親子間の住宅ローン名義変更は困難？引き継ぐ方法を相談したい人必見

子供の就職を機に住宅ローンの支払いを親から子へ変更することを考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、親子間でであっても住宅ローンの名義変更は難くなっています。

住宅ローンを組む際には契約者の収入などの情報を審査して、契約の可否を判断しているためです。親子と言えど審査を受けていない人に名義を変えることはできません。

そのため、住宅ローンに名義変更という制度は利用されないのが一般的です。

どうしても親子間での名義変更が行いたい場合には借り換えを検討する必要があります。しかし、この場合にも様々な条件があるため、それらの条件に当てはまっているのかなどをしっかりと確認してから乗り換えを行いましょう。

親子間での住宅ローンの名義変更は基本的にはできませんが、親が亡くなって子供が物件を相続した際には住宅ローンも引き継ぐことになります。

物件などとは違い、住宅ローンはマイナスの財産です。相続する必要がないと考えているかもしれませんが、実際には住宅ローンも引き継がなくてはいけません。

しかし、団信へ加入していた場合など、住宅ローンの引継ぎが不要なケースも多くあります。

以下では、

• 団信に加入している場合は子が払う必要なし
• 団信未加入でも相続方法によって子が払う必要がなくなる

について解説していきます。

親が団体信用生命保険（団信）へ加入していた場合には住宅ローンを継続して返済する必要はありません。

団信は死亡時に住宅ローンの返済ができなくなることを防ぐための保険です。死亡時には住宅ローンの残りが支払われる内容になります。加入していれば完済となるため、子供が引き継ぐ住宅ローン自体が無くなります。

待っているだけでは完済とならないため、親が死亡した際にはまず団信の加入の有無をチェックし、手続きを行うようにしましょう。

未加入の場合には引き継ぎが必要ですが、状況によっては引継ぎが不要となるケースもあります。以下でご紹介していきます。

団信未加入でも相続方法によっては子が払う必要が無くなります。

団信未加入の場合には、物件を相続した人が住宅ローンを引く継ぐことになるため、子供が物件を相続した際には住宅ローンも引き継ぐことになるためです。

しかし、これは一般的な相続である「単純承認」の場合です。

相続方法のひとつに「限定承認」という方法があります。

相続する財産をプラスとマイナスに分け、マイナスを超えた分のプラスの財産を相続する方法です。

相続人全員で申請する必要があるなどいくつか条件がありますが、住宅ローンを引き継がなくてもよい可能性があるため検討してみましょう。

先述したように、相続方法によって住宅ローンの引継ぎの要不要が変わってきます。

マイナスの財産をどのように相続するのかが方法ごとに異なっているためです。

物件を相続する際にはどの方法が一番良いのかしっかりと見極めていくことが重要です。

ここでは物件を引き継ぐ際の相続方法として、

• 単純承認
• 相続放棄
• 限定承認

の3つを詳しく解説していきます。

相続方法1つ目は単純承認です。

全ての財産を相続する方法になるため、マイナスの財産である住宅ローンも引き継ぎが必要になります。

単純承認では全ての財産が相続の対象です。プラスの財産はもちろん、ローンなどのマイナスの財産もそのまま相続しなくてはいけません。

もし住宅ローンの返済が難しいと感じる場合には、その他の相続方法を選択することがおすすめです。

相続方法2つ目は相続放棄です。

単純承認とは反対に、全ての財産を引き継がない方法になります。

全ての財産となるとプラスの財産である物件も引き継ぐことができないため、土地や住宅を手放すことになります。しかし、住宅ローンの支払いも必要なくなるため、支払いが困難だと感じる場合には利用することも考えてきましょう。

相続放棄は一人でもできますが、その他の相続人が相続することを選択した場合にはそれぞれの相続人に放棄した財産、プラスもマイナスも両方引き継ぐことになる点に注意してください。

相続方法3つ目は限定承認です。

相続する財産のマイナス部分をプラスの財産で相殺してから受け取ることができる方法です。そのため、住宅ローンを他の財産で相殺することで、完済した状態で物件を受け取ることができる可能性があります。

また、プラスとマイナス、どちらが多いか分からない場合に利用することで、プラスが多かった場合には財産が受け取れるメリットもあることが特徴です。

しかし、申請するのには条件があることに気をつけましょう。相続人全員で申述を行う必要があり、自分一人だけ限定承認を行いたいばあには他の相続人を説得しなくてはいけません。3か月以内に申述を行うなど、期間の制限もあることを覚えておきましょう。

ご紹介した通り、相続方法によって住宅ローンの扱いが異なってきます。

• 単純承認：住宅ローンも相続
• 相続放棄：住宅ローンも放棄
• 限定承認：場合によって住宅ローンの支払いなし

となるため、自分に合った相続方法を見極めることが重要です。

また、注意したい点に手続きまでの期間があります。

• 限定承認
• 相続放棄

共に3ヶ月以内の手続きが必要になります。この期間を過ぎてしまうと全て単純承認として処理されることに気をつけましょう。

基本的には親子間であっても住宅ローンの名義変更は難しくなっています。

ご紹介した通り、住宅ローンを組む際には審査があり、それを通過した人に対して金融機関がお金を貸しているためです。返済能力がどれくらいあるか審査を行っていない子どもに住宅ローンの名義変更は難しいと言えます。

しかし、親子間での名義変更が可能なケースもあります。

• 親子リレー返済
• 親の返済が困難になる
• 親が死亡して不動産を相続する

の3つのケースです。

このような場合には親子間での名義変更が行われることになるため、どのような内容になっているのか確認しておきましょう。

親子間での名義変更が可能なケース1つ目は、親子リレー返済を行っている場合です。

そもそも親子2世代で住宅ローンの返済を行うことを前提としているため、親子間での名義変更が可能になります。

しかし、どの子供に対しても名義変更が可能なわけではありません。住宅ローン契約時に決める連帯責任者が住宅ローンを引き継ぐ後継者となります。

そのため、連帯責任者となっていない子供に名義変更することはできない点に注意しましょう。

また、団信の加入がどちらか1人になってしまう事もデメリットとして挙げられます。

• 借入期間がながくなり、その分多くの金額を借りれる
• 子供の負担を軽くできる

等のメリットがある一方、デメリットもあるため利用する際には調べておくことが重要です。

親子間での名義変更が可能になるケース2つ目は、親の返済が困難になった場合です。

親が病気や退職などで収入が得られない、少なくなってしまった場合、住宅ローンの返済が難しい状況となってしまいます。このような場合には一定の条件が満たせれば、親子間での名義変更が可能になります。

条件としては以下の2点が挙げられます。

• 親と同等の返済能力がある
• 名義を引き継ぐ子供がその住宅に住む

そもそも名義を引き継ぐ子供が住む予定であるならば、先述した親子リレー返済をを利用するのも一つの手段です。

親子間での名義変更が可能なケース3つ目は、子供が不動産を相続する場合です。

親が死亡した際には財産を相続することになります。このときに住宅ローンが残った不動産を相続した場合は、住宅ローンの支払いを継続しなくてはいけないためです。

返済が必要になるため、親子間での名義変更が可能になります。

しかし、中には住宅ローンの返済が負担に感じる方もいらっしゃると思います。

• 団信の加入の有無
• 相続方法の選択

などで住宅ローンが完済・無くなることもあるため、相続の際にはしっかりとそれぞれを確認することをおすすめします。

親子間で住宅ローンの名義変更を行えるケースはいくつかありますが、その際に注意しておかなくてはいけない点もあります。

• すでに子供が住宅ローンを組んでいる
• 贈与税が課税される可能性がある

などです。

名義変更自体は可能なケースでも、状況によっては住宅ローンを引き継げない可能性も出てくるため、それぞれの注意点を確認しておきましょう。

注意したいポイント1つ目は、すでに子供がローンを組んでいる場合です。

住宅ローンを複数組むことができないためです。子供がすでに住宅ローンを組んでいる場合には親子間の名義変更は不可能となってしまいます。

しかし、

• 親が返済できない
• 相続した

などで誰かが支払わなくてはいけないケースもあります。

このような場合には任意売却を行うなど他の方法で返済することが必要です。

注意点2つ目は贈与税の課税です。

親が住宅ローンを支払えず子供が肩代わりした「債務引受」の際など、贈与税が課税される可能性があります。子供が親の債務を負担している「経済的利益の贈与」という状況になるためです。

• 年間110万円以内の贈与
• 親が債務超過者

等の場合には課税対象とはなりません。

しかし、110万円を超えてしまう場合などは課税対象となる可能性があることを覚えておきましょう。

親から住宅ローンを相続したけれど、支払いが難しいため兄弟間で名義変更を行いたい、と考えるケースもあるかもしれません。

このような場合には遺産分配協議のやり直しを行うことで、兄弟間での名義変更が可能になります。

遺産分割協議は相続人全員の合意があればやり直すことができます。そのため、兄弟間での住宅ローン名義変更もやり直しの際に行うことで、スムーズに名義変更が可能です。

住宅ローンを相続したけれども支払いの継続が難しい場合には、遺産分割協議のやり直しも検討しましょう。

法的には遺産分配協議のやり直しで兄弟間の名義変更に何の問題もありません。しかし、税務上では贈与と判断されてしまうため、新しく引き継いだ兄弟には贈与税が課せられることには注意しましょう。

親子間での住宅ローンの名義変更が可能なケースもあるため、住宅ローンを引き継ぐ際にどのように申請するのかその方法もご紹介していきます。

主な流れは以下のようになっています。

1. 金融機関に確認して必要書類を用意する
2. 抵当権抹消手続きをする
3. 抵当権設定登記をする

名義変更の申請などは自分で行わなくてはいけません。相続などで引き継いだ場合でも、自動で名義変更が行われるわけではないため、申請方法をしっかりと確認しておきましょう。

まずは金融機関に確認して必要書類を準備します。

名義変更に必要な書類を準備するためです。

必要な書類としては、

• 登記原因証明書
• 登記識別情報
• 印鑑証明書
• 住民票
• 固定資産評価証明書

などが挙げられます。金融機関ごとに必要書類が異なるため、しっかりと各金融機関に確認しましょう。

また、相続で引き継ぐ場合には、

• 法定相続人全員の戸籍謄本
• 住宅ローンを相続したことが分かる書類（遺産分割協議書の写しなど）

等も必要となり、手続きはより複雑になります。

必要書類を提出することで、住宅ローンの名義変更が行えます。

次に、抵当権抹消手続きを行います。

抵当権は金融機関が土地や建物などを担保にする権利です。返済が滞った際には抵当権のある物件などを売却することで、資金を回収します。

これは契約者に対して設定されているため、新しい名義にする際には変更が必要になるためです。

流れは以下のようになります。

1. 金融機関から必要書類を受け取る
2. 法務局で不動産の情報を取得する
3. 登記申請書を作成して法務局へ申請する

住所や氏名が変わっている場合には、住民票などが必要になります。

最後に抵当権設定登記を行います。

住宅ローンを組むためにも、抵当権を外したままにはできません。金融機関からお金を借りるために、抵当権を再度設定する必要があります。

今まで親が契約者となっていましたが、今度は子供を契約者として抵当権設定を行います。

全て完了すると住宅ローンの名義変更完了となりますが、手続きが複雑になるため司法書士などに名義変更の手続きをお願いしてしまうのも一つの手段です。

住宅ローンの名義変更は親子間でも難しいことが一般的です。

しかし、子供に住宅ローンを引き継ぐ方法がないわけではありません。子供に返済を託したい場合にはローンの借り換えがおすすめです。

名義変更とは違い、新しくローンを契約する方法になるため、契約者を子供にすることで自然に返済を子供に引き継ぐことが可能です。

名義変更よりもハードルは低くなりますが、利用できる条件などがあるためしっかりと事前に確認しておくようにしましょう。

名義変更が出来なくても、住宅ローンの借り換えを行うことで子供のローンの返済を託すことができます。

利用する前にいくつかある注意点を確認しておきましょう。

• 審査通過が必要
• 手数料・諸費用の発生
• 物件所有者が借り換え対象である
• 金利の変動・金利差を念頭に置く
• 住宅ローン残高・残年数の事前確認が必要

名義変更よりもハードルは低くなりますが、いくつかある注意点を把握しておかないと借り換えができなくなる可能性もあります。

以下でそれぞれの注意点をご紹介していきます。

注意点1つ目は審査通過が必要になることです。

乗り換えでは新たにローンを組む必要があります。ローンを組む際に必ず行われるのが審査です。

金融機関は返済能力がしっかりとある人にしかお金を貸しません。子供に返済能力が無く、審査に通らなければ借り換えはできない仕組みです。

親は審査に通過していましたが、子供が必ず審査を通過できるとは限らないことに注意しましょう。

• 収入が少ない
• 勤続年数が短い

などで通過しない可能性もあることに気をつけましょう。

注意点2つ目は、手数料・諸費用が発生することです。

• 事務取扱手数料
• 保証料・保証事務取扱手数料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料
• 抵当権設定登録免許税・司法書士報酬
• 印紙税

など借り換えを行う際には様々な費用が必要になります。

金利に上乗せされる費用などもあるため、しっかりと確認することが重要です。

注意点3つ目は、物件所有者が乗り換え対象となることです。

住宅ローンを組む際には

• 債務者
• 所有者
• 居住者

が一致していなくてはいけません。

そのため、物件を所有している事が借り換えの前提となります。

物件を親の所有のまま借り換えることができないため、住宅の名義変更なども必要になってきます。

しかし、焦って名義変更を行うことは避けましょう。借り換え前の住宅ローンの契約違反となってしまい、残りを一括請求される可能性もあります。確実に借り換えが可能となった時点での名義変更がベストです。

注意点4つ目は、金利の変動や金利差があることです。

住宅ローンは金利によって支払い総額が大きく変化します。今までよりも低ければ支払い総額が低くなる可能性がありますが、反対に高いと支払総額も大きくなってしまうためです。

どれくらいの金利で借りれるのか、今までよりも高いのか低いのかをしっかりとチェックすることが重要です。

そもそも借り換えには多くの費用がかかるため、たとえ金利が低くなっても返済総額は上がってしまう事も多々あります。

このようなことも念頭に、しっかりと検討しましょう。

注意点5つ目は、住宅ローンの残高・残年数の事前確認が必要になることです。

借り換えを行う際には、どれくらいローンが残っているのか残高などを事前に確認する必要があります。この残高などをもとに、新たに住宅ローンを組むためです。

残高や残年数は毎年金融機関から送られてくる「残高証明書」に記載されています。

借り換え手続きの際にも必要になるため、しっかりと確認・保管しておくようにしましょう。

ここでは親子間の住宅ローンの名義変更についてご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

親子間であっても住宅ローンの名義変更は基本的にはできません。物件の相続や親の支払いが困難になったなど、理由がないと名義変更は難しいのが現状です。

これは住宅ローンを組む際に契約者が審査を通らなくてはいけないためです。

相続などで物件と住宅ローンを相続する際には、まずは団信への加入の有無を確認し、住宅ローンが完済できるのかを確認することが重要です。

ライフプランで悩みがある方は、顧客満足度93％のマネーキャリアのFP相談がおすすめです。何度でも無料でお金のプロに相談できるため、住宅ローンの悩み解消に繋がります。

ほけんROOMでは他にもお金や保険に関する記事を多数掲載しています。興味のある方はぜひ参考にしてください。