夫婦合算型の住宅ローンとは？デメリット・審査の解説やシミュレーションも

住宅ローン、いくら借りたら理想の家が建つか知っていますか？実は今、多くの方が想像する以上に家の値段が高いのです！マイホーム需要の増加や資材の高騰により、住宅価格が高騰していると言われています。

ですが一生に一度のマイホーム、少し予算を上げてでも理想の住まいを手に入れたいですよね？「オシャレで、機能性が高くて、立地も良くて…。」と家に対する要望を叶えるには、単独ローンの借入額では限界があるかもしれません。

そこで近年、共働き世帯に選ばれているのが、収入合算型といって夫婦で組む住宅ローンです。収入合算型の住宅ローンには以下の種類のものがあります。

• 連帯保証型
• 連帯債務型
• 夫婦それぞれがローンを組むペアローン

1つの住宅ローンを、夫：主債務者・妻：連帯保証人というように夫婦2人で借りる方法です。審査は2人の収入を合算して行われます。連帯保証型の特徴は、連帯保証人である妻の収入を100%とみなさず、50%程度が審査対象となる点です。

たとえば夫の年収が400万円で妻の収入が200万円の場合、妻は100万円程度の収入とみなされ、合算金額は500万円程度ということになります。収入や勤務形態での審査のハードルは連帯債務型やペアローンよりも低く、低年収やパート勤務でも借入可能なケースが多いです。

収入合算者はあくまでも連帯保証人のため、返済義務は主債務者のみに生じます。ただし主債務者の返済が困難になったときには連帯保証人に返済義務が生じます。

連帯保証型は、1人では収入が足りず借入が難しい場合に適した借入方法と言えるでしょう。家の名義は主債務者の単独名義となります。

連帯債務型とは1つの住宅ローンを、夫：主債務者・妻：連帯債務者として連名で契約します。夫婦ともに年収の100％を合算のうえ、審査が行われます。たとえば夫の年収が400万円で妻の収入が400万円の場合、合算金額は800万円ということになります。連帯保証型よりも審査のハードルは高く、連帯債務者には安定した収入が必要と言えます。さらに連帯債務型では、夫婦両方に返済義務が生じます。そのため家は夫婦両方に持ち分がある共有名義となります。

夫婦のどちらにも返済義務はありますが、団体信用生命保険に加入できるのは基本的に主債務者のみです。主債務者の死亡時にはローンの残債はゼロになりますが、連帯債務者の死亡時にはローンはまるまる残り、1人で返済を続けていかねばなりません。

そこでおすすめなのがフラット35です。フラット35では連帯債務型の利用時に、デュエット（夫婦連生団信）に加入できます。デュエットとは夫婦2人で加入できる団信制度で、夫婦のどちらか一方が死亡または高度障害状態になった場合にも、残りの住宅ローンは全額弁済され、ローンの返済義務は残らないというものです。デュエットに加入することで連帯債務型のデメリットをカバーすることができます。

ペアローンとは、夫婦それぞれが別々の住宅ローンを組む方法です。それぞれが借入者となり、お互いの連帯保証人になります。ほかの収入合算型と異なる点は、契約する住宅ローンの数が2つになる点です。

審査に関して、ペアローンでは夫婦の両方がそれぞれ単独ローンの審査に通る必要があります。そのため低収入・非正規雇用の場合は審査通過が難しいと言えます。また契約数が2本になるので手数料や手続きは2倍になります。

ただし住宅ローン控除を2人分受けられるため節税効果は高くなる点や、団信に2人とも加入できるためメリットも大きくなります。

• 家を共有名義にしたい
• それぞれ住宅ローン控除を受けたい
• 夫婦ともに正規雇用で安定した収入がある
• 夫婦ともに生涯に渡り働き続ける意思がある

収入合算の類の中で比較的検討しやすい借入方法が連帯保証型です。では連帯保証型のメリットとデメリット見ていきましょう。

• メリット①：手数料が単独ローンと変わらない
  
• メリット②：連帯保証人の返済能力次第で借入額を大きくできる
  
• デメリット①：連帯保証人は住宅ローン減税を受けられない
  
• デメリット②：連帯保証人は団信に加入できない
  

連帯保証型を利用すれば、連帯保証人の返済能力次第で借入額を大きくできるでしょう。単独では希望する借入額に届かない場合でも、連帯保証人の収入を合算することで融資を受けられる住宅の幅が広がります。

低金利によるマイホーム需要の増加や資材の高騰により、住宅価格は年々上昇しています。特に一戸建ての場合、高騰する住宅価格に加え土地の代金もかかってきますので、家に係る総額はとても大きくなります。理想のマイホームを手に入れるためには収入合算型で借入額を大きくする必要が出てくるでしょう。

連帯保証人は基本的に債務権を有しないため、住宅ローン減税の権限はありません。連帯保証型の節税効果は低いと言えるでしょう。

そもそも住宅ローン減税は所得税や住民税の納付がなければ利用はできません。収入合算者が所得税や住民税を納めていない場合、住宅ローン減税は対象外となることを覚えておいてください。

夫婦共に納税者で安定した収入がある場合は、連帯債務やペアローンを検討してみましょう。控除が2人分受けられるため、還付金も大きくなります。

連帯保証型では連帯保証人の団信加入はできません。デュエットを利用できる連帯債務型や、それぞれ団信に加入できるペアローンと比べると自由度は低くなります。

ただし連帯保証人が団信に加入できないことは、一概にデメリットとは言えません。主債務者の死亡時・所定の高度障害状態のときには、住宅ローンの残債は全額弁済され、連帯保証人の返済義務は消失するからです。万一のときに家族の負担を軽減することができます。団信について単独ローンと同じ扱いにしたい場合は、連帯保証型を選択してはいかがでしょうか。

連帯債務型では、収入合算者も主債務者と同等に返済義務を負います。連帯保証型よりも責務が大きくなる点が特徴ですが、メリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

• メリット①：住宅ローン減税が夫婦共に受けられる　
  
• メリット②：夫婦それぞれの買い入れ額に対して審査される
  
• デメリット①：連帯債務者は団信に加入できない
• デメリット②：取り扱う金融機関が少ない
  
• デメリット③：離婚しても返済義務が生じる
  

連帯債務型のメリットは住宅ローン減税を夫婦共に受けられる点です。

住宅ローン減税とは、年末の住宅ローン残高の0.7%を所得税及び住民税から、最大13年間にわたり控除する制度です。

たとえば新築住宅を購入して年末の住宅ローン残高が3,000万円ある場合、3,000万円の0.7%にあたる21万円が税額控除されます。21万円が最大13年間控除されるため、合計控除額は273万円となります。連帯債務の利用世帯は控除を2人分受けられるため、さらに多くの還付金を受けとることができます。

ZEH住宅や長期優良住宅などでは最大控除額もさらに増えますので、住宅選びの参考にしてください。

連帯債務は夫婦それぞれの借入に対して審査が行われるため、単独ローンより借入額を大きくすることができます。

金融機関によって、借入金額には「年収の○％」と規定があるため、平均的な年収では希望する借入額に届かない場合があります。希望する借入額の融資を受けるには、夫婦の収入を合算して借入をする必要があるのです。

単独ローンよりも借入額を増額したい場合には、連帯債務型の利用を検討してみてください。

民間金融機関の場合、団信へ加入できるのは主債務者のみで、連帯債務者は団信へ加入することができません。そのため連帯債務者の死亡・所定の高度障害時にはローン残債はまるまる残り、主債務者1人で返済を続けていく必要があります。

ただし、フラット35を利用時にはデュエット（夫婦連生団信）に加入することができます。デュエットでは夫婦2人で団信に加入できるため、どちかに万一のことがあった場合にはローンの残債はゼロになり、返済義務は消失します。

連帯債務型では夫婦2人で生活を支えることを前提としているため、1人でのローン返済はとても負担の大きいものとなります。大丈夫だろうと安易に考えず、もしもの場合のことを考えて借入を決めるようにしましょう。

民間金融機関で取り扱われる「収入合算型」といえば、連帯保証型とペアローンが主流となります。連帯債務型は取扱いが少なく、取扱いのある場合でも連帯債務人は団信に加入できないデメリットがあります。

そのため多くの場合、連帯債務型はフラット35にて利用されています。フラット35で連帯債務型を利用すれば夫婦2人で団信に加入できたり、低い固定金利で安心した借入をすることができます。自分たちの生活スタイルに合う借入先を選ぶようにしましょう。

連帯債務の利用前に離婚時のリスクを把握しておいてください。連帯債務人になっている場合、離婚しても返済義務はなくなりません。

離婚時にローンを全額清算できれば問題は解決しますが、ローンが残ったままの状態では離婚後もトラブルの元となります。

• どちらかの返済が滞った場合、もう片方が迷惑を被る
• 引っ越し先の家賃と2重支払いで家計が苦しくなる
• 新しく住宅ローンが組めない

夫婦ともに正社員で安定した収入がある場合、ペアローンを検討してはいかがでしょうか。メリットとデメリットを詳しく解説します。

• メリット①：夫婦それぞれ団信に加入できる
  
• メリット②：借入額を大きくできる
  
• デメリット①：手数料が二人分になる
  
• デメリット②：退職すると住宅ローン減税を受けられない

夫婦それぞれ団信へ加入できるため、それぞれ好きな団信プランへ加入することができます。死亡や所定の高度障害時だけでなく、「がんと診断されたらローンを全額弁済」など手厚い補償のつくプランもあるため、じっくり検討しましょう。

ただし加入は2人ともできますが、本人の団信はあくまで本人のローン残債のみにしか適用されません。相手にもしものことがあった場合、相手のローン残債は弁済されますが、自分の残債については払い続けていく必要があります。1人で住宅ローンを組んだ場合は団信によって全て完済されるため、その点ペアローンは注意が必要となります。

ペアローンは夫婦それぞれの年収100％に対して審査が行われますので、借入額を大きくできます。

• 夫婦共にに正社員で安定した収入がある
• 夫婦共に生涯に渡り働き続ける
• 借入額を増額して理想の住まいを手に入れたい

契約数が2つになるため、手数料や手間も2人分になります。2人分になることで予想よりコストが増すかもしれません。

手数料以外にかかる費用としては以下のものがあります。

• 保証料
• 団体信用生命保険料
• 司法書士報酬
• 抵当権設定登録免許税
• 印紙税
  

住宅ローン控除は「所得税と住民税」から減税されます。退職して所得税等の納付がなくなれば住宅ローン控除も適用外です。

ただし退職した年に関しては住宅ローン控除の対象となります。年末の時点で会社に勤めていない場合には、年末調整が行われないため、翌年に自分で確定申告するようにしましょう。退職した年の所得が少なく、支払っている所得税が少ないため必要ないと思われるケースでも、引ききれない所得税を退職金の所得税の方から差し引くことができるのです。

また退職後、再就職して年末を迎える場合は、会社の年末調整にてこれまで通り控除することができます。

収入合算型の借入方法として以下の3つを紹介しました。

• 連帯保証型
• 連帯債務型
• ペアローン

収入合算型に共通するメリットは、単独ローンよりも借入額を大きくできる点です。住宅価格は年々上昇しているため、住宅購入の際には予想以上に多額のお金が必要となります。余裕の持った借入ができれば、住宅選びの幅も広がるでしょう。

また住宅購入後はローンの返済以外に、固定資産税や建物のメンテナンス代などランニングコストも必要になってきます。借入額を増額し、頭金にかける費用を抑えることで、手持ちの資金を残すことができます。現金比率を高めることで、ランニングコストや急な出費に対する資金繰りもしやすくなります。借入額を増額すれば返済がきつくなると思いがちですが、現在の住宅ローンは超低金利時代と言われています。低金利の影響で、借りれ額を多少増額しても月々の返済が大きく変わることはないため、借入へのハードルは低くなっています。

収入合算型では夫婦2人分の収入を申請することができるため、審査が通りやすくなります。低収入により単独での借入が難しい場合には収入合算型を検討してみましょう。

また借入額に関しても「年収の○％以下」というように返済負担率に基づいて金額が決定されるため、単独ローンの借入には限界があります。その点、収入合算することにより希望する借入額に届く可能性が大きくなります。

単独ローンよりも比較的に審査に通りやすくなる点が収入合算型のメリットと言えるでしょう。

共働き夫婦は収入合算での借入の方が、借入額や控除の面で大きく得をします。ただし生活スタイルに変化があったときは少々面倒な点があると言えます。

収入合算型のデメリットについて解説します。

• ①夫婦どちらかが退職したときの返済が負担になる
  
• ②夫婦ともに安定した収入が必要になる

夫婦両方の収入の返済を前提としているため、どちらかが退職すると家計の収支が成り立たなくなるでしょう。

• 夫婦ともに仕事を続けていく意思があるか
• 出産や育児、介護などで退職の可能性はないか
• 産休や育休など休暇中の収入をまかなえるか

収入合算の審査を通るには、夫婦ともに安定した収入が必要となります。特にペアローンでは夫婦のそれぞれが主債務者となるため、単独で住宅ローン審査に通る程度の条件が必要となります。

またペアローンでは夫婦ともに団体信用生命保険への加入が必要になるため、2人とも健康状態が良好であることが望ましいでしょう。

2人で家計を支えていくことを前提としているため、片方の収入がなくなると返済計画が崩れかねない点には注意してください。産休や育休などを取得する場合は、休暇中の収入についてあらかじめ確認しておくと良いでしょう。

意外と知られていませんが、夫婦間であっても場合によっては贈与税が発生します。夫（もしくは妻）名義での住宅購入に関して、贈与税が発生するのは以下のケースです。

• 夫名義の住宅の頭金を妻が負担した
• 夫名義で住宅ローンを組んだが夫婦の共同名義で物件を登記した
• 夫名義の住宅ローンを妻の資金で返済した 
• 夫名義の住宅のリフォーム費用を妻の口座から支払った
  

収入合算型のように購入資金を夫婦で出す場合は、共有名義で登記するのが基本となります。共有名義にする場合には「持分割合」を決めなければなりません。

持分割合とは、住宅の所有権の割合を表すもので、夫と妻で1:2、3:1といった割合で表します。持分割合はそれぞれが負担する資金に応じて設定するようにしましょう。負担した以上の割合で設定してしまうと、どちらかへの贈与とみなされ、贈与税を課される場合があります。

借入額を決める前に、返済シュミレーションを必ず行うようにしましょう。ネット上には数値を入力して返済金額を算出できるサイトがたくさんありますので、ぜひ利用してみてください。

返済負担率の理想は手取り年収の25％以下と言われています。

たとえば年収500万円の世帯では、年収負担率が20%～25％のとき、平均的な金利で月々8.3万～10.4万円の返済となります。ただし、住宅を購入すればローンの返済以外にランニングコストも発生します。光熱費の増加や修繕費、固定資産税などを考慮し、無理なく返済するのであれば、返済負担率は20％以下に抑えることをおすすめします。

各家庭のライフプランによって返済に充てられる金額も変動しますので、自分たちの基準で返済プランを練るようにしましょう。

この記事では夫婦合算の住宅ローンについて紹介しました。どれを選ぶか決める前にそれぞれのメリットやデメリットを十分把握し、返済シュミレーションを行うようにしまそう。

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