親が住む家の住宅ローンは組める？控除や引っ越しについても徹底解説

昭和時代には当たり前だった「同居」をする人は減り、各家庭のライフスタイルを保ちながら見守りできる「近居」が増えています。しかし、住宅ローンは通常35年の返済期間があり、親が子世帯の近くで家を買いたくても年齢がネックになってローンを組めない場合がほとんどです。

では、親が住む家のローンを、子供が組むことはできるのでしょうか。また、すでに子世帯で住宅ローンを組んでいるのに2軒目となる親世帯の住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか。

ここでは子世帯が親世帯のローンを組む方法について詳しく解説していきます。

結論から先に言うと、子供が親の家のローンを組むことは可能です。

住宅ローンは基本的に1世帯につき1軒の融資を原則としており、本来であれば本人が住まない家の住宅ローンを組むことはできません。しかし、条件次第で本人が住まない住宅ローンも、二件目の住宅ローンの借り入れも可能になります。

金融機関によっては扱いのないローンですが、通常の住宅ローンと変わらない借り入れが可能なので、親世帯のローンを組みたい人は知っておきたい情報です。

親が住む家を買う時に利用できる住宅ローンとして、次の二つがあります。

• 親族居住用住宅ローン
• セカンドハウスローン

この二つはどちらも民間金融機関やフラット35で取り扱いされています。ただし、民間金融機関では通常の住宅ローンより取り扱いが少なく、審査も厳しい傾向にあります。

どうしても民間金融機関でこれらのローンが見つけられない場合や審査が通らない場合はフラット35を利用する方法もあるので、あきらめる必要はありません。

フラット35は民間の金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資を行っている全期間固定金利型住宅ローンです。住宅金融支援機構は国土交通省（旧建設省）と財務省所管の策金融機関から独立した独立行政法人ですので、安心して借り入れすることができます。

ローンをを申し込んだ本人の子供、両親、祖父母などの親族が居住する条件で融資を受けられる住宅ローンのことを親族居住用住宅ローンと言います。もちろん、申し込みした本人が居住する必要はありません。

親族居住用住宅ローンと特徴として、次の四つがあります。

1. 2軒目のローンが組める
2. 親入居型と子入居型がある
3. ローン申込人と居住者の収入を合算して借り入れができる
4. 融資住宅の共有が可能

こではそれぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

住宅ローンは新築や中古住宅など自分が住む住宅を購入するための融資です。つまり、ローンを組む本人以外が住む住宅購入の場合は、融資の対象になりません。

また、すでに住宅ローンを組んでいる場合も同様です。特別な理由がない限り、2軒目に住宅ローンを利用することができません。

しかし、両親や子供など親族に住む家が必要という理由であれば、親族居住用住宅ローンを利用して2軒目のローンを組むことが可能になります。

 通常の住宅ローンはローンを組んだ人の住む住宅が対象ですが、親族居住用住宅ローンの対象はローン申込人の親や子といった親族が住む住宅です。そして、親族は基本的に親入居型と子入居型の2タイプに分けられます。

 具体的には、親入居型は申込人または配偶者の両親や祖父母、子入居型は申込人または配偶者の子供や孫といった違いがあります。

 直系の親族がいない場合は、おじ・おばや兄姉（親入居型）、甥・姪、弟妹（子入居型）なども対象になります。 

※いずれも日本国籍を持っている人、永住許可を受けているまたは特別永住者の人が対象です。

実際に住む親族の収入と申込人の収入と合算することが可能です。借入金額を増やせるので、住居エリアや購入額の選択肢を増やせるメリットがあります。また、申込人の収入ではローン借入基準に満たないという場合も、収入を合算することで住宅ローンを組める可能性が高くなります。

ただし、合算できる条件として親族が次の三つをすべて満たしている必要があります。

• 申込み時の年齢が70歳未満
• 連帯債務者となることができる
• 申込人の親、子、配偶者などで申込人と同居する、または融資対象住宅に入居する（親子リレー返済を利用する場合は後継者の入居は必要ない）

親族居住用住宅ローンの融資を受けた家は、申込人と居住する親族で共有することが可能です。ただし、次の条件を満たす必要があります。

• 共有者が申込人の親、子ども、配偶者、配偶者の親などの親族である
• 申込人が共有の持分を持つ（共有持分の割合は問わない）
• 共有する親族の持分にも住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定する
• 共有者が外国人の場合は、永住許可を受けている

セカンドハウスローンは直訳すると二つ目の家のローンになります。つまり、セカンドハウスローンはすでに住宅ローンを組んでいるか、メインの住宅を持っている状態で2軒目の住宅に利用できるローンなのです。

転勤や転職で家から引っ越さなければならない、子供の通学用の別宅が必要になったなど、１軒目の住宅以外に2軒目の家が必要な場合に利用できます。1軒目の住宅ローンを組んでいても、このセカンドハウスローンを利用することで、親の家のローンを組むことが可能になります。

ただし、親族居住用住宅ローンとは条件が違う点も多いので詳しく解説していきます。

通常の住宅ローンは契約者の自宅用に限定されているため、2軒目以降の家では利用できません。

そこで、2軒目以降の家を購入する場合はセカンドハウス専用のローンを利用する必要が出てくるのです。ただし、１軒目の住宅ローンに比べると条件や制限が厳しい傾向にあります。

また、セカンドハウスローンは取り扱いしている金融機関によって融資条件や保障が異なるため、自分や親の経済状況を把握し、どこまで融資を受けられるのか確認しておく必要があります。

セカンドハウスローンは、申込人がすでに1軒目の自宅を所有している場合に限り利用ができます。

マイホームを所有したうえでセカンドハウスを必要とする人のためという位置づけのローンなので、住宅を所有していない人が親の家のためにセカンドハウスローンを使うことはできません。

また、金融機関ごとにセカンドハウスローンを利用できる住宅の面積が決められています。これは、融資した2軒目の住宅を投資などに利用されるのを避けるためです。

セカンドハウスローンを組む人は、すでに1軒目の住宅を所有しているという前提があります。つまり、1軒目の住宅ローンを返済中である場合が多いのです。

そのため、通常の住宅ローンにプラスしてセカンドハウスローンを月々返済していかなくてはなりません。当然、通常の住宅ローンのみを組んでいる人に比べて経済負担は大きく、金融機関としても貸し倒れは避けたい状況です。

そのため、ローンの利用者には継続して安定した収入があることが求められます。

セカンドハウスローンの金利は2～3％と、通常の住宅ローンに比べると高めです。通常の住宅ローンが1％台の金利であることを考えるとかなり高いと言えるでしょう。

セカンドハウスは需要が少なく、別荘や別宅という位置づけから「贅沢品」とみなされます。また、1軒目の住宅ローンと合わせて返済しなければならない、セカンドハウスは控除が受けられないなどの事情から、金融機関としては貸し倒れを恐れて金利を高く設定しているのです。

さらに、通常の住宅ローンでは長期固定金利が利用できますが、金融機関のセカンドハウスローンでは変動金利と固定期間選択型の2択しかない場合がほとんどです。そのため、セカンドハウスローンは通常の住宅ローンよりも返済総額が高くなる可能性があるのです。

親の家を購入する場合に使い勝手の良い親族居住用住宅ローンですが、次の注意点があります。

• 機構財形住宅融資との併用できない
• 住宅ローン控除は受けられない
• 取り扱い金融機関が無い場合がある

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

住宅金融支援機構が行う財形住宅融資制度は、給与から天引きされる形で財形貯蓄を1年以上行い、住宅ローンを組むときに直接融資してもらう制度です。

通常の住宅ローンで利用されることも多く、親族居住用住宅ローンで利用したいと考える人も多いでしょう。しかし、親族居住用住宅ローンで機構財形住宅融資を併用することはできません。

機構財形住宅融資は自分が所有または自分が住む住宅を購入する場合に限られており、親が住む場合は融資条件から外れてしまいます。

通常の住宅ローンであれば所得税等が控除される住宅ローン控除を受けられます。しかし、親族居住用住宅ローンは基本的に住宅ローン控除を受けることができません。そもそも、住宅ローン控除はマイホーム購入を税制面で補助し、家計の負担を軽くする制度です。そのため、自分が住まない家は適用外になってしまうのです。

ただし、融資物件に居住する人が連帯債務者となる場合は別です。連帯債務者となる人の分については住宅ローン控除を受けることができます。

たとえば子供が親のために融資を受けて家を購入した場合、親が連帯債務者になっていれば、親の分は住宅ローン控除の対象にできます。

親族居住用住宅ローンは通常の住宅ローンと違い、民間の金融機関では取り扱いが無い場合があります。

メガバンクやネット銀行では比較的取り扱いがありますが、条件や保障内容が異なるので窓口で確認したほうが良いでしょう。

また、金融機関で親族居住用住宅ローンの審査が厳しすぎてとおらないという場合は、金融機関より審査基準が緩めのフラット35を利用するという方法もあります。

親が住む家の住宅ローンを組みたい時に使えるセカンドハウスローンですが、次の4つの注意点があります。

• 審査基準が厳しい
• 住宅ローン控除は受けられない
• 取り扱い金融機関が無い場合がある

ここではセカンドハウスローンを利用したい時に注意すべきことを説明します。

セカンドハウスローンを組む人の多くは、1軒目と2軒目の住宅ローンを支払しなければなりません。またセカンドハウスローンは金利が高く、月々の返済額が高額になります。

その分、支払いができなくった時に金融機関で負うリスクが高くなります。そのため、通常の住宅ローンに比べると審査基準が厳しいと言えるでしょう。

金融機関によって違いはありますが、通常の住宅ローンでは収入条件がないのに、セカンドハウスローンでは前年度の収入が500万以上であることが条件になる場合もあります。

また、

• 職業
• 勤続年数
• 健康状態
• 借入状況

なども細かくチェックされます。

通常の住宅ローンであれば、住み始めてから10年または13年は減税される住宅ローン控除の対象になります。しかし、セカンドハウスローンは住宅ローン控除を受けられません。基本的にセカンドハウスは「メインの住居ではない」と位置付けられ、住宅ローン控除は不要という扱いになっているのです。

ただし、1軒目の住宅ローン控除を受けておらず、申込人がメインの住居にした場合はセカンドハウスであっても住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

しかし、親が住む家で、ローンを組んだ本人が居住しないのであれば、当然住宅ローン控除の対象にはなりません。

セカンドハウスローンを借入をするときに重要なのが、総返済負担率です。これは年収に対する総返済額の割合のことで、総返済額÷年収×100％で求められます。

この総返済負担率が一定額を超えると、審査に通りません。一例として、フラット35の場合だと総返済負担率は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下と設定されています。

1軒目の住宅ローンはもちろんですが、マイカーローンや教育ローンなどもすべて含まれるため、自分の借り入れ状況を正しく把握しておく必要があります。

通常の住宅ローンであれば大概の金融機関が取り扱いしており、金利も返済期間もさまざまな選択肢があります。しかし、セカンドハウスローンを取り扱う金融機関は少なく、選択肢が多いとは言えない状況です。

また、セカンドハウスは需要が少ないため、宣伝を積極的にしていないだけでセカンドハウスローンの取り扱いをしている金融機関もあります。

窓口問い合わせたら実は取り扱っていた、という可能性もあるので、まず利用したい金融機関にセカンドハウスローンがないか確認してみると良いでしょう。

親が住む家の住宅ローンについて、ここではQ&A方式で説明します。

通常の住宅ローンはマイホームのための融資であり、本人が居住しているという実績が必要です。また、転居後、住民票を移動してから登記名義人表示変更登記を申請しなくてはなりません。

しかし、融資を受けた本人ではなく親が住む家であれば、住民票を移す必要があるとは限りません。この場合は居住する親が住民票を移す必要があります。また、親子リレー返済を利用して親の住む家を購入する場合、親が主債務者、子が連帯債務者になれば子は住民票を移す必要がありません。

仮に融資を受けた本人が住民票を移しても、居住しないのであれば住宅ローン控除を受けられないのでメリットはないと言えるでしょう。

いずれにせよ、正確なことはローンを組んだ金融機関に確認する必要があります。

親の住む家に住宅ローンが残っている状態で、別の家に引っ越したいという場合は、事情によって金融機関の対応が変わります。具体的には、転勤、転職、介護などの想定外の理由で引っ越ししたいという場合は融資の交渉に応じてくれる可能性があります。まずは金融機関に相談してみましょう。

また、住宅ローンの残っている家を売却して住み替えたいという場合は、以下のような方法があります。

• 一括返済で住宅ローンを完済してから引っ越し
• 住み替えローンを利用して引っ越し
• 任意売却ご引っ越し（オーバーローンの場合）

まず、基本的に住宅ローンが返済済みでなければ家を売ることはできません。

よって、手持ち資金による一括返済で住宅ローンを完済してから引っ越しするのが理想です。一括返済は手数料がかかりますが、完済までに支払う予定の金利を払わずに済むので総支払額が低くなるメリットがあります。

また、自己資金に家の売却金額を足しても一括返済の金額に満たなかった場合は、住み替えローンを利用することで解決できます。新居の購入費と前の家の残債分を合わせて借り入れできるため、前の家の住宅ローンを完済した状態で引っ越しが可能です。ただし、住み替えローンは新居の住宅ローンに前の家の住宅ローン残債分が上乗せされるため、ローン総額が高額になり利息も高くなるデメリットがあります。返済が可能かどうか、慎重に検討してから利用するか決めましょう。

では、売却しても住宅ローンを完済できない場合や支払いが滞っている場合は売ることができないのでしょうか。このような場合をオーバーローンと言い、金融機関の同意を得て任意売却することで家を売ることができます。任意売却は一般的に競売を避けるために使われる手段です。競売は市場価格より低い場合がほとんどですが、任意売却は不動産売却に近く、市場価格で売却できるメリットがあります。任意売却後に残った債務分は返却しなくてはなりませんが、競売に比べてローン残高を抑えられます。一方、家の売却でローンが返済できる場合をアンダーローンと言い、この場合は売却してから引っ越しで問題ありません。

今回は親が住む家の住宅ローンは組めるのか、ローンの種類や住宅ローン控除はどうなっているのかなどについて解説してきました。

親が引っ越して新たな家を買いたい場合、子供が通常の住宅ローンとは違う形でローンを組むことで解決できます。

しかし、通常の住宅ローンに比べて金利が高く借り入れ条件が厳しいうえに金融機関での取り扱いが少ないため、あきらめてしまう人も多いでしょう。

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住宅ローンは長期間の返済をするため、自分と親の生活を守るためにも積極的に専門家を利用しましょう。