性があることを念頭において検討することが必要です。

住宅ローンを組んで中古マンションを購入する場合、借入金額も制限され、低下することがあります。

こちらは前述したように、住宅ローンの審査基準のうちの1つである、物件の担保評価額が関係しています。通常、住宅ローンが払えなくなった際は、物件を担保として金融機関は住宅ローンの融資を行います。しかし、築年数の経過した物件の場合、担保評価額が低く、返済額よりも値段が下がっている可能性があるため、融資したお金を回収できなくなります。

金融機関はこのようなリスクを考慮した上で借入金額を制限する場合があります。

中古マンションを購入する際、住宅ローンの審査基準は新築物件を購入する際と比べ、厳しくなります。

これは前述した、建物の担保評価額の影響によるものです。審査項目は「健康状態」「借入時年齢・完済時年齢」「担保評価額」「勤続年数」など、新築の際と変わりません。

そのため、「頭金を多く用意しておく」「早めにローンを借りて完済年齢を引き下げておく」「信用情報に傷をつけない」などの対処をし、審査に備える必要があります。

中古マンションで住宅ローンを組む際のポイントを5つ、ピックアップしました。

• リフォーム費用・手数料込みで借りられる金融機関を探す
• 金利が5〜10年間お得なフラット35の利用を検討する
• 修繕費など将来の生活を考えて返済計画を立てる
• 金利タイプ（変動金利か固定金利）を選択する
• 返済方法を2つのタイプから選ぶ

中古マンションを含む中古物件の場合、購入時に仲介手数料がかかる他、リフォーム費用なども必要になります。

仲介手数料や保証料等の諸費用込みでフルローンが組める金融機関をもあるため、そちらを利用するとことで、初期費用負担が少なくなります。しかし、借入額が多くなるので、その分、月々の返済額が膨らみ、負担が多くなる傾向にあります。

フルローンを組む際は返済計画を十分に練って、借入を行うようにしましょう。 

中古マンションの購入時に「フラット35 リノベ」を利用して中古物件を購入することで、金利が5年間お得になります。また、フラット35は固定金利というメリットもあります。

フラット35 リノベとは、中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。「中古住宅を購入後に自らリフォームを行う場合（リフォーム一体タイプ）」と「住宅事業者がリフォームを行った中古住宅を購入する場合（買取再販タイプ）」があります。

また、金利にも「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があり、それぞれのプラン内容と適用条件は下記になります。

金利Aプラン：当初10年間、年0.5%引き下げ

適用条件：リフォーム工事費が300万円以上で、リフォーム工事後に次のいずれかの基準に適合しており、選択した基準に関する工事が行われた住宅であること。

• 一次エネルギー消費量等級5の住宅であること（認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含む。）
  
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅であること
  
• 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅であること（共同住宅の専用部分は等級3でも可）
  
• 長期優良住宅であること
  

中古マンションの場合、購入後も修繕費などの出費があることがあります。ローン返済計画は修繕費なども考えながら立てる必要があります。

中古マンションの購入後にかかってくる費用は大きく分けて下記になります。

• 不動産取得税
• 固定資産税
• 管理費・修繕積立金
• リノベーション費用
• 耐久消費財の購入費用
• 引越しの費用
  

住宅ローンの金利には「変動金利」と「固定金利」の２種類のタイプがあります。

変動金利とは、借入期間中に適用される金利が半年ごとに見直され、月々の返済金額が５年ごとに変動する金利タイプです。変動金利にすることで「比較的低い金利で借入ができ、利息も少なくなるため、返済額が抑えられる」「適用金利が下がった場合、他の金利タイプより低い金利で借りることができる」などのメリットがある一方、「金利が上昇した場合、返済額が増える可能性がある」「金利が上昇し、元金が減らず、返済計画が崩れる可能性がある」などのデメリットもあります。

固定金利とは借入期間中の一定の期間、適用金利が固定される金利タイプです。固定金利にすることで「固定金利適用期間中は返済額が変わらない」「返済計画が立てやすい」などのメリットがある一方、「変動金利に比べ金利が高く、返済額が多くなる」というのデメリットもあります。また、フラット35の金利は固定金利となっています。

それぞれのメリットとデメリットを理解したうえで、自分のライフプランや返済計画に合う金利プランを見極めることが大切です。

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法があります。

元利均等返済とは借入金額（元金）と利息を合わせて均等に返済していく返済方法です。元利均等型返済は金利が一定の場合、毎月の返済額が一定になるため返済計画が立てやすいというメリットがあります。しかしその一方で、返済金額の元金と利息の割合は変化するため、元金が減りにくく、返済総額は多くなるというデメリットがあります。

元金均等返済とは元金のみを均等に返済する返済方法です。こちらは元金の返済額は一定で、利息の金額は元金が減るにつれて減っていきます。こちらの返済方法は、元金が早く減るので総返済額が少なくなるというメリットがある一方で、借入当初返済額が大きくなるというデメリットがあります。

2つの返済方法のメリットとデメリットを理解した上で検討する必要があります。

住宅ローン控除を受けられる中古マンションの確認するポイントは下記になります。

• 築年数20〜25年以下の物件が目安
• 築年数がオーバーしている場合は、耐震基準を満たしているか
• 住宅ローンの借入期間が10年以上になっている
• 親族からの購入は条件次第

住宅ローン控除を受けるには購入物件の築年数が20〜25年以下が目安となります。

基本的に住宅ローン控除を受けるには、木造は築20年以内、マンションなどの耐火建造物は築25年以内という条件があります。しかし、これに満たない物件でも現行の耐震基準を満たしており、「耐震基準適合証明書」を取得していれば、住宅ローン控除の対象となります。

築年数がオーバーしている物件でも住宅ローン控除を受けることが出来る「耐震基準適合証明書」とはどのようなものなのでしょうか。次の段落で詳しく解説していきます。

築年数がオーバーしている際は、耐震基準を満たしているかが重要なポイントとなります。

住宅ローン控除の適用条件の1つに、「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準またはこれに準ずるもの （耐震基準）に適合する建物であること。」という条件があります。

築年数がオーバーしている場合、現行の耐震基準を満たしており、「耐震基準適合証明書」を取得していれば、住宅ローン控除の対象となります。



「耐震基準適合証明書」とは、建物の耐震性を証明する書類で、現行の耐震基準を満たした物件である場合に発行されます。



1981年に耐震基準が改正され、それ以降の法改正はないため、 現行の耐震基準を満たした物件というのは「1982年以降に建築された新耐震基準適合住宅」になります。

つまり、築年数がオーバーしていても、耐震基準を満たしていれば、住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除の適用の基準の1つに「借入期間が10年以上であるかどうか」があります。

こちらは「残りの返済期間が10年以上であるか」ではなく、「返済期間が最初の返済月から10年以上になっているか」が住宅ローン控除の対象かどうかの基準になります。

しかし、繰り上げ返済を行う場合は注意が必要です。繰り上げ返済を行い、返済期間が10年以下になった場合、当初の予定で返済期間が10年以上になっていても住宅ローン控除の対象にはなりません。

住宅ローンの繰り上げ返済を行うことで、支払う利息が少なくなるというメリットもあります。しかし、現在は金利が低いため、繰り上げ返済を行うよりも住宅ローン控除を受けたほうがお得になるケースが多いため、繰り上げ返済を行う場合でも返済期間が10年未満にならないように注意が必要です。

このように、住宅ローン控除を受けるためには、ローンの借入期間が10年以上である必要があります。上記のことに注意しながら返済期間を調整するｊことをおすすめします。

親族から物件を購入する場合でも住宅ローン控除の対象となります。

しかし、親子間の売買の際、住宅ローン控除を受けるためにはいくつか条件があります。

• そもそも住宅ローンの審査に通っている
• 住宅ローンの返済期間が10年以上である
• 物件の面積と地区面積の条件を満たしている
• 耐震基準を満たしている
• 購入者がその物件に住んでいること
• 買い主が売り主と同居していない
• 買い主の年収が3000万円以下である

親子間で物件の売買をする際は、より慎重に条件を満たしているかを確認する必要があります。

上記で中古マンションを購入する際の住宅ローン控除について解説しましたが、住宅ローン控除を受けるには面積や収入等の条件があります。住宅ローンの控除を受けるための条件は下記になります。

• その年の合計所得が3000万円以下である
• 床面積が50平方メートル以上である

これらの条件を満たしていない場合、住宅ローン控除を受けることができないため、注意が必要です。

中古マンションの購入時に組んだ住宅ローンが控除の対象となるための条件の1つ目に合計所得があります。住宅ローンの控除の対象となるには、合計所得が3000万円以下という条件があります。

ここで言う合計所得とは、給与所得だけでなく不動産収入や、株式の売買などによる譲渡所得も含まれます。

しかし、あくまでも、「所得」であり、「年収」ではありません。会社員であれば、実際の額面の金額から、給与所得控除や特定支出控除額を差し引いたものとなり、株式所得であれば、収入金額から取得価格などの経費を差し引いた金額が所得となります。

中古マンションの購入時に住宅ローン控除を受けることを検討している人は、自身の所得が3000万円を超えていないか注意が必要です。

中古マンションの購入時に組んだ住宅ローンが控除の対象となるための条件の2つ目は、総床面積が50平方メートル以上であるということです。

しかし、令和3年の住宅ローン控除の改正で、年間所得が1000万円以下の場合は40平方メートル以上でも住宅ローン控除が適用されるようになりました。

また、購入物件の「総床面積の半分以上が自己住居用の家屋」でならなければなりません。例えば、個人事業を」営んでいて、半分以上の面積が事業用のスペースとなっている場合、住宅ローン控除は適用されません。

住宅ローン控除を受ける際は、間取りや図面を確認した上で、購入物件の面積を把握し、用途を明確にしておくようにしましょう。

中古マンションの購入時に、住宅ローン控除を受けるためには、手続きが必要になります。その手続きに必要なことや注意点などを解説していきます。

1つでも漏れている場合、適切に手続きが行われず、住宅ローン控除を受けることができない可能性があります。

1. 書類をそろえる
2. 住宅に入居した次の年の確定申告で控除を申請する
3. 2年目以降は年末調整で控除を受ける

住宅ローンの控除を受ける際のファーストステップとして、必要書類を揃えなければなりません。

住宅ローン控除を受けるために必要な書類は下記になります。

• 住民票の写し
• 残高証明書
• 登記事項証明書
• 請負（売買）契約書等
• 給与等の源泉徴収票等
• 耐震基準適合証明書（※）
• 既存住宅性能評価書（※）
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書（※）

次に、住宅に入居した次の年の確定申告で控除の手続きをする必要があります。確定申告とは、その年の所得にかかる税金を税務署に申告するために行う手続きです。

住宅ローン控除を受ける際、1年目は確定申告で手続きをして控除を受ける必要があります。

確定申告を行う際は原則、翌年の２月16日～３月15日の間で行う必要があります。

確定申告が漏れてしまうとその年の控除が受けられなくなってしまいます。住宅に入居した翌年に確定申告をするのが基本ですが、5年以内に申請すれば、遡って控除を受けることもできます。

住宅ローン控除を受ける場合、2年目以降は年末調整で控除を受けることができます。

年末調整で住宅ローン控除を受ける場合、下記の3つを勤務先に提出する必要があります。

• 住宅ローン年末残高証明書
• 年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書
• 給与所得者の住宅借入金等特別控除申請書

以上、本記事では中古マンション購入時の住宅ローンに関するポイントや、住宅ローン控除についてなどを解説しました。

中古マンション購入時にも住宅ローンは利用できますが、新築物件と比較するとさまざまな違いがあるので注意が必要です。

• 中古マンション購入時にも住宅ローンは利用できる
  
• 住宅ローンの審査基準は新築物件より中古物件購入時のほうが厳しい
• 住宅ローンの条件はマンションの築年数によって変動する
• 中古マンション購入時も住宅ローン控除の対象となる
• 住宅ローン控除を受ける際は確定申告や年末調整を行う必要がある

以上、いかがでしたでしょうか。

住宅ローンの決定は人生においてとても重要な要素です。そのため、プロに相談した上で、慎重に決めることをおすすめします。

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