住み替え住宅ローンの審査は厳しい！同じ銀行で組める？売れない時の対処法

多くの人にとって住宅は一生に一度の大きな買い物です。しかし、何らかの事情により現在の住居を売却して新居へ住み替えを行うことになる場合があります。

住み替え住宅ローンであれば、現在の住居と新居の住宅ローンを１つにまとめることが可能です。そのため、住宅を売却しても住宅ローンが完済できない人も安心して住み替えができます。

ただし、住み替え住宅ローンを利用する際は以下の点に注意が必要です。

1. 審査が通常の住宅ローンよりも厳しい
2. 毎月の返済額が増える可能性がある
3. 売買のスケジュールがタイトになる
4. 同一の銀行で住宅ローンが組めない

本章では、上記で挙げた注意点をそれぞれ解説します。

住み替え住宅ローンの1つ目の注意点は、通常よりも審査が厳しいことです。

原則として住み替えを行う場合は、現在組んでいる住宅ローンを完済します。しかし、住み替えローンは現在の住居と新居の住宅ローンを1つにまとめるため、元々組んでいた住宅ローンを完済する必要がありません。

つまり、住み替え住宅ローンは現在組んでいる住宅ローンが完済できない人向けの制度のため、審査が厳しくなってしまうのです。

住み替え住宅ローンの主な審査項目は以下のとおりです。

• 年収・勤務先
• 住宅ローンの残債
• 信用情報・返済履歴

例えば通常の住宅ローンであれば年収300万円〜400万円が融資可能な基準になります。しかし、住み替え住宅ローンは400万円〜500万円が基準で、一般的なものよりも求められる条件が高いです。

このように融資条件が厳しく設定されているため、審査に落ちることも珍しくありません。

住み替え住宅ローンの2つ目の注意点は、月々の返済額が上がる可能性があることです。

住み替え住宅ローンは現在の住居を売却しても住宅ローンが完済できない人向けの制度です。そのため、借入額は新居の物件価格以上の金額になります。これはオーバーローンと呼ばれる状態であり、借入額が増えて月々の返済額が上がる可能性が高いです。

返済額が上がれば家計への負担が大きくなり、最悪の場合は返済ができなくなる恐れがあります。しかし、原則としてオーバーローンでは売却ができません。売却しても借入額に届かない状態のため、不足分を預貯金で補ったり無担保ローンを借りたりと、さらに支出が増えてしまいます。

このような最悪の事態を防ぐためにも、住み替え住宅ローンを借りる場合は

• 家計状況に合った借入額
• 無理のない返済期間

などを専門家に相談して慎重に検討しましょう。

住み替え住宅ローンの3つ目の注意点は、売買の予定が厳しいことです。

住み替え住宅ローンを利用する際は、

• 現在の住居の売却
• 新居の購入

以上の両方の決済日を同じ日に設定する必要があります。この日程がずれてしまうと、最悪の場合は住み替え住宅ローンが組めなくなります。

売却が決まらないと新居の購入予算は決められません。売却のスケジュールに合わせて新居を決めることになるため、新居探しに時間がかけられなくなります。

また、新居が決まったら抵当権の抹消手続きと抵当権設定手続きも並行して行うため、スケジュールはどうしてもタイトになってしまいます。そのため、住み替え住宅ローンを利用する場合は、不動産会社と相談して計画的に売却・購入のスケジュールを組みましょう。

住み替え住宅ローンの4つ目の注意点は、同じ銀行では住宅ローンが組めないことです。

住み替え住宅ローンに限らず、原則として同一の銀行での借り換えはできません。交渉すればできる可能性もありますが、そもそも同一の銀行での借り換えは銀行側にメリットがないため、受けてもらえないことがほとんどです。

例えば、住宅ローンを組んだ当初よりも金利が下がったため、同じ銀行で借り換えを行ったとします。この場合、銀行側からすると

• 利用者が増えない
• 利息収入が減る

といった状況になるためマイナスしかありませんよね。そのため、原則として借り換えは別の銀行で行う必要があります。

別の銀行で住み替え住宅ローンを組む場合は、

• 事務手数料・保証料などの諸費用
• 登記や繰上げ返済の手数料
• 書類の準備や手続き

といった時間や手間、まとまった支出が必要です。新居への住み替えは、このような手間も全て考慮した上で検討しましょう。

住み替えを行う際は、現在の住居の売却と新居の購入を並行して進めていく必要があります。そこで、住み替えで新たに住宅ローンを組むまでのステップを整理して、スケジュールを立てやすくしておきましょう。

大まかな流れは以下のとおりです。

1. 住み替え住宅ローンのプランを選ぶ
2. 売却のパートナーとなる不動産会社を選ぶ
3. 綿密な資金計画を立てる

最初に利用したい住み替え住宅ローンのプランを選びましょう。

一言で「住み替え住宅ローン」と言っても、

• 新居購入費+売却で返済しきれない残債分が借り入れられるプラン
• 固定金利と変動金利を組み合わせたプラン
• ライフイベントに応じて返済額を見直せるプラン

など、金融機関によって様々なプランがあります。そのため、複数のプランから比較・検討することが大切です。

プラン選びでは金利の低さを重視する人が多いのではないでしょうか。しかし、金利が低い=最適なプランとは限りません。プラン選びを行う際は金利だけでなく、

• 家計状況
• ライフプラン
• 金利タイプ
• 諸費用
• 利用しやすさ

など総合的な視点から判断しましょう。

比較の際は比較サイトの活用や、FP（ファイナンシャルプランナー）への相談がおすすめです。

続いて、現在の住宅を売却するための不動産会社を探しましょう。

住み替えを行うには現在住んでいる住宅を売却する必要があります。スムーズに売却ができるかは不動産会社の対応にかかっています。そのため、必ず信頼のおける不動産会社を売却のパートナーとして選んでください。

不動産会社選びのポイントを簡単にまとめると以下のとおりです。

• 不動産会社の免許番号を確認
  
• 取引実績が豊富
• 対応がスピーディー
• 親身に対応してくれる
• 提案力が高い

不動産会社の免許番号がわかると、過去の実績や行政処分歴を調べることができます。不動産会社の信用度を測る目安となるため、特に行政処分歴についてはよく確認しておきましょう。行政処分歴は国土交通省のホームページから閲覧可能です。

また、不動産会社選びでは会社規模よりも提案力が重要です。名前の知っている大手不動産会社を安易に選ぶのではなく、自分の希望に親身に寄り添って適切な提案をしてくれる不動産会社を選びましょう。

最後に、住み替えに向けた資金計画を立てましょう。

資金計画で確認すべきポイントは以下のとおりです。

• 売却価格
• 住宅ローンの残債・預貯金の残高
• 新居の購入にかかる費用
• 住み替え住宅ローンの借入額
• 住み替え住宅ローンの返済計画

以上のポイントから資金計画を立てることで、新居の購入予算や住み替え住宅ローンの借入額などが明確になります。

ただし、物事は必ずしも計画の通りに進むわけではありません。売却価格が希望通りにならなかったり、そもそも住み替え住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。そのため、最悪の場合も想定して考えることが重要です。

資金計画の精度を上げるには、将来の収支やライフプランなど、多くの視点から考える必要があるため、お金に関する専門知識が欠かせません。そこで、資金計画を立てる際はFP（ファイナンシャルプランナー）への相談がおすすめです。

FPはお金に関する様々な専門知識を持っているため、家計状況やライフプランに合った無理のない資金計画や住宅ローンの組み方のアドバイスができます。そのため、住み替えを検討する場合、まずはFP相談を活用してみましょう。

FP相談の顧客満足度93%のマネーキャリアなら、FPへの無料相談が可能です。予約から面談まで全てオンラインなので、スマホひとつで時間や場所を選ばず利用できます。住宅ローンでお悩みの際はぜひお気軽にご相談ください。

住み替えの方法は、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2パターンです。買い先行の住み替え住宅ローンには以下の特徴があります。

1. じっくり時間をかけて新居選びができる
2. 仮住まい費用がかからない
3. ダブルローンの期間が生じる

買い先行の住み替え住宅ローンの1つ目の特徴は、新居選びに時間がかけられることです。

折角の新居は納得した上で購入したいですよね。先に売却のスケジュールが決まっている場合、都合よく新居が見つかれば問題ありませんが、見つからない場合は後述の仮住まいが必要になります。そのため、仮住まい費用の削減のために新居を急いで決めることになるかもしれません。

しかし、買い先行の住み替え住宅ローンを利用する場合は、新居に転居してから元の住居を売却できます。そのため、じっくり時間をかけて新居選びを行うことが可能です。

• 新居選びに妥協をしたくない
• 良い物件が出てきたら購入したい
• スケジュールに余裕を持ちたい

といった考えの人は、買い先行の住み替え住宅ローンの利用を検討しましょう。

買い先行の住み替え住宅ローンの2つ目の特徴は、仮住まいの費用がいらないことです。

先に売却スケジュールが決まっていて新居が決まっていない場合、新居が決まるまでは仮住まいで暮らす必要があります。仮住まいをする場合は引越し費用や家賃でまとまった費用がかかります。

仮住まい費用の相場は以下のとおりです（賃貸の場合）。

• 1ヶ月間：約70万円〜80万円
• 3ヶ月間：約90万〜100万円
• 6ヶ月間：約120万円〜130万円
• 1年間：約180万円〜190万円

新居が決まれば再びまとまった費用がかかります。そのため、仮住まい費用はできるだけ削減したい支出です。

前述のとおり、買い先行の場合は新居に転居してから元の住居を売却します。そのため、仮住まい費用は必要ありません。削減できた分の費用を新居の購入費等に充てられるため、新居の購入による家計への負担を減らすことができます。

買い先行の住み替え住宅ローンの3つ目の特徴は、ダブルローンになる期間が生じることです。

買い先行の住み替え住宅ローンは元の住居の引き渡しが完了するまで、元の住居と新居の2つのローンを返済するダブルローンの状態になる可能性があります。期間が長引くほど負担は大きくなるため、可能な限り早めに売却を完了させましょう。

ただし、売却を急ぐ場合は売却価格が安くなりやすいです。そのため、希望通りの金額で売却でず、資金計画が大幅にずれてしまう可能性がある点には注意が必要です。

資金計画がずれると住み替え住宅ローンの借入額だけでは足りず、別途資金を調達することになる可能性があります。そのため、資金計画が多少ずれても問題ないように、自己資金に余裕を持っておくことが大切です。

住み替え住宅ローンの審査では、主に以下の内容をチェックされます。

1. 現在の住宅ローンの残債
2. 個人信用情報
3. 年収・勤務先など
4. 新居の評価額
5. 団体信用生命保険加入者の健康状態

審査基準は通常の住宅ローンよりも厳しいです。そのため、通常の住宅ローンの審査には通っても住み替え住宅ローンのには落ちるというケースも少なくありません。

本章では、上記で挙げた5つの審査内容についてそれぞれ解説します。

住み替え住宅ローンは新居の購入額に加えて、元の住居の住宅ローンの残債も融資額に含まれます。そのため、残債の金額も審査対象です。

残債が多いほど借入額が増え、返済の負担も重くなります。年収に対して返済額の割合が高い場合は、希望する借入額では審査が通らない可能性が高いです。

多くの金融機関では、残債の金額から借入額の上限を設定します。想定以上に売却価格が低い場合は、上限額が減り新居の購入費が不足する恐れがあるため注意しましょう。

なお、売却により元の住居の住宅ローンが完済できた場合、住み替え住宅ローンの利用はできません。この場合は通常の住宅ローンを利用することになります。

住み替え住宅ローンの審査では、個人信用情報がチェックされます。個人信用情報とは、

• 各種ローンの返済履歴
• 携帯電話・クレジットカードの支払い履歴

などが登録されている個人の情報です。情報は一定期間保存された後に削除されます。

過去に返済や支払いを滞納したことがある場合は、ブラックリストに登録されます。ブラックリストに登録されていると、審査の通過は非常に困難です。

個人信用情報は本人であれば開示請求ができます。信用情報に不安がある場合は、インターネット等で開示請求をして信用情報に瑕疵がないかを確認してください。

なお、ブラックリストに保存される期間は返済中〜完済後5年程度です。ブラックリストに登録されていた場合は、住み替え住宅ローンの審査を受けるのは保存期間を過ぎてからにしましょう。

通常の住宅ローンと同様に返済能力の有無も審査項目のひとつです。返済能力の有無は、

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 雇用形態

といった内容から判断されます。

長期にわたって安定して返済が続けられるかが重視するため、勤務先の信用度や勤続年数は重要なポイントです。多くの金融機関では勤続年数3年以上としています。勤続年数が長くても無職期間が長い場合は、審査で不利になる可能性があるため注意しましょう。

年収はもちろん高いに越したことはありません。ただし、個人事業主の場合は会社員や公務員よりも厳しく審査される可能性があります。

住み替え住宅ローンの審査では、新居の評価額も重要なポイントです。新居の評価額は、借入額を決めるにあたって必要になります。

住み替え住宅ローンの借入額は、住宅ローンの残債+新居の購入額です。この借入額が大きく返済負担率が高くなると、審査に通らない可能性があります。

返済負担率とは、年収に占める返済額の割合です。無理のない返済負担率は20〜25%程度とされており、30%以上になると家計の負担が重くなり返済が滞るリスクが高まります。

また、住宅ローンを組む際は住宅を担保にします。そのため、購入額と担保評価額に大きな差がある場合は、審査に通らない可能性があるため注意が必要です。

多くの住み替え住宅ローンでは、団信（団体信用生命保険）への加入が義務付けられています。団信は契約者に万が一があった際に、代わりに住宅ローンを完済してくれる保険です。

加入の際は一般的な生命保険と同様に、

• 健康診断の結果
• 持病
• 過去の病歴

など、健康状態の申告が必要です。そのため、健康状態に問題がある場合は加入ができない可能性があります。

住み替え住宅ローンを組むときの年齢は、通常の住宅ローンを組んだよりも上がっています。健康リスクは年齢が上がるにつれて上昇するため、健康管理を怠らないように注意しましょう。

住み替えの資金計画に現在の住居を売却して得た資金を含んでいる場合、家が売れないと資金計画が大幅にずれてしまいます。そのため、家が売れない場合は以下の方法を検討してください。

1. 物件価格を下げる
2. 家をきれいに見せる
3. 不動産会社を変更する
4. 不動産会社に買い取ってもらう
5. ダブルローンを利用する

中古物件を売却する際は価格設定が重要なポイントです。家が売れない場合は相場を確認し、相場よりも高ければ値下げをしましょう。

相場を知りたい場合は以下の点をチェックしてください。

• 査定書
• 不動産サイトに掲載されている類似物件の価格

物件の相場は築年数や周辺環境など様々な要因で変動します。そのため、一度価格を設定してもそのままにせず、定期的に見直しをすることが大切です。

価格帯に問題がなければ家自体に問題がある可能性があります。

• 内覧希望や問い合わせがあるのに売れない
• 価格が相場を下回っているのに売れない

といった状況の場合は、後述の方法で対策してみましょう。

価格が相場程度なのに売れない場合は、

• 汚れが目立つ
• 生活感があふれている

など、家の状態そのものに問題がある可能性があります。

汚れが目立つ場合はハウスクリーニングが有効です。ハウスクリーニングの費用は部屋数や広さにより前後しますが、業者によっては10万円以下に抑えることもできます。クロスの張り替え等のリフォームが必要な場合はさらに費用がかさみますが、見た目は見違えて綺麗になります。

また、物が多く生活感が出ている状態も内覧ではマイナスです。そのため、不用品を処分したりにおい対策を行ったりすることで、可能な限り生活感を消すようにしましょう。

生活感を消しておしゃれな部屋を演出したい場合は、ホームステージングを活用もおすすめです。ホームステージングを利用すると、

• 家具
• 照明
• インテリア小物

などをレンタルして室内の装飾をしてもらえます。日本ホームステージング協会「ホームステージング白書2021」によると、不動産売買でホームステージングを利用した87.3%が効果を実感しています。そのため、家を魅力的に見せたい場合はホームステージングの利用が非常に有効です。

物件価格や家の見た目に問題がないのに売れない場合は、不動産会社の変更を検討してみましょう。

家の価格や売れるスピードは不動産会社にかかっています。そのため、営業力の高い不動産会社に変更したことで、すぐに売却できたというケースも少なくありません。

新たに不動産会社を選ぶ際は、

• 査定価格
• 見込みの買い手の有無
• 集客方法

などを確認しておきましょう。基本的に大手不動産会社よりも、地域密着型の不動産会社の方が地域特性やパートナーシップに優れています。資金力では大手に劣りますが、地域に根ざしている分強力な集客網を持っている可能性が高いです。

なお、専任媒介や専属専任媒介を結んでいる場合は、契約期間中に不動産会社を変更すると、これまでかかった広告宣伝費が実費請求される可能せがあるため注意が必要です。

売却を急ぐ場合は不動産会社による買取を検討しましょう。

買取とは、一般消費者ではなく不動産会社に物件を買い取ってもらう手法です。買取を行っている不動産会社では基本的に即金で買取可能なため、数日〜数週間、遅くとも1ヶ月程度で売却ができます。

一般的な売却方法である「仲介」はいつ買い手が現れるかわからず、1年以上かかるケースも珍しくありません。買い先行で住み替えで資金計画に売却益を含んでいる場合、いつ売却できるかわからない状況は大きな問題です。そのため、すぐに売却ができる点は買取の大きなメリットといえます。

ただし、不動産会社が買い取ってリフォーム等を施してから再販をするシステム上、買取業者から提示される価格は相場の7割程度です。売却を急がない場合や金額を重視する場合は、仲介を利用して売却しましょう。

家が売却できなくても、ダブルローンにすれば住み替えはできます。

ダブルローンとは2つの住宅ローンを利用している状態です。現在の住居と新居の住宅ローンを一時的に重複させることで、売却スケジュールに余裕ができます。

しかし、ダブルローンの間は毎月の返済額の負担が重くなります。返済額が増えると、

• 家計を圧迫して生活が困難になる
• 住宅ローンの返済が滞る

などのリスクがあるため注意が必要です。また、審査も厳しくなるため審査に通らない可能性も十分あり得ます。したがって、ダブルローンは基本的に資金に余裕があれば利用しましょう。

住み替えをする場合、元の住居を賃貸にしたいと考える人も多いのではないでしょうか。しかし、住宅ローンを組んで購入した住居は、原則として完済するまで賃貸にできません。

無断で賃貸に出すと契約違反になり、金融機関から訴えられ罪に問われる恐れがあります。そのため、ルールを守って行動することが大切です。

ただし、条件次第では住宅ローンの返済中でも賃貸にできる可能性があります。具体的な方法は以下のとおりです。

1. 金融機関と交渉する
2. 賃貸住宅向けローンに切り替える
3. フラット35を利用中なら民間の住宅ローンに借り換える

購入者にやむを得ない事情がある場合は、金融機関と交渉することで賃貸にできる可能性があります。やむを得ない事情というのは、

• 急な転勤になった
• 親の介護で故郷に帰る

などの理由により、現在の住居で長期間暮らせなくなる状態です。

住宅ローンの返済中は賃貸に出せないことが原則のため、もちろん全ての金融機関が応じてくれるわけではありません。しかし、金融機関によっては相談することで、事情を汲んで賃貸に出すことを許可してくれる可能性があります。そのため、やむを得ない事情から住み替えを余儀なくされた場合、まずは金融機関に相談してください。

なお、住宅を賃貸に出す場合の住宅ローンの取り扱いは、金銭消費賃借契約書に記載されています。交渉内容に説得力を持たせるためにも、契約書に記載されている文章を根拠に交渉に臨みましょう。

住み替えで現在の住居を賃貸に出したい場合は、賃貸住宅向けローンに変更することが一般的です。

賃貸住宅向けローンは不動産投資のための住居取得を目的とした住宅ローンです。そのため、現在の住宅を賃貸に出して新居への住み替えができます。

ただし、賃貸住宅向けローンは金利が高い点に注意が必要です。通常の住宅ローンと賃貸住宅向けローンの金利相場は以下のとおりです。

• 通常：0.5%程度
• 賃貸住宅向け：3〜4%程度

多くの場合は返済期間も通常の住宅ローンより短めに設定されています。そのため、家賃収入がいくらになるかにもよりますが、毎月の返済額の負担は増加します。

賃貸住宅向けローンの審査では物件の収益性が重要です。審査では築年数や立地、周辺環境などを重視されるため、収入などに問題なくても物件の状態によっては融資が受けられない可能性があります。

現在フラット35を利用している場合は、民間の住宅ローンへの借り換えをしましょう。

フラット35に限らず、住宅金融支援機構で住宅ローンを組んでいる場合は、原則として賃貸へ出すことができません。

• 住宅の管理者を選定
• 居住不可の期間が3年以内

などの条件をクリアすれば賃貸に出せるケースもありますが、基本的には民間の住宅ローンに借り換える必要があります。

仮に無断で賃貸に出してしまうと、不正とみなされてローンの一括返済が求められます。実際に2020年頭には、不動産投資を目的としたフラット35の不正融資が問題となりました。たとえ手続きした事業者に問題があっても、責任を問われるのは契約者自身です。そのため、住宅金融支援機構のホームページでも注意喚起がされています。

フラット35を利用している場合は、やむを得ない事情であれば住宅金融支援機構に相談、それ以外は民間の住宅ローンへの借り換えを検討してください。

住宅ローンの住み替えについて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか。

住み替えの際は元の住宅の住宅ローンを完済した上で売却することが原則です。ただし、住み替え住宅ローンを利用すれば元の住居と新居の住宅ローンを1つにできるため、住宅ローンが残っていても売却ができます。

しかし、住み替え住宅ローンは毎月の返済額が増えたり、審査が厳しいためそもそも審査に通らなかったりするリスクがあります。そのため、住み替えを検討する際はFP（ファイナンシャルプランナー）のような専門家に相談の上、しっかりと資金計画を立てた上で行いましょう。

FP相談の顧客満足度93%のマネーキャリアなら、FPへの無料相談が可能です。予約から面談まで全てオンラインなので、スマホひとつで時間や場所を選ばず利用できます。マネーキャリアについて詳しく知りたい場合は、ぜひ下記ボタンをクリックしてください。