住宅ローン契約の流れを徹底解説｜期間や発生する支払いまで紹介

住宅購入に伴って住宅ローンを借りる時、どのような流れで借り入れをするのでしょうか。住宅ローンを借入する時、借入ができるかどうかの審査を2度受けることになります。それが「仮審査（事前審査）」と「本審査」です。

物件探しから仮審査申し込みまでの流れはこちらです。

1. 物件を探す
2. 金融機関の決定
3. 審査に必要書類を揃える
4. 仮審査に申し込む

住宅購入を考え始めたら、まずは物件を探しましょう。

物件の選択肢として大まかに

• マンション
• 建売住宅
• 注文住宅

が挙げられます。購入する物件によって、手続きの流れや必要な自己資金、準備する書類が変わってきます。

マンションや建売住宅は既に間取りが出来上がっていて、設備もおおよそ確定しています。それに対して注文住宅は、まず土地を購入して、その土地に住宅を建てていきます。この段階ではどのような家が建つかは確定していません。

マンションや建売住宅は、販売チラシや間取り図を提出することで審査ができますが、注文住宅の場合はある程度の住宅プランを決めてから事前審査を申し込むことになるので、ハウスメーカーと相談しながら進めましょう。

土地のみの購入に住宅ローンが使えない金融機関も多いので、そのあたりも踏まえて情報収集が必要です。

物件を探すのと同時に、住宅ローンを借りる金融機関も探しましょう。

まずは自分が住宅を購入する不動産会社やハウスメーカーと提携している金融機関が無いかを確認しましょう。

不動産会社やハウスメーカーと提携した金融機関の住宅ローンを「提携ローン」と言い、優遇金利で借り入れできる場合があります。間に不動産会社やハウスメーカーが入ってくれるので、手続きがスムーズに進むというメリットもあります。

また、勤務先が提携している金融機関でも金利優遇が受けられる場合があります。確認してみましょう。

提携ローンがない場合や、自分で住宅ローンを探す時に注目するポイントはこちらです。

• 金利
• 手数料
• 団信の内容
• 利便性
• 付帯サービスの内容

他にもポイントはありますが、これらの内容は最低限チェックしておきましょう。

金融機関を決定したら、仮審査に必要な書類をそろえましょう。

必要な書類について詳しくは後程解説します。

仮審査では大まかな審査になるので、必要な書類も揃えるのに手間がかからないものがほとんどです。

書類に不備があればその分結果が出るのが遅くなります。分からないことは金融機関に問い合わせ、不備が無いように準備をしましょう。

必要な書類を揃えたら、仮審査に申し込みをします。

仮審査は「購入したい物件が決まった段階」で申し込むのが一般的です。仮審査の結果次第で、住宅の契約手続きに進むかを判断する人が多いためです。

最近は事前審査の申し込み手続きをインターネットで受け付けている金融機関も多く、気軽に審査を申し込めるようになりました。

しかし、気軽に申し込めるからと言って、多くの金融機関に申し込むと審査に出したことは金融機関からわかるため、印象が悪くなり不利になる可能性があります。

しっかり検討して絞り込み、申し込みをする金融機関は2～3行にしておきましょう。

物件探しでは注意することがあります。

1. 新築住宅(建売物件)より中古住宅の方が期間が短い
2. 注文住宅は土地代金を支払う必要がある

購入する物件によって、金融機関での取り扱いが変わることがあります。しっかり確認して、自分に合った物件を選ぶようにしましょう。

住宅ローンは、購入する物件に対して担保を設定するため、その物件の評価額に応じた金額しか借り入れできません。

中古住宅は新築住宅と比較すると、築年数が経過していたり、家が古くなっていて資産価値が落ちているので、借入可能額が低いことがほとんどです。

資産価値が減少した状態の物件を購入するため、諸費用分もローンに含めて頭金なしで借り入れをするフルローンは厳しいです。

新築と比べると販売価格が安い傾向がある中古住宅ですが、しっかり頭金を用意しないといけないなど、自己資金が新築物件以上にかかるケースがあることを覚えておきましょう。

また、返済期間も35年ではなく20年を上限にするなど、短く設定される可能性もあります。住宅の耐用年数などを考えると、長期間の融資はリスクが高いと判断されるためです。

返済期間が短いことで月々の返済額が高くなることもあるので、しっかり確認しましょう。

注文住宅の場合、土地代金を支払う必要があるので注意しましょう。

土地とセットで購入する建売住宅とは違い、注文住宅では自分で土地を準備し、その上に建てる住宅の建築請負契約をハウスメーカー等と結ぶという流れになります。

身内の持っている土地等すでに土地がある場合は良いですが、土地も購入する場合は先に土地を購入して自分の名義にした上で、建物部分の工事をします。

先に土地を購入するため、一括で購入できる資金がない場合は、土地分のローンを借り入れしなければなりません。

注文住宅の場合の住宅ローン手続きはこのようになります。

1. 土地の売買契約締結
2. 土地分の金銭消費賃借契約締結
3. 融資実行→土地決済引き渡し
4. 建築請負契約締結
5. 建物着工
6. 建物分の金銭消費賃借契約締結
7. 融資実行→建物竣工引き渡し決済

複雑に見えますが、土地と建物で分けて土地→建物の順に住宅ローンの手続きをするということです。

土地の購入には一般的に手付金が必要です。どれくらいの手付金を入れるかは売主さんとの交渉次第ですが、土地代金の1割前後を入れることが多いようです。

また、注文住宅の建築は引き渡し時の決済以外にも、工事代金の一部前払いとして「着手金」や「中間金」をそれぞれ2～4割程度を支払うことがほとんどです。手元の現金を土地に使ってしまうと、この支払いが大変になることが考えられます。

土地代や着手金、中間金をつなぎ融資で対応する金融機関もあるので、スケジュールを確認しながら金融機関の担当者と資金計画をしっかりチェックしましょう。

住宅ローンの仮審査を申し込むには、こちら3つの書類が必要となります。

1. 本人確認書類
2. 収入確認書類
3. 物件確認書類

仮審査は最低限の情報で、大まかな借入可能額を審査します。そのため、必要な書類も少なく、どこか役所に取りに行く必要もない書類がほとんどです。

どのような書類を準備するのか、詳しく解説します。

事前審査の本人確認書類は

• 運転免許証
• 健康保険証

こちら2種類を提出します。

運転免許証を持っていない場合はパスポートや個人番号カード（通知カードは不可）を提出しましょう。

本人確認書類は両面の提出が必要です。事前にコピーしておく場合は両面ともコピーしましょう。裏面に何も記載していなくても必要です。

収入確認書類は職業によって変わります。

• 給与所得者：前年の源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書など
• 個人事業主：確定申告書や納税証明書など
• 法人代表者：決算報告書など

源泉徴収票は、毎年11月～12月頃に会社から渡される書類です。もし紛失している場合は会社に再発行を頼むことになります。その際は発行までに時間がかかります。

住民税決定通知書は毎年5～6月頃に勤務先から発行、または各市区町村から送付される書類です。

課税証明書は課税された税額やその根拠となる金額（所得）が記載された書類です。役所で発行することができます。

納税証明書は課税額に対する納税状況が記載され、未納の税金が無いか等が分かります。こちらも役所や税務署で発行することができます。

事前審査で提出する物件確認書類は簡単なもので結構です。

• 購入予定物件の販売チラシ
• 資金計画表
• 間取図など

どのような場所にどのような物件が建っているかということから、大まかな評価額を算出するからです。

金融機関によっては事前審査では、物件情報は審査しないところもあると言われています。

注文住宅の場合、間取りプランなどが必要になります。ハウスメーカー等と相談しながら書類の準備をしましょう。

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事前審査に通過したら、次は本審査に向けて準備を始めます。

1. 住宅売買契約の締結をする
2. 本審査に申し込む

このような流れになります。

本審査では金融機関と保証会社が、審査を行うため、審査結果が出る期間も1～2週間以上と時間がかかります。

本審査の必要書類は事前審査よりも手間がかかるので、必要なものは事前に確認し、少しずつでも準備していきましょう。

事前審査に通過したら、住宅の売買契約を結びます。

マンションや建売住宅は購入の手続きを行い、注文住宅は工事請負契約を行います。こちらで結んだ契約書は本審査で提出する必要があります。

ハウスメーカー等がうまく連携をとってくれている場合は、ハウスメーカー等から金融機関側へ提出してくれますが、自分で全て行う場合は自分で提出する必要があるので書類をすぐ提出できるよう準備しておきましょう。

この段階で手付金や着手金を払う場合がほとんどです。資金計画を確認しましょう。

住宅の売買契約が完了したら、本審査に申し込みます。

事前審査では借入希望者の収入や勤務先などから、借入可能額を審査するのが主でした。本審査では、物件の評価額と融資額のバランスや、団体信用生命保険に加入できる健康状態であるかと言うことを、金融機関と保証会社で審査します。

そのため、事前審査では提出しなかった物件の契約書や重要事項説明書等、細かい書類が必要になります。健康状態に関しては告知書を提出して、審査を行います。

審査期間も事前審査より長くなります。1～2週間で結果が出ることがほとんどですが、慎重に審査する必要があったり、追加書類が必要になればさらに期間は伸びます。

住宅ローンを組むときは余裕をもってスケジュールを組みましょう。

本審査は通過すると契約までつながるため、仮審査と比べて細かく審査されます。必要書類も事前審査で提出したものに加え、新たな書類を提出する必要があります。

提出する書類はこちらの3種類に分けられます。

1. 本人確認書類
2. 収入確認書類
3. 物件確認書類

特に事前審査よりも細かい書類を提出しなければならないのは、物件確認書類です。事前審査では大まかな間取り図やチラシで良かったものが、本審査では売買契約書や重要事項説明書など多くの書類が必要になります。

事前審査で提出した書類は、本審査で提出しなくても良い場合があります。金融機関の担当者に確認しましょう。

書類が不足すると、また書類を準備して提出しなければいけないので時間がかかります。必要書類をしっかりと確認して、不足が無いようにしましょう。

本審査の本人確認書類は、事前審査で提出した運転免許証と健康保険証に加えて、住民票が必要になります。

• 運転免許証
• 健康保険証
• 住民票：世帯全員のもので、続柄の記載があり、本籍地やマイナンバーの記載がないもの

住民票は役所で取得することができます。

記載事項が細かく決まっているので、しっかり確認しましょう。マイナンバーが不要と言われているのに記載されている住民票を取ってしまった場合、マジックで塗りつぶす対応で良いところもあれば、取り直しのところもあります。

基本的に本審査に提出する住民票にマイナンバーの記載は不要です。

無駄な手間がかかってしまうので、しっかり確認して過不足無いように取得しましょう。

収入確認書類は職業によってかわります。これは仮審査と同じです。

• 源泉徴収票
• 住民税決定通知書
• 納税証明書その1、その2 
• 確定申告書 など

必要書類も仮審査とほぼ同じになります。

仮審査で提出した書類は、本審査で再度提出する必要がない場合もあります。確認しましょう。

収入確認書類は、必要書類の年度に注意しましょう。いつの年の収入で調査するかによって、取り寄せる書類の年度が替わります。

例えば令和2年の収入で審査をする場合は「令和3年度課税証明書」が必要となります。表記の年が違うので、注意しましょう。

本審査の物件確認書類は、多くの書類が必要になります。

• 売買契約書
• 重要事項説明書
• 工事請負契約書
• 建築確認申請書
• 建築確認済証
• 検査済証
• 登記事項証明書
• 公図
• 地積測量図
• 間取図など 

売買契約書や工事請負契約書、重要事項説明書は契約時に受け取っているはずです。手元に見当たらない場合はハウスメーカー等に確認しましょう。

ハウスメーカー等と金融機関が連携をとっている場合は、物件確認書類をすべて準備して金融機関に提出してくれるかもしれません。自分で準備するのが難しい人は相談してみましょう。

登記事項証明書は法務局で取得することができます。取りに行くのが難しい場合はインターネットで申し込んで郵送で受け取る方法もあるので、自分で準備する場合は活用しましょう。

法務局：登記軸証明書等オンライン請求

本審査に通過したら、いよいよ住宅ローンの契約になります。

住宅ローンの契約は正式には「金銭消費貸借契約」と言います。一般的に「金消契約」と言われています。

金融機関にもよりますが、金消契約は融資実行日よりも1週間以上前に行う必要があります。営業日の兼ね合い次第ではもっと早めに契約しないといけない場合があります。引き渡し日にこだわりがある人は、事前に確認しておきましょう。

本審査で多くの書類を提出しているので、新たに準備する書類は

• 印鑑証明
• 入金口座の通帳または入金口座の情報が分かるもの（ネットバンキングの場合）

こちらの2つです。運転免許証や健康保険証、住民票の有効期限から再度提出を求められることもあるので、その際は再び書類を準備しましょう。

また、住民票の住所をどこにしておくかによって、必要な費用が変わる場合もあります。旧居と新居どちらの住所だと都合が良いのか確認しておくといいですね。

住宅ローンの契約時に、金融機関側に住宅ローンの事務手数料等を支払う必要があります。

住宅ローンの手数料には

• 保証料
• 融資手数料
• 印紙税
• 抵当権設定登記の諸費用（登録免許税、司法書士手数料など）
• 保証会社事務取扱手数料

などがあります。

保証料は借入金利に含まれている場合もありますし、融資手数料の額も金融機関によって異なります。

金融機関と話し合っている時にどれくらいの金額が必要か話が出るはずです。住宅ローンの手数料は融資される額から引かれて、残金が融資されるケースが多いので、手元からお金を支払うことはありません。しかし、その分融資額から引かれるので、そのことを想定して資金計画を立てましょう。

金消契約が終わると、いよいよ融資契約の実行になります。

融資の実行と言うのは、融資金額が口座に入金される日を示します。入金された金額を売主やハウスメーカー等に振り込むことで決済が完了し、物件が引き渡されます。

原則的には、融資実行日に売買代金の全額を支払って引き渡しが行われ、不動産の所有権移転登記と抵当権設定登記がすべて同日に行われることになります。

登記は司法書士にお願いすることが多いため、司法書士の手数料が必要になることも覚えておきましょう。登記する項目や物件にもよりますが20万円から30万円かかることもあります。

融資実行時には、融資金額が入金したのを確認して売主やハウスメーカー等に残額を入金します。そのため融資金融機関で行うことが一般的ですが、フラット35を取り扱うARUHIでは融資入金口座が自由となっているため、特にどこかに集まることなく、自分で融資入金口座に指定している銀行に行って手続きをします。

その後入金が確認でき次第、司法書士が登記に向かうという流れになります。

最近では店舗を持たないネット銀行も多いので、当日はどのような流れで対応するのか確認しておくと安心です。

1. 基礎配筋の検査
2. 床下や土台の検査
3. 構造躯体・金物の検査
4. 外壁断熱材の検査

こちらではホームインスペクションで検査する項目について、詳しく解説します。

家を建てる時、まずは基礎を作ります。

基礎は基礎配筋を並べてコンクリートを打設します。コンクリート打設後は基礎配筋は見えなくなってしまうため、打設前に検査をすることが理想です。

基礎配筋は

• 鉄筋と鉄筋の間隔
• かぶり厚さの確保
• 鉄筋の定着

など、多くの重要な項目をチェックする必要があります。

この配筋を細かくチェックするためには、専門の業者に着工前から依頼をして、工事中に調査に入ってもらう必要があります。

基礎のコンクリートを打設後、1階の床材を設置する前に床下や土台の検査をします。

床下は家が建った後も床下点検口から潜って確認することはできますが、床材を貼る前の方が広範囲に簡単に確認することができ、業者に床下に潜ってもらう費用もかかりません。

1階の床は上棟の時に貼るので、床下をしっかり見てほしい場合は、上棟前には調査に入れるように手配しましょう。

この土台の検査ではアンカーボルトの施工ミスが発見されることもあります。アンカーボルトの施工ミスは床鳴りや家の傾きにつながるので、早い段階で気付ける方が良いですね。

また、給排水設備が入った後であれば、その部分も確認してもらえます。

建物の躯体は一番重要な部分になります。構造躯体とは柱や梁、筋交い、基礎を指します。

構造躯体の検査では

• 位置・角度・高さ
• ずれ・割れ・隙間・ねじれの有無
• 金物の取り付け
• 防腐、防蟻処理
• 構造耐力上支障のある欠込みの有無

などを確認します。

外壁断熱材は柱と柱の間を埋めるような形で入れるため、断熱材が入った後は躯体の調査をしづらくなります。見えない部分が増えるため見落としてしまうことも多いので、断熱を施工する間に調査することがおすすめです。

躯体を調査するタイミングで、屋根のルーフィングの状態も一緒に検査できることが多いです。ルーフィングは屋根の防水において、とても重要な役割をしています。雨漏りをしないためのチェックとして、ルーフィングもしっかりチェックすると安心です。

最後に外壁断熱材の検査です。

基本的に外壁断熱材は外壁と室内壁のボードの間に入っています。室内壁のボードを貼ると外壁断熱材が見えなくなってしまうため、その前に検査する必要があります。

断熱材の施工の出来具合で、その家が快適に住めるかどうかが決まります。しかし、断熱材は施工過程の中でも最も施工ミスが起こりやすい工程です。

欠陥住宅と言われる家の中には、断熱材の隙間が空いて施工されているような状態を見かけます。断熱材の施工では決まった厚みがあり、それを満たしていないと夏は暑く冬は寒い家になってしまう可能性が高くなります。

こちらの記事では住宅ローンの手続きの流れについて解説しました。

住宅ローンを借入する前には2度の審査があります。それぞれ審査するポイントが異なるため、仮審査を通過しても本審査に落ちてしまう場合もあります。

本審査では多くの書類を準備する必要があるため、提出書類に不備や不足がある場合があります。公的な書類も多く、記載する項目にも指定があるので、事前に確認することが大切です。

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