これからの金利動向予想から考える。選ぶべき住宅ローン金利タイプと借換えはすべき?

住宅ローンを決める基準として、これからの金利動向をどう考えるかということがあります。これからの金利上昇が心配だという方と、反対にこれからも大きな金利上昇は考えにくいと考える方で、具体的に選択する住宅ローンの金利タイプがどう変わるか考えてみました。

この記事の執筆者
吉満 博
住宅購入を中心に、買い替えや売却、リフォーム、購入後の家計改善を売り手ではない独立した第3者の立場でサポートするあなたの住宅購入相談室を展開。 無理のないマイホーム予算を購入後のライフプランから算出する『マイホーム予算診断サービス』から始まり、住宅にまつわるお金こと、土地建物のことをまとめて、購入後から老後までの長期の視点でサポートします。

住宅ローン金利動向に対する考え方

これから住宅ローンを利用してマイホームを購入する方、また、既に住宅ローンを返済中の方でも、全期間固定金利タイプを契約中の方は別として、将来の住宅ローンの金利動向は気になるところです。


住宅ローンの返済は長期間に渡ります。金利の動きによって返済額が変わり、しいては家計にも影響します。


では、これから住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、どのような住宅ローンの金利タイプを選ぶべきなのでしょうか。また既に住宅ローンを返済中の人は、借換えを考えるべきなのでしょうか。


住宅ローンの返済期間は人それぞれです。20年、30年の返済期間中の金利動向、もっというと10年先の金利動向でも予測は難しく、ほとんど無理と言ってもよいでしょう。 


ですので、どの金利タイプの住宅ローン商品を選ぶか、また、今の住宅ローンを借り換えすべきかを考えるとき、大きく2つの考え方によって変わってくるものと思われます。


今は、日銀の金融政策もあり、低金利の状況にあることは間違いありません。その金利状況について、


  1. 現在の低金利の状況から今後金利が上昇すると考える人(将来の金利上昇リスクに対して備えたい人)
  2. 現在の低金利の状況からこれからも大きく上昇するとは思えない人(金利上昇のリスクは少ないと考える人)
という2つの考え方があります。

この2つの考え方に対して、マイホームを購入するときの住宅ローン商品、現在返済中の住宅ローンの借換えの意向について、それぞれ考えてみます。

マイホームを購入するときの住宅ローン商品選びについて

これからの金利上昇が気になる…という方

これから金利上昇が気になるという方の場合、マイホーム購入の際に選ぶ住宅ローン商品として、変動金利の選択は考えにくいです。


それより全期間固定金利タイプあるいは当初何年間かの金利を固定する期間選択型の商品、なかでも固定期間が10年かそれ以上の15年、20年という商品を検討されると良いでしょう。


全期間固定金利タイプであれば金利変動のリスクは0ですが、適用金利は他の商品と比べると高くなり返済額は増えます。


目的は、金利上昇のリスクをなくす、あるいは減らすことですので、必ずしも全期間金利を固定しなくても、一定の期間の金利変動リスクをなくし、その間に住宅ローン残高を減らし、金利上昇のリスクを軽減するという考え方もあります。


その場合、最初の何年間金利を固定するかは、借入金額の大きさや固定期間終了時点の住宅ローン残高と貯蓄の関係、その時に迎えるライフプランで必要となる資金などを考慮して決めるとよいでしょう。

これからも金利上昇は考えにくい…という方

これからも大きな金利上昇は考えにくいという方は、金利が低い変動金利もしくは固定期間が短めの期間選択型の住宅ローン商品が選択肢になってくるでしょう。


ただ、変動金利や固定期間選択型の商品を選ぶにしても、変動金利における、いわゆる5年ルールや125%ルール、固定期間選択型の商品であれば、固定期間が終了後の適用金利がどうなるのかなどしっかりと確認してから選択する必要があります。


※5年ルールとは、金利の見直しは半年ごとに行われるが、金利変動があった場合でも5年間は返済額が変わらない(返済額が変わらないだけで利息が増えないということではありません)

※125%ルールとは、どれだけ金利が上昇しても従来の返済額の125%を超えない


また、金利は上昇しないと考える場合でも、金利が1%あるいは2%上昇した場合に返済額がどれくらい増えるのか、問題なく返済はしていけるのかといったシミュレーションをしておくと安心です。


もし、金利上昇によって返済自体が困難になる返済計画や家計の状況であれば、金利変動リスクが大きい住宅ローン商品は危険かもしれません。

返済中の住宅ローンの借換えについて

これからの金利上昇が気になる…という方

変動金利あるいは固定期間選択型の住宅ローンを契約中で、これからの金利上昇が気になるという方は、借換えも選択肢になります。


借換えをする目的は2つあります。

1つは、これからの総返済額を少しでも減らすための借換え。

もう1つは、金利変動リスクをなくす、あるいは少なくするための借換えです。


現在契約中の住宅ローンの金利水準、借入残高、残りの返済期間などにもよりますが、現在の低金利の状況であれば、借り換えによって、返済額を減らしつつ、かつ金利変動リスクも少なくできることもあります。


また、仮に返済額が多少増えても、金利上昇のリスクを減らすために、借り換えをするという考え方もあります。今の変動金利から多少金利が上がっても、期間選択型や固定金利型の商品に借り換えるという場合です。


ただ、借り換えをするにしても、新たに借り換えする金融機関の審査もありますし、諸費用が必要です。そういった諸費用含め判断する必要があります。

これからも金利上昇は考えにくい…という方

これからも金利上昇は考えにくいという方でも、現在の低金利であれば、今の金利水準や住宅ローン残高などによっては、借り換えによる経済的なメリットが出る場合もあります。


例えば、同じ変動金利タイプでも、金利差と借り換えにともなう費用を総合的に判断して、より有利な住宅ローン商品に借りかえることも考えられます。


また、借入当時は、当初5年、10年固定の期間選択型の商品を契約したが、今後も金利が上昇しそうもないと考えるのであれば、変動金利やより金利の低い期間選択型の商品への借り換えも考えられます。

まとめ

住宅ローン商品を決めるということは、住宅ローンの変動リスクと返済額のバランスをどのように考えるかということでもあります。


将来の金利動向を予測することは難しので、将来の金利変動のリスクをどこまで考えるかが大きな判断基準になります。


ただ、将来の金利上昇のリスクは少ないと考える場合でも、金利上昇のリスクが現実化した場合、返済額がどれくらい変わるか、家計にどういった影響があるかをしっかりと理解した上で住宅ローン商品を決めてください。

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