【必読】賃貸の大家さんが入る火災保険料の相場はいくらくらい?

アパート経営を担う大家さんも火災保険に加入する必要があります。そのため、火災保険料の相場はもちろん、火災保険に関する基礎知識も知っておきたいですよね。そこで今回の記事では、火災保険料金の仕組み、そして大家さんが火災保険に入る際に知っておくべきことを解説します。

アパートの大家さんが入る火災保険料金の相場ってあるの?


新しく部屋を借りようとするときに火災保険に入りますよね。


実は、貸し手である大家さんも火災保険に入っているのです。


保険に入るときに気になるのが、保険料の平均相場でしょう。


アパート経営やマンション経営には色々なリスクがつきものですから、そういったリスクを減らすためにも保険で補償を受けたいところです。


その一方で、平均相場よりも高い保険は入るのは避けたいでしょう。


また、保険は定期的な見直しが必要ですから、見直すときの判断基準としても保険料の平均相場を知りたい人は少なくないでしょう。


そこでこの記事では、

  1. 物件オーナー用火災保険の保険料の平均的な相場は?
  2. 大家さんに知っておいてほしい火災保険の基礎知識
  3. 補償してもらえる内容や付けられる特約
  4. 保険金を受け取る方法3パターン
について、わかりやすく説明します!

これから貸し物件のオーナーになる人はもちろん、保険の見直しを考えている人もぜひ最後まで読んでくださいね!

結論:アパートなど借家の火災保険料の平均相場を出すのは難しい

まず、大家さんが知っておきたい火災保険の保険料の平均相場について説明します!


結論から言えば、物件オーナー用の火災保険の保険料の平均相場を出すのは難しいのです。


物件のオーナーが持っている借家には様々なタイプがあります。

  • 借家がある地域
  • 借家の構造
  • 借家の大きさ
  • 借家となる建物の建物評価額
  • 補償してもらえる内容
  • 付加する特約
これらの内容に応じて、保険料の平均相場は変わります。

このように借家のタイプが多すぎるので、平均相場を出すのは難しいと言われています。

生命保険や医療保険でも、その人がどんな補償を受けたいかで保険料の相場は変わりますよね。

オーナー用の火災保険料の平均相場もそれと同じです。

そこで今回、保険料の平均相場ではなく、保険料がどうやって決まるのかのオーナー用の火災保険の仕組みを説明します!

物件オーナー用の火災保険の仕組みを知って、無駄のない火災保険に入れるようにしてくださいね。

大家さんが知っておくべき火災保険に関する知識

大家さんの火災保険料の平均相場を知ることは難しいことがわかりました。

そこで物件のオーナーになったときに知っておくべきは火災保険の基本的な仕組みです。

とはいえ、保険は専門用語も多くて一見すると難しいものです。

そこで今回、

  1. 物件の大家でも火災保険に入るの?
  2. 大家さんが入るのは何へ保険をかけてるの?
  3. 保険料の仕組みって?どうやって決まるの?
  4. 大家さんの火災保険でカバーできる内容
  5. 付けられる特約は?
このような基礎知識をわかりやすく説明します!

すでにアパートを持っている人はもちろん、これから大家さんになろうと思っている人はぜひ参考にしてくださいね!

そもそも大家さんも火災保険に入る必要がある

まず、人に貸し出すための物件をローンで買うときには火災保険に入らなければなりません。


この保険に入るメリットは、

  • 自然災害で被った被害の補填を受けられる
  • 万が一自然災害で近隣に被害を出した場合の損害賠償も補填してもらえる
ことです。

日本は自然災害の絶えない国です。
特に最近では地震だけではなく落雷や台風、大雪といった異常気象も多発していますね。

この保険では火災だけではなく、地震以外の自然災害による被害が補填の対象となります。

また自然災害だけではなく、盗難・事故や飛来や落下・破損や汚損といった災害も対象です。

建物には様々なリスクがつきまとっていますし、1回あたりにかかる被害額も大きくなりやすいので、たとえ任意であっても物件オーナーになるなら火災保険に入っておきましょう

火災保険の補償対象は「建物」と「家財」

物件オーナー用の保険で補償できるは「物件の建物」と「家具など家財」の2種類です。


新しく部屋を借りるときには「家財保険」に入るのが一般的ですね。


ですが物件のオーナーとしては「物件の建物」へ保険をかけます。


そのため物件のオーナーで保険に入るならば、建物への保険を検討しましょう。

建物への保険は、様々な補償があります。

たとえば、
  • 建物の破損等で生じたケガや損壊に対する補償
  • 自然災害で家賃収入が得られないときの補償
  • 事故物件になったときの補償
があります。

火災保険会社の保険料の仕組み

この保険料金は会社・商品ごとに変わります。


そのため、保険料を決める仕組みを知っておくことは損をしないためにも大切です。


そこここでは、保険料金の仕組みをわかりやすく解説します!


保険金となる純保険率

これを決めるのには、
  1. 参考純率
  2. 料率三原則
  3. 料率区分
を使います。

参考純率は
  • 保険金の支払いに関する数値
  • 自然災害に関する数値や予測
をもとに算出機構が出している数値を指します。

簡単に言えば、保険会社がどれくらいの確率で保険金を払うことになるのか、払う保険金額がいくらくらいかといった数値と言えるでしょう。

これをもとにして、
  • 保険料率は、合理的・妥当で、また不当に差別的であってはならない決まり
  • 災害時の損害の大きさや地域ごとに起こりやすい自然災害の違い
を踏まえながら純保険率を決めます。

必要経費となる付加保険料

これを簡単に説明すれば、保険会社の必要経費です。

たとえば、
  • 会社運営に必要な経費
  • 従業員の給与
  • 代理店への手数料
  • 利益
が含まれます。

このように、同じ仕組みのもとで独自に決めるので会社・商品で保険料が変わります

保険料が決まる基準となる要素

実際に払う保険料は、保険をかける建物や立地など色々な要素によって最終的に決まっています


そこでここで、保険料が決まる基準となる要素を見ていきます。


保険料が決まるのは

  • 建物の構造
  • 建物の評価額
  • 立地
  • 補償してもらえる内容
  • 契約する期間
があります。

建物の構造

要素の一つ目が建物の構造です。

これは、壊れやすさや火事のときの燃えにくさなどで3つの構造に分けられています。

建物構造どのような建物か
M構造
(マンション構造)
コンクリートマンション・アパート
耐火建築物のマンション・アパート
T構造
(耐火構造)
コンクリート戸建
耐火建築物の戸建
H構造
(その他の構造)
M構造とT構造以外の戸建
(例:木造戸建)

M構造はもっとも保険料が安く、続いてT構造・H構造の順番に保険料が高くなっていきます。

建物評価額

要素の二つ目が建物評価額です。

建物評価額とは、その建物にいくらの価値があるのかを表す金額です。

例えば4,000万円の建物に2,000万円の保険をつけたとしても、残りの2,000万円の分は補償がありません。

そのため、この建物評価額は保険金の金額を決める基準になります。

建物評価額には
  • 新価:保険をかける建物を建てる(または購入)のに必要な金額
  • 時価:保険金を受け取るタイミングでのその建物の金額
の2種類あります。

もちろん、新価の方が時価よりも高額です。それぞれのメリット・デメリットをまとめると以下のようになります。

新価時価
メリット保険金で万が一の補償がしっかりカバーできる保険料が安くなる
デメリット保険料が高くなる保険金で万が一の補償がカバーしきれない

保険は万が一のときにしっかり補償してもらうために加入するものなので、新価で保険金を決めると良いでしょう。

立地

立地は特に補償内容や特約を検討するときの判断基準となります。

例えば、その建物の建っている土地に水害が起こりにくいのであれば、水災に対する補償や特約は不要でしょう。

補償や特約が少なくなればその分保険料は安くなります。

補償内容

補償内容は広くなれば保険料が高く、狭くなれば保険料が安くなります

例えば、
  • 地域的に水災への補償は必要か?
  • ほかに加入している保険と重複する補償はないか?
など、無駄のない補償を組むことが大切です。

契約期間

これはどの保険にも共通しますが、保険の契約期間を長期にすることで保険料は安くなります。

不必要に長くする必要はありませんが、できるだけ保険期間は長く設定すると良いでしょう。

火災保険には多くの補償と特約がある

次に補償の内容を詳しく見ていきましょう。


対象になるのは火事だけでないのです。


これらは大きく、自然災害に対するものそれ以外に対するものかで分けることができます。

自然災害に対する補償は落雷・風災・雹災・雪災・水災です。

災害たとえばどんなとき?
落雷落雷で壊れたとき
風災・雹災・雪災台風やひょう、雪などで壊れたとき
水災洪水で壊れたとき

最近では台風の被害が大きくなっていますよね。
台風も保険が適用対象になると知らない人は多いようです。

ぜひ確認してみてくださいね。


自然災害以外に対するものは、火事・破裂や爆発・水ぬれ・盗難・破壊や破損・騒擾や集団行為の暴力です。

災害たとえばどんなとき?
火災過失で火事が起きたとき
破裂・爆発漏れたガスで爆発したとき
水ぬれアパートで水漏れが起きたとき
盗難泥棒に盗まれたり、進入時に建物を壊されたりしたとき
破壊・破損自動車など外的要因によって壊れたとき
騒擾や集団行為の暴力デモ行為などで壊されたとき

このように、身近で起こりうるものからあまり起きにくいものまで広くカバーしてくれます。


自分の目的などに合わせてぴったりな補償を選ぶようにしましょう!

大家さん向けの特約を紹介

自然災害などに対する基本的な補償以外にも、大家さん向け火災保険の特約があります。


特約をつけることで、マンション経営・アパート経営に伴う様々なリスクを減らすことができます。


ここでは、

  • 施設賠償責任特約(賃貸建物所有者賠償特約)
  • 家賃補償特約
  • 家主費用特約
を中心にご紹介します!

万が一のときに「この特約を付けておけばよかった!」と後悔しないよう、オーナー用の火災保険で付加できる特約をあらかじめ確認しておきましょう。

施設賠償責任保険

これは、建物の不具合で入居者や近隣住民にケガ・死亡が生じたときのための特約です。


過去の裁判判決では、バルコニーの手すりの老朽化で手すりが外れてしまい、住人がバルコニーから落下した事故でオーナーが賠償責任を負う判決が下されています。


またそれだけでなく、台風などで建物が破損し、その破損によって他の建物を破壊したり、住民や通りがかりの通行人にケガをさせたりしたときにも、オーナーは賠償責任を負います。


こういったときの補償をしてくれます。


特約のなかには、

  • 再発しないようにするための損害防止や緊急措置にかかる金額
  • 損害を与えてた相手との示談交渉や訴訟にかかる金額
も補償されることがあります。

これから大家さんになるのであれば、ぜひ付加したいところです。

家賃補償特約

これは、火事や洪水で建物が使えず家賃からの収入が途絶えてしまったときのための特約です。


火事や洪水が起こってしまうと、建物が壊れたりして使えなくなってしまうこともあるでしょう。


火事や洪水が起こっても、火災保険の普通の補償では建物にだけしか保険金がおりません。言いかえれば、空室になった家賃からの収入まではカバーされません


とはいえ、家賃からの収入が入らなくなるとオーナーは大きな損失になります。


そこでこの特約を付けておくと、このよういったときの家賃からの収入の補償を受けとることができます。

家主費用特約

これは、自分の持っている物件で仮に死亡事故が起こったときのための特約です。


もし死亡事故が起こると、清掃や消臭・脱臭などの原状回復をしなければならなかったり、最悪の場合リフォームが必要になったりするでしょう。


また、一度死亡事故が起こってしまうと、次に借りてくれる人が現れにくくなります。


これを補償をしてくれるのが家主費用特約です。


補償内容は、

  • 原状回復にかかった金額
  • リフォーム金額
  • 事故物件のために空室になってしまった場合の家賃損害
  • 事故物件のために家賃割引をする場合の家賃損害
などが挙げられます。

あまり起こってほしくないことではありますが、起こってからでは補償ができませんのでぜひ検討するようにしましょう。

賃貸建物所有者賠償特約

これは賃貸建物の所有者(大家さん)のための特約になります。


「賃貸物件として使っている建物が壊れてしまった」また「賃貸業務をするときにミスをした」というときに起こったケガ・破損が対象です。


これらのケガや破損を賠償するための損害金を補償してくれます。


保険会社によっては「建物管理者賠償責任特約」という名前になっていることもあるようです。

参考:火災保険料受取の3つのパターン

ここからは保険がおりた場合の参考に説明をしていきます。


火災保険がおりて保険金を受け取るとき、受取方は3つのパターンがあります。


なぜなら、保険をかけた物件の評価額(保険価額)は受取のタイミングで変わるからです。


そこで保険金の金額と受取時の保険価額で、保険金の受け取り方が分かれます。


それぞれの特徴を簡単に説明すると
  • 全部保険:保険金と保険価額が同じ
  • 超過保険:保険金の方が多い
  • 一部保険:保険価額の方が多い

です。

それぞれわかりやすく説明します。

全部保険

大家さん用の火災保険の保険金の受け取り方の一つ目が全部保険です。


これは、保険金と保険金の受取タイミングでの物件の評価金額が同じときの受け取り方になります。


色々な災害で被った損害と保険金の金額が同額なので、保険金を全額もらうことで損害を補うことが可能です。


非常にわかりやすい保険金の受け取り方だと言えるでしょう。

超過保険

大家さん用の火災保険の保険金の受け取り方の二つ目が超過保険です。


超過保険とは、保険金よりも保険金の受取タイミングでの物件の保険価額が少ないときの保険金の受け取り方です。


自然災害などで被った損害の金額よりも保険金の金額が高いと、保険金を全て受け取ってしまうと、保険の契約者は利益を得てしまうことになります。


保険は本来、損害を被った分の補償のために加入します。


そのため、超過保険になると多い分は支払われないことが一般的です。


しかし、悪意・重大な過失がない場合、保険料を一部返還してもらうこともあるので、保険会社に確認するようにしましょう。

一部保険

一部保険は注意が必要な受け取り方です。


一部保険とは、保険金よりも保険金の受取タイミングでの物件の保険価額が多いときに起こります。


たとえば、

  • 保険価額:4,000万円
  • 保険金額:1,000万円(保険価額の1/4)

というのが一部保険です。


注意しなければならないのが、実際に損害を被った金額が保険金でまかなえてしまっても、保険金を全てもらえない点です。


たとえば、先ほどの保険で500万円の損害を被ったとします。


損害額は保険金でまかなえますが、保険金で損害額分を全額はもらえないのです。

もらえるのは1/4なので、損額を被った金額の1/4(125万円)だけもらうことなります。

まとめ:大家さんは責任をもって火災保険に加入しましょう

今回、大家さんになるときに必ず知っておいてほしい火災保険について、火災保険の相場や火災保険の基礎知識についてわかりやすく説明してきました。

大家さん用の火災保険についてまとめると
  • 保険料の平均相場は出すことが簡単ではない
  • 平均相場は物件や補償される内容で変わる
  • 保険の料金は純保険料と付加保険料を参考に決まる
  • 自然災害やそれ以外の災害への補償がある
  • 色々なリスクに備えた特約もある
  • 保険金の受け取り方は全部保険・超過保険・一部保険の3種類
でした。

保険に入るときには料金の平均相場を気にする人も多いでしょう。

とはいえ火災保険は、色々な要素が絡み合ってその料金が設定されるので、平均相場を出すことは簡単ではないのです。

そのため、平均相場を考えるよりも、料金が設定される仕組みを理解した上で、自分の物件に合わせた大家さん用の保険に加入するようにしましょう!

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この記事の監修者
森下 浩志
2018年に早稲田大学基幹理工学部に入学。保険×テックの領域で保険業界をイノベーションをしていく姿勢に共感し、「ほけんROOM」の運営に参画。2019年にファイナンシャルプランナー、損害保険募集人資格を取得。

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