住宅ローンの頭金をいつ払うか全てわかる！頭金と諸費用について解説

住宅ローンの頭金とは住宅を購入する時に払う自己資金のことです。

実際の住宅の購入金額の10～20％程度を頭金にするのが一般的でしょう。ただ実際には頭金を全く用意していない人もいます。

頭金を用意するメリットは以下のとおりです。

• 適用金利が下がることがある
• 総支払額を下げることができる
• 返済期間を短くすることができる
• 住宅ローンの審査に通りやすくなる
• 住み替えがしやすくなる

頭金を用意することで総支払額が下がるというメリットがあります。 

総支払額が減ることでその後の支払いが楽になるため、なるべく頭金を用意しておくことをおすすめします！

一方、注意する点もあります。頭金を増やすために貯金をすべて使ってしまうと、それ以外の諸費用を払う際に、お金が足りなくなってしまいます。まず諸費用をよく考えてから頭金の金額を決めましょう。

またその後の人生設計もよく考えたうえで、頭金を決めることが大切です。子どもの教育費やいざという時の貯金まで頭金にしてしまうと、将来困ることになります。

頭金を入れることで住宅ローンの総借入金額を減少させることができます。頭金の分だけ住宅ローンの借りる金額が少なくなることは魅力的です。他にも、例えば住宅ローンの適用金利を下げることができることもあります。また住宅ローンの返済期間を短くすることができる場合もあるでしょう。

例として頭金を2割とした【フラット35】9割以下と頭金なしの【フラット35】9割越で比較してみましょう。住宅ローンの条件は以下のとおりです。

• 物件価格：3000万円
• 借入期間：35年
• 金利タイプ：全期間固定金利
• 団体信用生命保険：加入
• ボーナス返済：なし
• 繰上返済：なし
• 諸費用：別途

住宅の購入を決めたらどのお金をいつ払うかを知っておく必要があります。まずは自分の資金を確認しなくてはいけません。また欲しい家の購入金額を調べたり、その他の諸費用を調べたりと、必要な費用といつ払うかを知る必要があります。

必要なことを確認して大丈夫、となったらいよいよ住宅の購入となります。いろいろな流れがありますが、さまざまなタイミングで大きなお金が必要となるでしょう。

いつ払うべきかしっかり確認しておきましょう。

1. 購入申し込み
2. 手付金支払い
3. 審査通過時
4. 物件の引き渡し時

住宅の購入申し込み後には手付金も払う必要があります。そして住宅ローンの審査に通ればいよいよ購入です。最後に引き渡しの際に物件の代金を支払います。

自分が購入したいと思う物件を見つけたら、その住宅を販売している業者に購入の申し込みをします。その際に一般的には数万円から10万円程度の申込証拠金を支払います。この申込証拠金は申し込みをキャンセルした場合は返金してもらえます。

住宅の購入申込をしたら次は住宅ローンを考える必要があります。通常であれば、住宅ローンを組んで家を買うことが多いでしょう。その場合は住宅ローンの審査に通らなくては住宅を購入することができません。そのため、まずはどこの金融機関の住宅ローンを利用するかを考えます。金融機関が決まったら仮審査の申し込みをする必要があります。

金融機関による審査は仮審査と本審査の2回行われるのが一般的です。仮審査はより簡易的なもので、審査結果は通常1週間程度でわかります。仮審査に通ったら、いよいよ住宅の売買契約を結びます。

売買契約の際にかかるお金は以下のとおりです。

• 手付金
• 印紙税
• 仲介手数料の半額（不動産会社に仲介を頼んだ場合のみ）

手付金はいわゆる前金のようなものです。買主の都合で売買契約を破棄する際には違約金として売主に渡るお金なので返金されないため注意が必要でしょう。

住宅ローンの本審査に落ちた場合も、契約破棄となるので手付金は返金されません。そのため売買契約書には融資利用の特約（住宅ローン特約）が盛り込まれるのが一般的です。住宅ローン特約とは契約後に住宅ローン審査に落ちてしまい、住宅が購入できなくなった場合に手付金が返還されるという特約です。万が一のために、この住宅ローン特約の確認を必ずしておきましょう。

住宅ローンの仮審査に通ったら、いよいよ本審査の申し込みをします。より詳細な審査が行われるため、期間は長めで通常では10日～2週間程度です。住宅ローンの本審査に通れば金融機関と住宅ローン契約を結び、住宅ローンの金利タイプや返済期間などが決定するでしょう。

住宅ローン契約の際には印紙税を支払う必要があります。契約額（借入額）が1000万円～5000万円で２万円の収入印紙を契約書に貼り、割り印を押しましょう。

また住宅ローンを借りる際はローン保証料や融資手数料なども必要となります。それらも一般的に住宅ローン契約時に支払うことになるでしょう。ローン保証料は借り入れ後に返済ができなかった時に備えて入る保証会社に支払う費用です。融資手数料は3万円～5万円が一般的な金額ですが、融資額に一定の割合をかけて算出するというような融資額に連動するケースもあります。

自分が購入した物件が完成したら、いよいよ引き渡しです。原則的に住宅ローンの実行と物件の引き渡しは同時に行われます。これを「同時決済」といいます。

住宅の引き渡しの日に登記手続きも合わせて行われます。土地と建物について住宅を購入した人の所有権が登記され、合わせて金融機関の抵当権も登記されます。

登記の手続きの際には登録免許税という税金がかかります。金額は課税標準額となる固定資産税評価額に税率をかけたものになります。

登記は通常、登記所（法務局）で行われます。司法書士に登記を依頼した場合は、司法書士に対する報酬が50,000円から100,000万円程度かかります。ただ実際には司法書士を自分で探して依頼するわけではなく、金融機関が指定した司法書士が行うのが通常です。購入者は必要な書類に署名、捺印するだけですみます。

住宅を購入しようと決めた時に払わないといけないのが申込証拠金と手付金です。

申込証拠金はいつ払うのでしょうか。申込証拠金をいつ払うかというと、気に入った住宅を見つけ、住宅販売会社に申し込みをする時です。申込証拠金はもし購入をキャンセルした場合は全額返金されます。

一方、手付金はいつ払うのでしょうか。手付金をいつ払うかというと、住宅ローンの仮審査に通り、住宅の売買契約を結ぶ時です。

手付金を支払う際には以下のような注意が必要です。

1. 購入をキャンセルした場合には手付金は戻らない
2. 住宅ローンの審査に落ちてしまう場合もキャンセル扱いになる
3. 売主側の都合の場合は手付金が返ってくることも

気に入った住宅を見つけ、住宅ローンの仮審査にも通ったら、いよいよ売買契約です。手付金はいつ払うかというとこの売買契約の時です。売買契約を結ぶ時には必ず手付金が必要となります。

手付金は通常、購入する住宅の5％が目安です。手付金を支払った後、もし住宅の購入をキャンセルした場合は手付金は戻りません。ここが重要です。キャンセルのペナルティとして手付金は戻らないので、まずは購入を本当にするのか、何か不安な点がないか、というのは事前によく考えておきましょう。

購入する住宅の5％程度の手付金は大きな金額になります。それが戻らないとなるとかなりの痛手です。さまざまな点をしっかりと確認し、売買契約後のキャンセルがないようにしておきましょう。

住宅の売買契約を結ぶ前には、住宅ローンの仮審査があります。その仮審査に通れば住宅の売買契約を結ぶという流れです。この売買契約の時に手付金を払います。しかしそのあとには住宅ローンの本審査があります。

住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合でも一度払った手付金は返ってきません。売買契約のキャンセル扱いとなるので、通常の売買契約のキャンセルと同じ扱いになります。

ただ実際には住宅ローンの本審査に落ちて手付金が返ってこないのは、住宅を購入する人にとってかなり不利となります。そこで住宅を購入する人を保護するための特約があります。融資利用の特約（ローン特約）で、不動産を購入するための住宅ローンが借りられない場合、ペナルティなしで売買契約を解除できることとなっています。

この融資利用の特約があるかどうかをしっかり確認して売買契約を結ぶ必要があります。仮に住宅ローンの本審査に落ちても、この融資利用の特約があれば、手付金が戻ってきます。

一度支払った手付金は返ってくることはないとなっていますが、条件によっては返ってくることがあります。それは売主側の都合でこの売買契約が解除される場合です。

売主の都合で売買契約が解除される場合は、民法上の規定で手付金は倍返しとなります。

例えば売買契約を結び、住宅の買主が手付金を払います。その後、契約の履行がうまく進まず、売主がこの契約を終わらせたいと考えた場合に、売主からの売買契約の解除が行われます。

ただ売主側が売買契約を解除したいから手付金を倍返しします、というだけではだめで、住宅の買主の同意が必要です。お互いがこの契約の解除に同意したときのみ、売買契約が解除され、手付金が倍額になって返還されます。

注文住宅を購入するときには住宅ローンで必要なことも変わってきます。そこで住宅ローンを注文住宅で利用するときの特徴を見ていきます。

1. 注文住宅はマンションや建売とは違い工期が長い
2. 工事費をすべて住宅ローンに組み込めるかは相談が必要

一番の違いは注文住宅は工期が長いということです。自分がどんな家を建てたいかということを考え始めるところから考えると、完成して引き渡しまでにはかなりの長い時間がかかります。

さらにどのような家を建てたいかによって必要な工事も変わってきます。工事費用もかなりかかりますが、工事を追加した場合の工事費用などはどのようになるのでしょうか。

いろいろと考える必要があるので、詳しく特徴を紹介していきます。

注文住宅の場合、購入しようと考えてから引き渡しまで1年程度はかかります。どのような間取りにするか、どのような外観にするか、そこを考えるところからスタートするはずです。それに合わせて見積もりを取ったり、設計してもらったり、さらにそれを詳細まで詰めていくという作業が必要でしょう。その後に竣工し、できあがったら引き渡しです。

その間に何度かお金を支払う必要も出てきます。住宅費用を払うために住宅ローンを組みますが、住宅ローンで借りたお金はいつ払うのでしょうか。注文住宅の場合、住宅ローンが実行されるのは建物が完成した時です。

建物が完成するまでに払うお金はさまざまあります。それらの費用はいつ払うのかというのが気になりますが、実際には住宅ローンが実行されるまでにも払わなくてはいけない費用があります。

注文住宅を建てる時にはいろいろと工事費がかかりますが、住宅ローンでの支払いに含められないものがあります。

• 地盤調査費
• 冷暖房工事費
• 外構工事費
• 水道やガスの給排水工事費

他にも住宅ローンが実行されるまでに支払わなければならないものがあります。まずは土地を購入する際に手付金が必要になります。またプランニングに関する費用や、工事費用を複数回に分けて支払うなど、多くの現金が必要となります。その場合、建物が完成した時に実行される住宅ローンを待っていることはできません。そのためのつなぎ融資や分割実行を利用することになります。

住宅購入時に必要な諸費用は主に以下のとおりです。

1. 消費税
2. 印紙代
3. 仲介手数料
4. 不動産取得税

例えば消費税は住宅を購入する際にかかります。消費税だけでも相当な金額にあるのでしっかりと把握する必要があります。印紙代は忘れられがちですが、意外に高額です。仲介手数料は不動産業者など、土地や住宅の仲介業者に支払う費用です。不動産取得税は住宅購入後しばらくしてから支払うものなので、うっかりということがないようにしなくてなりません。

このように諸費用は多くかかります。詳しくは以下で説明していきますので、しっかりと把握しておきましょう。

住宅を購入する際の諸費用の1つ目は消費税です。消費税は購入する住宅によってかかる場合とかからない場合があります。例えば建物に消費税はかかりますが、土地には消費税がかかりません。

また住宅の販売者が不動産会社などの課税事業者であれば、消費税がかかります。しかし一般の消費者であれば消費税はかかりません。ただ実際に住宅を購入する場合はほとんど不動産会社などを通して購入するので、消費税はかかると思っていた方がよいでしょう。住宅購入にかかる消費税は物件価格に10％です。

さらに仲介手数料にも消費税はかかります。土地を仲介業者を通して購入した場合は、土地そのものには消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかりますので、注意しましょう。注文住宅など場合は表示されている価格がすでに消費税込みとなっている場合もありますので、そのあたりもよく確認しておく必要があります。

住宅を購入する際の諸費用の2つ目は印紙代です。印紙代は契約書に課される税金です。

印紙税はいつ払うかというと、売買契約の時と住宅ローン契約の時の2度支払う必要があります。印紙税は契約書に書かれた契約金額によって異なります。印紙税の金額は以下のとおりです。

印紙税は意外に高額です。忘れがちなものなので頭に入れておきましょう。

印紙税は契約書に収入印紙を貼って消印を押すことにより課税したことになります。消印を忘れてしまうと課税したことにならないので気をつけましょう。収入印紙は郵便局や法務局などで購入することができます。ただ不動産の売買契約などでは、仲介業者の不動産会社などが用意している場合もあるでしょう。

住宅を購入する際の諸費用の3つ目は仲介手数料です。住宅を購入する場合、さまざまな場面で不動産業者に仲介してもらうことになるでしょう。例えば土地を取り扱っている仲介業者もいれば、中古住宅の販売にも仲介業者がいます。それらを仲介してもらったときに支払うのは仲介手数料です。

仲介手数料には宅地建物取引業法に定められた上限があります。そのためこれ以上の金額を払う必要はありません。仲介手数料の上限は不動産価格（税抜）×3％+6万円に消費税が課税された金額です。消費税がかかることに注意しましょう。

仲介業者によって金額が違うこともありますが、ほとんどの業者は上限の金額を基準に設定しています。そのため上限金額を参考に仲介手数料も用意しておく必要があります。

住宅を購入する際の諸費用の4つ目は不動産取得税です。不動産取得税は土地や建物などの不動産を購入した時にかかる税金です。不動産取得税はいつ払うものでしょうか。

不動産取得税は不動産取得後に払うものです。後から払うものなのでうっかりしてしまそうですが、これも重要な諸費用ですから、後から払わないといけないことを頭に入れておきましょう。

住宅を購入してからしばらくすると都道府県から納税通知書が送られてきますので、それを確認して支払いましょう。また土地や建物について軽減措置などもありますので、該当しそうな場合は確認しておきましょう。

さまざまな手続きを経て、ついに住宅の引き渡しが終わったらほっとする人も多いでしょう。ただこれで全部終わり、というわけではなく、まだほかにもかかる費用はいろいろとあります。用意しておくべき費用は以下のとおりです。

1. 火災保険などの保険
2. 家具・電化製品
3. 引っ越し代
4. 当面の生活費

用意すべき費用1つ目は火災保険などの保険のお金です。まず必要なのは火災保険です。火事は起きないにこしたことはありませんが、それでも可能性はゼロではありません。もし火事が起きた時に火災保険に入っていれば、損傷に合わせて保険金が出ます。きちんと火災保険に入っていない場合、家が全焼や半焼しても借入金だけが残り、カバーできるものがない状態となってしまいます。

さらに地震保険もできれば入っておいた方がよいでしょう。日本は地震がよく起きる国です。そのため地震で家が損傷した場合にも地震保険に入っていれば安心です。

地震保険は火災保険とセットにして入るので、ぜひこの2つの保険は入っておきましょう。

用意すべき費用2つ目は家具・電化製品の費用です。そんなに必要ないのでは、と考える人も多い家具や電化製品ですが、意外に高額になります。

今持っているものをそのまま使えばいいので必要ないと思いがちですが、実際には新しい家に入ると新しい家具が欲しくなるものです。また実際に住んでみたらサイズが合わないということも多くあります。

また電化製品も新しい家に合わせてそろえる必要があります。部屋の数だけエアコンが必要だったり、テレビの大きさがあわなかったりとさまざまな要因で電化製品を買い替えることも増えるでしょう。

ぜひこれらの費用も確保しておきましょう。

用意すべき費用3つ目は引っ越し代です。引っ越しはいつの時期に引っ越すかによって大きく金額が変わります。例えば多くの引っ越しがある4月や9月の土日は高額になります。逆に閑散期の平日は安く済むこともあります。そのあたりもよく考えて引っ越し時期を選びましょう。それによって引っ越し代も大きく変わります。

また1軒分の荷物となるとかなりの量になります。さらに新しい家に合わせて家具をそろえたなら、不要な家具も出てくるでしょう。引っ越し業者によってはそれらの家具を処分してくれるところもあります。その処分費用も必要な代金に含めておきましょう。

用意すべき費用4つ目は当面の生活費です。住宅を購入する際に大きく貯金を崩した家庭は多いはずです。すべての貯金を使い果たしてしまえば、その後の生活に大きく困ります。

まず住宅ローンの返済が始まるので、今までとは生活費が変わってきます。また最初のうちはいろいろと購入するものなどがあるでしょう。そうなった時に当面の生活費をあらかじめ準備しておけば安心です。安心できる金額としては1カ月の生活費×半年分といわれています。その金額を貯金として残しておけば、いざという時にも安心です。

住宅ローンを頭金なしで組むことはできます。そもそも住宅ローンの頭金はいつ払うのでしょうか。それは住宅を引き渡しの時など、最後の場面で払うことになります。

しかし実際にそれまでには多くの諸費用を払わなくてはいけません。また引き渡し後にも多くの費用がかかります。そのことを考えるとできるだけ手持ちの費用を残しておきたいと考える人も多いでしょう。

実際に手持ちの資金を頭金用にと、取っておくことで他の諸費用に支払うための現金がなくては意味がありません。そのためできれば手持ちのお金は諸費用のために置いておくのがおすすめです。

最近では低金利のローンも増えてきたため、頭金なしで住宅ローンも組むことができるようになりました。重要なのは全部でいくら借りることになるかです。

頭金があっても借りる金額が多ければ、たいへんなことに変わりはありません。一方、頭金がなくてもきちんと返すことができる金額を借りるのであれば、必ずしも頭金は必要ないでしょう。

まずは返済などのシュミレーションをしっかりして、自分たちが返すことができる金額であるかを確認しましょう。それによって住宅購入の予算も決まってきます。

最近では頭金なしで借りることのできる住宅ローンも増えています。また低金利なこともあり、頭金なしで住宅ローンを借りやすくなっているでしょう。

頭金なしで住宅ローンを借りて大丈夫なのか、と考える人もいるかもしれませんが、お金をいつ払うかの違いです。頭金として住宅購入の際に払う以外に、頭金のかわりにためておいたお金を住宅ローンの繰り上げ返済に使うこともできます。住宅ローンの繰り上げ返済は時にとてもお得になることがあります。

さまざまな銀行が頭金なしの住宅ローンを提供しています。いろいろと比較検討して、実際に頭金なしでの住宅ローンを組んだらどのようになるのか考えてみましょう。

住宅ローンを頭金なしで借りるメリットは以下のとおりです。

1. 家賃を払わなくていい
2. 繰り上げ返済が簡単になってきた
3. 住宅ローン控除の影響が大きい

毎月の家賃は確かに負担も大きく、そこからさらに頭金を貯めるとしても限界があります。また最近では繰り上げ返済の手間が軽減された銀行が多くなってきました。

住宅ローンを早く組めば、それだけ早く住宅ローン控除を受けることができます。

ぜひメリットを考えて検討してみましょう。

頭金を貯めている間は賃貸住宅に住むことになる人が多いでしょう。その間に払っている家賃は出ていくばかりです。そこにさらに頭金を貯めることになります。お金をいつ払うかでメリットも大きく変わります。

頭金なしで住宅ローンを組んで住宅を購入すれば、家賃の代わりに支払うものは住宅ローンになります。さらにお金を貯めることでそれを繰り上げ返済にあてることができます。

繰り上げ返済を行えばさまざまなメリットがあります。家賃を払い続けながら頭金を貯めるより、頭金なしで住宅を早く購入した方がメリットも大きいでしょう。

以前は繰り上げ返済をするのもなかなか難しいことが多いケースがほとんどでした。たとえばある程度の金額をまとめて返済する、手数料が多くかかるといったケースが多く見られました。しかし現在は繰り上げ返済の手数料がかからない住宅ローンも増えてきました。

また繰り上げ返済する金額の単位も小さくなり、気軽に繰り上げ返済をすることができます。特にネット銀行などはより繰り上げ返済しやすいところが多く、頭金を貯めるよりも繰り上げ返済の方が有利でしょう。

頭金を用意する代わりに、住宅を購入する際に多少の余剰金があればそれを繰り上げ返済して、期間短縮型にしたほうが良い場合もあります。お金をいつ払うかで特になることもあるということを知っておくとよいでしょう。繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減タイプがあり、自分がより返しやすい方を選ぶのがよいでしょう。

住宅ローンを組むと、年末調整などで住宅ローン控除を受けることができます。住宅ローン控除は条件を満たせば、年末時点の住宅ローンの残高に対して1％が所得税と住民税の一部から控除されます。

この住宅ローン控除は10年間うけることができるので、住宅ローンの控除の影響はとても大きくなります。例えば4000万円の住宅ローンであれば、控除は最大で40万円とかなり大きな金額です。

一方少ない金額の住宅ローンであれば、控除の影響は小さくなります。また金額が一定以下になると控除が受けられなくなります。そのため頭金なしで住宅ローンを組む方が、住宅ローン控除のメリットは大きくなるでしょう。

住宅を購入するときに絶対についてくるのが住宅ローンについての悩みです。どのように住宅ローンを組むのがいいのか、頭金をどうするのがよいのか、など悩みはつきません。

そんな時にはぜひお金のプロに相談してみましょう。マネーキャリアなら無料でライフプランの相談ができます。

マネーキャリアではお金のプロであるFP（ファイナンシャルプランナー）に無料で何度でも相談できます。それ以外にも家計や保険についても相談できます。

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またここまでの記事を参考にして住宅ローンの頭金をどうするか考えることもできます。さまざまなことを比較検討して、良い住宅購入にしましょう。