住宅ローンと投資用物件を併用するとばれる？借り換えるときは注意！

住宅ローンと投資用ローンは同じ物件に関するローンであるため、似たようなものだと勘違いされるケースが多々あります。

しかし、実際にはそもそもローンを組む目的が異なるため、ローンの性質や特徴なども大きく異なってきます。

まず初めに、投資用ローンに関する基本的な知識をご紹介していきます。

1. 投資用ローンは収益性物件に対するローン
   
2. 住宅ローンと投資用ローン併用することも可
   
3. 投資用ローンで購入した物件の家賃は年収と見られることも 
   

まず1つ目は、投資用ローンは収益性物件に対するローンであるという点です。

住宅ローンは「住む家」を買うために借りるローンです。住宅を購入する費用とそれに伴う諸費用を組み入れたものも存在しているものの、あくまで目的は「居住」のための物件ということになります。

それに対して、投資用ローンは「収益が出る家」を買うために借りるローンになります。賃貸経営など、実際に自分が住むのではなく、物件を購入した上で他の誰かに貸してそこから収益を得るのが目的になっています。

金融機関も目的に沿った融資を行なっているため、住宅ローンを組んで投資用物件の費用に充てることは契約違反となってしまう場合があります。

投資用物件の購入にはそれ用のローンが存在しているため、住宅ローンを投資用物件に対して使おうとしている方は注意してください。

2つ目は、住宅ローンと投資用ローンを併用することも可能であるという点です。

金融機関によって審査基準は異なるものの、基本的には併用することは可能となっています。もちろん、ローンを2つ同時に行うという事は高額な金額を借りることになりますので、その部分のリスクに関しては十分に意識はすべきです。

また、同時に借りることができるとは言ったものの、住宅ローンの残債額によって投資用ローンでいくら借りることができるのかも決まってきます。

一般的には、住宅ローンが残っている場合に関しては投資用ローンの借入可能額も減少してしまう傾向にあります。

これに関しては金融機関が一番恐れているのは貸倒れであるため、しょうがない部分ではありますが、本格的に不動産投資を行いたいと思っている人にとって住宅ローンが残っている場合はデメリットになりうる場合があるのは注意すべき点です。

3つ目は、投資用ローンで購入した物件の家賃は年収とみられることもあるという点です。

投資用ローンのみを単体として借りることももちろん可能です。その場合、投資用物件から得た月々の家賃収入は、シンプルに年収にプラスされるという見方をされることもあります。

サラリーマンとしての年収が500万、家賃収入で年間100万円収益があるといった場合、年収は600万円として金融機関には判断されることがあるということです。

その状態で、住宅ローンを併用しようと考えた場合、年収は600万円相当であるため、サラリーマンだけをしている場合よりも借入可能額を高く設定できるかもしれません。

その他にも年収が高くみられる事でその他のローンを組む時やクレジットカードの作成時など審査が通りやすくなる点もメリットだと言えるでしょう。

投資用物件を購入する場合、ローンを組まずに購入するという選択肢もあります。その中でローンを組むことによってどのようなメリットを受けることができるのでしょうか。

ここでは、投資用ローンを組むことによるメリットを3点ご紹介していきます。

1. ローンを組むことで手元資金を残せる
   
2. 余剰資金があれば繰り上げ返済できる
   
3. 団体信用生命に加入できる
   

1つ目のメリットは、ローンを組むことで手元資金を残せるという点です。

不動産投資において、必要な費用は投資用物件の購入だけではありません。購入した後も修繕費などが定期的に必要になってきます。

賃貸の場合、基本的にエアコンや給湯器の故障などは住居者の不手際でなければオーナーが修理費を払うことが多いです。

投資用ローンを組むことによって手元に資金を残すことができ、修繕などが必要になった際にも対応することが可能です。

どのくらい修繕費がかかるのかは初心者にとっては分かりにくい部分もあるかと思いますので、ある程度余裕を持って資金を手元に残しておくことをおすすめします。

2つ目のメリットは、余剰資金があれば繰り上げ返済できるという点です。

投資用ローンは、繰り上げ返済することも可能です。家賃収入などが思った以上に計画的に入り、余剰資金が生まれた場合は、繰り上げ返済することも選択肢の1つだと思います。

初心者にとって家賃収入は想定しやすいものの、一旦空室が生まれた際の空室期間などは予想できない部分も多いかと思います。

ある程度手元に残した上で、余剰資金が生まれた際は早めにローンを完済させるのも良いのかもしれません。

ローンを早めに完済することによって毎月の家賃がそのまま収入になるだけではなく、余分な金利も支払わずに済むため、早めのローン完済をおすすめします。

3つ目のメリットは、団体信用生命に加入できるという点です。

団体信用生命とは債務者に万一の事があった場合、以後のローンの支払いが免除されるという制度です。

投資用物件においては、債務者に万一の事があった場合、ローンが完済した不動産を家族に残す事ができます。

ローン返済無しで毎月の家賃収入を得る事ができる点は一種の生命保険の役割を担い、安心材料になりうるかと思います。

しかし、不動産投資の運用にはある程度の知識とスキルが必要になってくるため、残された家族が安定して賃貸経営を行なっていく事ができるかどうかについては懸念点かと思います。

日本では景気情勢などの関係もあり、長く低金利が続いています。そのため、現在契約している住宅ローンの金利よりも低金利でローンを借り換える事ができる場合があります。

しかし、借り換えには手数料や保証料などが新たに必要となってくるため、単純に金利差だけを比較して借り換えたとしても、かえって損をしてしまう可能性があります。

では実際にどのようなタイミングで借り換えるべきなのでしょうか。ここでは借り換えるべきタイミングを3タイプ紹介していきます。

1. 頭金がある程度溜まってきたとき
   
2. 住宅ローン控除が無くなったとき
   
3. 金利の見直し時期
   

借り換えるべき1つ目のタイミングは、頭金がある程度貯まってきたときです。

借り換えは、再度住宅ローンの審査が行われます。そのため、頭金を入れる場合と入れない場合では審査基準が異なってくることがあります。

頭金がある程度貯まっている場合、それだけ借り入れる金額も少なくなるため、住宅ローンの審査に通りやすくなる傾向にあります。

加えて、頭金を入れた場合に関しては金利が低くなる場合もあるため、そこもメリットだと言えるでしょう。

だからこそ、金利を下げるために借り換えを考えている方はある程度の頭金を用意しておいた方が良いかと思います。

借り換えるべき2つ目のタイミングは、住宅ローン控除が無くなったときです。

現在借り入れているローンが住宅ローン控除が適応されている場合は、借り換えはあまりおすすめしません。

というとも控除額によって税金が引かれているため、借り換えて金利が下がったとしてもそこまでの恩恵を受ける事ができない場合がほとんどです。

住宅ローン控除の対象となるものは、住宅の新築、取得または増改築等のための借入金である必要があるため、一般的には借り換え後は住宅ローン控除を受ける事ができません。

もし借り換えを検討している方は、住宅ローン控除がなくなったタイミングで行うことを推奨します。

借り換えるべき3つ目のタイミングは、金利の見直し時期です。

先ほど述べたように、日本は現在金利が低下している傾向にあります。そのため、一昔前に住宅ローンを組んだという方は、借り換えをすることによって金利が減少する可能性もあります。

借り換えるために必要な費用なども掛かってはくるものの、金利差が非常に大きい場合は早めに借り換えることによって支払額を大きく減らす事ができるかもしれません。

今自分が契約している住宅ローンがどのくらいの金利なのか、借り換える事ができる住宅ローンの金利がいくらで、諸費用がいくらなのかを実際にシュミレーションしてみてください。

目安として、1％程度金利差がある場合は借り換えるという選択肢も視野に入れるべきだと思います。

ここまで、借り換えるべきタイミングについてご説明しました。確かにタイミングによっては借り換えるメリットを受ける事が可能です。

しかし、実際に借り換える際の注意点も存在しています。今回は住宅ローンを借り換える際の注意点を3点ご紹介していきます。

1. 再度審査が必要になる
   
2. 団体信用生命など組み換え条件を確認する
   
3. 組み換え時の手数料なども考慮しトータルコストを考える
   

1つ目の注意点が、再度審査が必要になるという点です。

先ほども紹介したように、住宅ローンの借り換えというのは改めて他の金融機関で住宅ローンを組むため、再度審査が必要になってきます。

現在住宅ローンとして何年支払ったのかにもよりますが、一般的に借り換えの審査は比較的緩いと言われています。

その理由として、借り入れ金額が最初に組んだ住宅ローンに比べて少なくなるためです。

しかし、最初にローンを組んだ時よりも年収が減少している場合、再度審査が必要になった際に審査落ちしてしまう可能性もあることは注意していただきたい点です。

2つ目の注意点が、団体信用生命など組み換え条件を確認するという点です。

団体信用生命の加入条件や内容は金融機関によって大きく異なります。借り換えによって団信内容が不利になる可能性も十分に考えられるのは注意が必要です。

逆に有利になる場合もありますので、借り換える際はご自身のライフスタイルに合った内容なのかどうかをしっかりと確認した上で借り換え先を選択するようにしてください。

最後に3つ目の注意点が、組み換え時の手数料なども考慮しトータルコストを考えるという点です。

見た目の金利差だけを基準にして借り換えるのはおすすめしません。借り換えには諸費用が必要でこの金額は数十万円単位で必要になってくる場合もあります。

この諸費用の金額に関しても金融機関によって異なるため、金利差と共に見ておかなければならないポイントとなっています。

諸費用も含めて借り換えのメリットが大きいのか小さいのかを判断するように注意してください。

昨今、投資というワードを耳にすることが多いのではないかと思います。その背景として銀行の預金金利の低迷が挙げられます。

銀行にお金を預けていてもほとんど増えないため、お金を増やすためには他に投資を行なっていく必要があります。

しかし、投資先によってはリスクが高く初心者におすすめできないものも多いのが現状です。そこで、今回は注目の投資先について具体的に解説していきます。

それぞれの特徴を押さえ、無理のない範囲で投資を行なっていくことをおすすめします。

注目の投資先は以下の3点です。

1. 株式投資・投資信託
   
2. 債券投資
3. 不動産投資
   

1つ目が、株式投資・投資信託です。

株式投資は、ソニーや楽天などの個別株を購入する投資のことを指します。利益の得方としては、年に何回か受け取れる配当金などのインカムゲインか、株を買った時よりも高い値段になった時に売却することによってその差分で利益を得るキャピタルゲインの２種類があります。

一般的には株価を予想するのは初心者には難しいと言われていることも多く、リスクが比較的高くなりやすいのが特徴です。

それに比べて投資信託は比較的リスクを抑えながらも初心者でも資産を増やしていきやすい投資先となっています。

投資信託とは、様々な企業の株式が詰め合わされたものだとイメージしてもらえば分かりやすいかと思います。

個々の企業の株価については予想しにくいところがありますが、分散して投資を行うことでリスクを抑えつつもリターンを狙える可能性が十分にあります。

ただ、株式投資も投資信託も元本割れしてしまう可能性もありますのでその点には注意が必要です。

2つ目が、債券投資です。

債券投資は、株式や投資信託と比べてリスクが小さいという側面はあるものの、途中売却による元本割れのリスクもゼロではありません。

債券価格は一般的に世の中の金利の上下によって変動していきます。

金利が上昇している場面では、債券価格は下落し、逆に金利が下落している場面では上昇する特徴があります。

世の中の金利の上昇は経済状況に左右されますので、債券は不況に強い傾向にあります。

ただ、満期まで保有していれば額面通りの金額を確実に受け取れるため、リスクを抑えたいという方にとってはおすすめ投資先になるかと思います。

3つ目が、不動産投資です。

不動産投資は、初期費用は必要なもののやり方によっては利回りが大きくなる可能性が十分にあります。また、毎月家賃収入として現金が入ってくるため、不労所得の代表例としても挙げられます。

ただ、銀行融資を受けて物件を購入するため、失敗すると借金のみが残ってしまいますので、始める前にしっかりと知識を蓄えた上で行うことが必要条件だと思います。

また、不動産投資型の投資信託のREITというものも存在しています。投資家から集めた資金でファンドマネージャーが運用を行い、その利益の一部を投資家に還元する形になります。

不動産投資と異なり少額からでもスタートすることができ、銀行融資などの必要がない点はメリットとして挙げられます。

ここまで、注目される投資先について紹介していきました。

しかし、余剰資金がある方は住宅ローンを先に完済するべきか、他の投資先にその余剰資金を充てるべきか、どっちにするか迷われてこともあるかと思います。

その際の考えるべきポイントを解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

1. 住宅ローンを借りた10年以内ならば投資の方が有利
   
2. 投資利率と住宅ローン金利を見比べよう
   

1つ目は、住宅ローンを借りた10年以内ならば投資の方が有利という点です。

住宅ローンには、住宅ローン控除というものがあり税金が安くなる制度があります。控除額は、ローン総額に対して1％ですので繰り上げ返済を行うことによって控除額が少なくなってしまいます。

そのため、10年以内の控除が適用される期間においてはローンを繰り上げるのではなく、その他の投資先に投資を行うことをおすすめします。

そうすることによって住宅ローン控除を受けつつ、余剰資金の投資で利益を得る事ができる可能性も出てきます。

2つ目は、投資利率と住宅ローン金利を見比べようという点です。

先ほど、住宅ローンを借りた10年以内であれば投資の方が有利という話をしてきましたが、その後に関してはどう判断するべきなのでしょうか。

実際には、ローンを繰り上げた際の返済額の総額減少分と、投資で得られる事ができる利率を見比べる必要が出てきます。

これに関しては住宅ローンの金利や物件価格などによっても大きく異なってくるため、一概には言えませんので、シュミレーションなどを活用してみてください。

しかし、投資の利率に関しては予想できない部分が多いため、あくまで参考値となってしまう点には注意してください。

住宅ローンと投資用ローンに関しては、そもそもお金を借りる目的が異なるため、特徴も異なります。

ここで一度、それぞれのローンについての特徴をおさらいしていきます。

1. 住宅ローンの特徴①：比較的低金利でローンが組める
   
2. 住宅ローンの特徴②：個人の信用で審査が入る事が多い
   
3. 投資用ローンの特徴①：住宅ローンより金利は高い
   
4. 投資用ローンの特徴②：投資用物件の収益性で審査が入る
   

住宅ローンの特徴の1つ目は、比較的低金利でローンが組めるという点です。

住宅ローンの場合、目的が「居住用の家の購入」で明確です。そのため、比較的低金利でローンを組めるという特徴があります。

しかし、物件自体がそもそも価格が高いので金利が小さいとは言いつつも長期間で見ると大きな金額になってきます。

だからこそ、ローンの金利に関してはしっかりとシュミレーションを行い、納得した上でローンを組むようにしていただきたいです。

住宅ローン金利の特徴2つ目は、個人の信用で審査が入る事が多いという点です。

ローンが組めるかどうかは、個人の信用度によって変わってきます。年齢や年収、家族構成などが審査項目となっています。

しかし、実際には審査項目や審査基準などは金融機関によって異なるため、もし審査に落ちたとしても他の金融機関に申し込んでみたら審査に通ることも十分に考えられます。

諦めずにいくつかの金融機関に話を聞いてみることをおすすめします。

投資用ローンの特徴1つ目は、住宅ローンよりも金利は高いという点です。

投資用ローンを借りる目的は「賃貸収入を得るための家の購入」です。そのため、金融機関としても融資を行うリスクが高くなってしまいます。

予想以上に空室期間が長かったり、修繕費がかかって維持ができなくなったりする可能性もあり、貸倒れのリスクも高くなります。

そのため、金利が高くなってしまう傾向にあります。しかし、不動産以外の投資の場合、金融機関から融資を受けることは難しいため、融資を受けて投資を行う事ができるという点が不動産投資のメリットとも言えます。

投資用ローンの特徴2つ目は、投資用物件の収益性で審査が入るという点です。

住宅ローンと同様に、個人の信用度を見ることはもちろんですが、投資用ローンの場合それに加えて、物件自体の収益性も考慮した上で審査が行われます。

いくら個人の信用度が高かったとしても、物件自体が収益を生み出す事ができないと判断されると融資を受ける事ができない場合もありますので、その点には注意が必要です。

先ほど、投資用ローンに比べて住宅ローンの方が金利が低いという特徴があるということを紹介しました。

それを聞いて、「住宅ローンを組んで家を買い、それを誰かに貸してもばれないのではないか」と考えられた方もいるかもしれません。

そう考えられる方も多く、問題となっているケースもありますので、その点について解説していきます。

1. ばれると住宅ローンの一括返済を求められることも
   
2. 金融機関との話し合いが重要
   

まず、注意していただきたいのが住宅ローン継続中の物件を他人に貸したのがばれると住宅ローンの一括返済を求められることもあるという点です。

そもそも住宅ローンの用途に関しては「居住用に限る」というような契約内容ですので、それを破っているということになります。

金融機関としては、居住用であれば貸倒れのリスクが少ないと予想し、低金利で融資を行なっているわけです。

ばれる理由に関しては、転送不可の郵送物などが届かない事から発覚することが多いと言われています。

どっちにせよ大きなリスクを伴うため、そのような行為は行わないようにすべきです。

状況によっては、住宅ローン継続中の物件を他人に貸すことが許される場合もあります。そのため、もしそのような場合になった際は金融機関との話し合いが重要となってきます。

転勤などでやむを得ない場合によっては、他人に貸すことを承諾してくれる場合もあります。しかしこれに関しては金融機関によって対応が異なるため、まずは相談をしてみてください。

相談することなく他人に貸した場合、最悪の場合一括返済を求められる場合もありますのでその点には十分に注意してください。

いかがでしたでしょうか。今回は住宅ローンと投資用ローンについて詳しく解説していきました。

余剰資金がある方で不動産投資を考えている方もいらっしゃるかと思います。今契約中の住宅ローンを繰り上げた方が良いのが、それとも投資用ローンを新たに組んで不動産投資を行った方が良いのか分からない方も多いかと思います。

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